Как купить квартиру на одну зарплату
Начнем с расчета. Большинство моих знакомых, которые снимают квартиру, платят за нее от 35 до 45 тысяч в месяц. То есть в среднем полмиллиона в год. Квартира в новостройке сейчас стоит от 3 до 5 миллионов. То есть если человек снимает чужую квартиру шесть лет или больше, то он заплатил столько, что мог бы купить свою. Более того, если грамотно взять ипотеку, то можно платить каждый месяц гораздо меньшую сумму. Например, я сейчас плачу банку 13 тысяч рублей в месяц, только я плачу за свое, а не за чужое.
Из личного опыта
В конце прошлого века ко мне подходит приятель и, заговорщицки подмигивая, спрашивает: "У тебя есть три тысячи долларов"? Ну, в то время все держали доллары под подушкой, и такая сумма у меня была.
"И у меня есть, - говорит он. - Давай купим квартирку за шесть".
Речь шла об однокомнатной квартире на окраине. Я удивился: зачем нам на двоих нужна однушка в "глухомани".
- Мы ее продадим дороже, когда ее построят, - сказал приятель.
- Так она еще и не построена?!
В то время толпы обманутых дольщиков ходили с плакатами перед мэрией и Кремлем. Я сказал, что в авантюре не участвую. Но согласился дать ему в долг под проценты. Долг он вернул через полгода, а через год квартиру построили, и он ее продал за 21 тысячу. Этих денег ему хватило на то, чтобы купить симпатичную двушку в центре, тоже еще не построенную.
Этот опыт меня заинтересовал, и я тоже стал иногда покупать и продавать квартиры. Сейчас это делать и проще, и сложнее. Проще потому, что проблемы обманутых дольщиков практически не существует. Сложнее - по этой же причине. Раньше квартира на стадии забора потому и стоила втрое дешевле, что это был риск. Сейчас риска нет, стало быть квартира, еще не построенная, отличается в цене от реализованной в стекле и бетоне всего процентов на 15. Кроме того, сейчас невозможно быстро перепродать квартиру. Нужно продержать ее у себя минимум пять лет, иначе придется платить налог с прибыли, и окажешься в минусе.
Предпоследнюю покупку я сделал несколько лет назад. Дом был уже почти построен, я взял ипотеку, а выплачивали ее уже жильцы, которым я эту квартиру сдал. В том смысле, что они платили мне 35 тысяч в месяц, а я значительную часть этой суммы отдавал банку, немного оставляя себе. Та квартира уже давно окупилась, и я ее продал, чтобы купить другую: получше, поближе, поудобнее. Денег от продажи той квартиры, естественно, не хватило, и я добавил ипотеку. Когда эту квартиру достроят, я тоже буду ее сдавать, и жильцы потихоньку рассчитаются с моим займом.
Это я все к тому, что сдавать выгоднее, чем снимать. И купить квартиру на одну зарплату можно.
Алгоритм ипотеки
"Чтобы сделка была удачной и необременительной, нужно следовать четкому алгоритму", - сказала "РГ" руководитель отдела продаж риелторской фирмы Елена Красикова.
1. Нужно определиться с тем, какое жилье вы покупаете. Первичное - это еще не введенное в строй или даже не построенное. Оно стоит дешевле, но жить в нем или сдавать его вы сможете не сразу, а через год и позже. Или - вторичное жилье, в котором можно жить или сдавать его прямо сразу. Покупка жилья в ипотеку в этих случаях оформляется по-разному.
2. При покупке на вторичном рынке нужно одобрить выбранное жилье у банка и страховой компании. Если банк и страховую устраивают документы, вам одобряют сделку. На сделке сначала вы подписываете кредитный договор, закладную на объект и оформляете страховку. Только после этого банк перечислит вам на счет кредитные средства.
3. При покупке на первичном рынке лучше сразу рассматривать квартиру в жилых комплексах, аккредитованных в том банке, где вы берете кредит. Сделка происходит так: сначала подписывается кредитный договор с банком, оформляется страховой полис (жизнь и здоровье заемщика), далее подписывается договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Основной риск покупки жилья на первичном рынке - это банкротство застройщика и недострой объекта.
