Риелторы бьют тревогу из-за рекордного числа ипотечных кредитований
И уже появились опасения, что этот бум приведет к кризису невозврата займов. Но, как выяснила "Российская газета", не все финансовые аналитики поддерживают эти прогнозы.
О кризисе говорится в аналитической справке, подготовленной Российской гильдией риелторов (РГР). Эксперты уверяют, что на рынке созревает ипотечный пузырь. И если он лопнет, все вспомнят, с чего начался мировой кризис 2008 года, когда такой же пузырь "взорвался" в США.
Главную опасность в гильдии риелторов видят в чрезмерной лояльности банков к заемщикам. Они одобряют большинство поступивших к ним заявок на выдачу кредитов, предлагают займы под низкие проценты (в среднем по стране - под 9,6 процента против 15 процентов три года назад). Все также безоблачно, казалось, было и в США, напоминают в РГР. Мы сейчас пока находимся в благополучной фазе, но не исключен негативный сценарий, прогнозируют некоторые эксперты.
Директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков подтвердил "РГ", что в первом полугодии года доля одобренных заявок на получение ипотечных кредитов составила 70,4 процента. И это высокий показатель. "Сегодня жилищное кредитование, по сути, является одним из основных "драйверов" роста всего розничного кредитования, - поясняет Волков. - При этом в числе главных причин роста ипотеки, действительно, улучшение банками условий займов".
Так опасно это для российской экономики? Нет, уверенно говорят большинство опрошенных нами экспертов. Повышенную лояльность банков к заемщикам в России они подтверждают. Но в остальном для возникновения ипотечного пузыря никаких условий не видят.
В российском жилищном кредитовании сейчас очень низкий уровень просроченной задолженности - 3,2 процента. Ничто - в сравнении с кредитными картами и потребкредитами. Здесь доля невозвращенных кредитов достигает уже 17-22 процентов. Это первое.
Второе. Отличительными чертами ипотечного пузыря в США тоже было упрощение выдачи кредитов, смягчение условий для заемщиков, возможность взять кредит без первоначального взноса и не раскрывать уровень доходов. Банки могут предоставить такие условия только при резком росте стоимости недвижимости, рассчитывая, что высокая стоимость недвижимости покроет их убытки, если заемщик перестанет платить. Кризис США был связан с резким снижением стоимости жилья и большим количеством дефолтов заемщиков.
"На нашем рынке резкого роста стоимости недвижимости нет - это 2-3 процента. В пределах 10-15 процентов рост - это разумная корректировка", - рассказывает Сергей Гордейко, руководитель аналитического центра компании "Русипотека".
Кроме того, на нашем рынке не такие лояльные условия для заемщиков, как были в США. ЦБ ограничил первоначальный взнос 20 процентами. "Да, кто-то продолжает выдавать с первоначальным взносом в 5-10 процентов, но тех, кто выдает со взносом 0 процентов, нет", - отмечает эксперт.
Небольшие ухудшения на ипотечном рынке уже произошли. Но пока они не повлияли на ситуацию в целом.Некоторые банки повысили ставки по ипотечным кредитам: по отдельным программам или по всей линейке ипотечных предложений.
"Я утверждаю, что в ближайшее время еще банков пять поднимет ставки", - говорит Гордейко.
Еще месяц назад банки начали поднимать ставки по рефинансированию, утверждает эксперт. Ряд кредитных организаций начал с хороших новостей - повышения процентов по депозитам. Пересмотр ставок является реакцией на возможное повышение ключевой ставки ЦБ, которое может произойти уже 14 сентября.
Пока реакцию банков аналитики называют панической реакцией, так как не видят оснований для преждевременного повышения ставок. Большинство банков все-таки подождут решения ЦБ.
"Нужно понимать, что банки, выдающие ипотечные кредиты, не берут деньги на них у Центрального банка, - говорит Сергей Гордейко. - Центробанк дает им некий ориентир своим решением, и банки снижают ставки или повышают их".
Несмотря на то, что тенденция на повышение ипотечных ставок в России уже наметилась, министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев дал прогноз по ипотечным ставкам, который предусматривает снижение к концу года среднего процента по ипотечному кредиту до 9,1 процента.
Сейчас ставка по ипотеке находится на уровне 9,6-9,65 процента. Он также отметил, что к 2024 году ставка по ипотеке должна опуститься ниже 8 процентов.
Ставка действительно будет снижаться и дальше, утверждает Сергей Гордейко. Всеобщего повышения ставок в ближайшее время на рынке не произойдет, утверждает он. А понижение будет связано с методикой расчета средних ставок по выданным кредитам. В ней учитываются все ипотечные займы, в том числе и выданные по льготным программам. К примеру, по спецпредложениям от застройщиков можно получить кредит под 7-8 процентов, что явно ниже обычной ставки от банка. "Пока банки не начнут отказываться от этих программ, ставки будут снижаться", - говорит Гордейко, и утверждает, что в этом году отказываться от подобных программ банки и застройщики не планируют.
Минстрой установил новую цену на жилье
Минстрой установил среднюю стоимость жилья в России в регионах на четвертый квартал 2018 года. Документ опубликован на федеральном портале правовых актов.
В Москве средняя цена "квадрата" составит 91,6 тысячи рублей. Второе место по стоимости жилья занимает Санкт-Петербург, где один метр жилой площади стоит 71 тысячу рублей.
Также среди дорогих регионов Сахалинская область (69 467 рублей за метр), Московская область (61 040 рублей за метр), Ненецкий АО (60 166 рублей за метр), республика Якутия (58 420 рублей за метр).
Минимальный уровень отмечен в Кабардино-Балкарии, там цена одного квадратного метра составила менее 29000 рублей.
Среднюю цену квадратного метра жилой недвижимости минстрой утверждает ежеквартально. Этот показатель применяется для расчета при выплатах адресной социальной помощи на приобретение жилья и иные виды поддержки.
Недавно молодым семьям разрешили использовать социальные выплаты при приобретения жилья в строящихся домах. Раньше такую поддержку можно было потратить только на покупку вторичного жилья. Но с расширением страховых механизмов в долевом строительстве, российские власти признали, что строящиеся дома - безопасный способ вложений и на них можно направить госвыплаты. А чаще всего они еще и обходятся покупателям дешевле, чем уже готовое жилье.