Поправки в закон приведут к подорожанию готового жилья

На рынке строительства жилья начались революционные изменения. В период с 1 июля 2018 года по 1 июля 2019 года он постепенно перейдет от долевого к проектному финансированию. Для покупателей это означает, что они не останутся без денег и без ключей на квартиры. Но за такие гарантии придется заплатить: цены на жилье могут вырасти из-за того, что на рынке останется меньше застройщиков.

Уже с 1 июля этого года требования к застройщикам ужесточились. Теперь они должны работать на рынке не менее трех лет и возвести не менее 10 тысяч квадратных метров жилья. Но это только начало изменений в долевом строительстве, основная цель которых - уйти от "котлового" механизма сбора средств.

Раньше застройщик собирал деньги дольщиков под определенный объект, но по закону имел возможность тратить эти деньги на любую другую свою стройку. То есть, условно говоря, вы отдали деньги на строительство своего ЖК "Ромашка" на севере Москвы, а застройщик на них возводит таунхаусы на юге. Поэтому и возникала проблема обманутых дольщиков, которые ждали ключей от своих квартир годами. Теперь же вводится правило, по которому под каждое разрешение на строительство застройщик должен будет открывать отдельный счет в банке. Еще одно нововведение - обязательное банковское сопровождение сделок. Кредитная организация будет контролировать расходование средств и сможет отказать в проведении операций, не касающихся конкретного объекта строительства, под который открыт счет. То есть нецелевая трата денег покупателей жилья для застройщика становится невозможной.

В переходный период до 1 июля 2019 года застройщики еще могут привлекать деньги по договорам долевого строительства, а после этой даты собирать деньги граждан они смогут только на специальные эскроу-счета. Получить собранные на такие счета средства застройщик сможет только после выполнения всех своих обязательств, то есть после того, как покупатели жилья получат ключи от своих квартир, а не до того, как происходит сейчас. То есть теперь у застройщика должен быть собственный капитал для строительства - по закону, не меньше 10 процентов от общей стоимости объекта строительства. Девелоперы также смогут привлекать целевые небанковские займы от материнской организации в размере до 20 процентов от стоимости проекта. В случае банкротства застройщика внесенные на эскроу-счет деньги покупателю вернет банк. Объект строительства может быть передан другому добросовестному застройщику. Деньги дольщиков на эскроу-счетах будут застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов - по аналогии с депозитами. Только сумма возмещения ограничена 10 миллионами рублей.

Изменения, очевидно, приведут к тому, что на рынке останется меньше застройщиков - работать смогут только самые крупные из них, ведь у них должен быть капитал для строительства. С такими застройщиками смогут сотрудничать только крупные банки. Требования банков к застройщикам из-за нововведений вырастут. Все это приведет к тому, что поднимется и общая цена сделки. Соответственно, увеличится и стоимость конечного продукта - готового жилья.

Теперь у застройщика должен быть собственный капитал - не менее 10 процентов от общей стоимости объекта

В течение переходного периода (до июля следующего года) деньги дольщиков, привлеченные по договорам долевого строительства, будут страховаться в Фонде защиты прав дольщиков. Сейчас застройщики перечисляют туда 1,2 процента от стоимости каждого договора, с 1 октября 2018 года отчисления вырастут до 3 процентов, а с 1 января 2019 года - до 6 процентов. Как полагают законодатели, это должно стимулировать застройщиков использовать эскроу-счета вместо договоров долевого строительства.

Рынок будет  уходить от продаж на ранних стадиях, поэтому цены могут вырасти примерно на 20 процентов

Изменения в закон о долевом строительстве, безусловно, защитят покупателей жилья. По данным минстроя на первый квартал, в России сегодня около 40 тысяч обманутых дольщиков, эта проблема есть в большинстве регионов страны. А в думской рабочей группе по защите прав дольщиков еще в ноябре прошлого года отмечали, что обманутых дольщиков около 130 тысяч. У одной только Urban Group, которая была признана банкротом в июле этого года, было заключено больше 19 тысяч договоров долевого участия. Так что проблема масштабная и требует решения. Однако и у перехода на проектное финансирование есть негативная сторона. Она, скорее всего, приведет к повышению цен на новостройки. Ужесточение требований к девелоперам неизбежно повлечет за собой сокращение темпов введения нового жилья, а возможно, приведет к сокращению объемов строительства. На рынке останутся только добросовестные девелоперы с устойчивым финансовым положением.

Повышение цен отмечается уже сейчас, однако и минстрой, и сами застройщики связывают его с ослаблением рубля и постепенным ростом ипотечных ставок, что заставило многих покупателей поспешить со сделками. Роста цен, связанного с изменениями в закон о долевом строительстве, стоит ждать не раньше конца года. Тогда на рынке появится заметное число объектов, которые будут продаваться уже по новым правилам. Пока же поправки в законодательство, вступившие в силу с 1 июля, не ослабили активность застройщиков. Наоборот, на московском рынке жилья только в июле, по данным "ИРН-Консалтинг", между Третьим транспортным кольцом и МКАД на рынок вышло 26 новых корпусов, в том числе 15 - в составе новых проектов. Большинство девелоперов продают меньше, чем строят, поэтому стоит ожидать снижения цен на вновь возведенные метры.

Однако после полного вступления поправок в силу роста цен не избежать. Покупка жилья на стадии котлована для многих была привлекательной именно потому, что скидка по таким предложениям доходила до 20 процентов от цены на уже готовый объект. Теперь же от продаж на ранних стадиях рынок будет уходить, соответственно, и цены могут вырасти примерно на 20 процентов.