4. При получении ипотеки на первичное или вторичное жилье в любом случае сначала придется получить одобрение банка на сумму кредита. Для этого следует предъявить банку документы о ваших доходах. Дадут ли вам ипотеку, зависит от вашей зарплаты, стажа и от вашей кредитной истории. Но для банка главное - уверенность, что вы продолжите получать стабильный доход на время ипотеки. Можно получить кредит и при зарплате в 20 тысяч (в зависимости от региона и цены объекта) и при стаже от 6 месяцев. Чем выше стаж и доходы, чем больше ваш первоначальный взнос из собственных средств, тем выше вероятность того, что банк ипотеку даст.
5. Для того, чтобы убедиться в том, что вы надежный заемщик, банк потребует с вас предъявить собственные средства в качестве первоначального взноса. Размер первоначального взноса составляет минимум 15% от стоимости покупаемого объекта. Поэтому если человек хочет купить по ипотеке квартиру ценой в 5 млн рублей, то нужно быть готовым к тому, что банк даст вам долг в 4,25 млн, но потребует, чтобы еще 0,75 млн внесли вы сами. Эту сумму придется накопить заранее. Ведь банк дает вам деньги на покупку жилья на длительный срок и ему нужно убедиться в серьезности ваших намерений.
А почему так дорого?
Если взять калькулятор и посчитать стоимость бетона, арматуры и стекла в вашей квартире, то получится, что она стоит в 10 раз дешевле, чем продается. Ну то есть не 4 млн, а 400 тысяч. Откуда берется остальная часть цены?
"Чрезмерная прибыльность строительного бизнеса в России - это миф, - сказал "РГ" заместитель генерального директора крупной компании-застройщика Рахман Янсуков. - Реальная доходность после кризисных процессов в среднем порядка 10-15 процентов. Связано это с множеством факторов, начиная с большого начального платежа, который необходим для обеспечения проекта и привлечения кредитных средств, и заканчивая большим количеством иностранных материалов, используемых в строительстве. В технологически сложном проекте доля зарубежных материалов может составить более 50% от общей массы. Кроме того, строительство напрямую связано с другими секторами экономики, такими как промышленное производство, добыча ресурсов, грузоперевозки. Если в этих областях начинается кризис, то и строительная отрасль страдает. Важно понимать, что крупный строительный бизнес - это разветвленная сеть контрагентов, подрядчиков, стейкхолдеров и управленцев. Не стоит забывать и о регуляторах отрасли - государственных структурах и органах самоуправления. Сегодня на первый план в вопросе получения прибыли выходит менеджмент. Если ты не сумел должным образом выстроить бизнес-процессы, то ни о какой прибыли не может быть и речи".
Справка "РГ"
Средний период накопления на двухкомнатную квартиру в новостройке комфорт-класса в российском городе-миллионнике составляет порядка 11 лет. При этом наименьший срок потребуется жителям Красноярска, Самары, Ростова-на-Дону и Перми. В этих городах период накопления находится в диапазоне от 9 до 10 лет. А самое длительное решение жилищного вопроса приходится на Санкт-Петербург (около 15 лет) и Москву (около 17-18 лет).
Если говорить про цены, то по подсчетам компании "Талан" средневзвешенная стоимость 1 кв. м в комфорт-классе на первичном рынке многоквартирного жилья находится в диапазоне от 50 до 70 тыс. руб. Однако в Санкт-Петербурге и Москве этот показатель составляет 110,4 и 169,0 тыс. руб. соответственно.
Илья Пономарев, член Общественного совета при Минстрое РФ
- Ипотечный платеж на полную стоимость квартиры превосходит рыночную стоимость аренды такого жилья. Поэтому люди и неохотно берут ипотеку. Разумеется, желание иметь собственное жилье зачастую преобладает над банальной экономической логикой, а несформированный рынок аренды пока не кажется столь же надежным, но, напомню, что в развитых странах более половины жилья является наемным. Арендное жилье способствует трудовой мобильности населения, создает значительный сектор экономики, является надежным механизмом инвестирования пенсионных накоплений.
Подготовила Ольга Бухарова