Повышенный спрос на старые квартиры изменит цены на рынке
Конечно, в новостройке не увидишь ни прогнивших труб, ни отваливающейся штукатурки, ни скрипучих полов. Но и здесь есть обратная сторона медали. Например, только что сданный дом еще три года будет носить статус "новостройки", а это значит, что разрешено будет проводить шумные отделочные работы, провозить в лифтах стройматериалы, звук перфоратора и запах краски станут привычными и почти родными. Придомовая территория, скорее всего, будет благоустроена не сразу, а магазины, аптеки и прочие объекты инфраструктуры также появятся только спустя какое-то время.
Многие покупатели квартир не готовы терпеть подобные неудобства, поэтому отдают предпочтение вторичному жилью. Здесь заранее можно узнать, кто будет вашим соседом, а если найти квартиру с хорошим ремонтом, можно въехать сразу, сэкономив на отделке. Так или иначе, но все больше москвичей, задумываясь о покупке квартиры, в итоге отдают свое предпочтение именно вторичному жилью. Это подтверждают цифры. Так, согласно данным исследования компании "Инком-Недвижимость", с начала этого года спрос на вторичное жилье превышал предложение от 5 до 20 процентов, а к концу года ожидаемый суммарный прирост спроса, по прогнозам, составит 15-20 процентов по сравнению с итогами 2017 года.
Вместе с увеличением спроса, на рынке вторичного жилья наметился и дефицит предложения. Так, общий объем экспозиции за год сократился более чем на 20 процентов. Эксперты отмечают, что дефицит на вторичном рынке провоцируется уменьшением объема предложения с одной стороны и ростом спроса с другой. И если еще в начале 2017 года покупатель мог не торопясь выбирать из пары десятков квартир, то сейчас ситуация кардинально изменилась. Наиболее ликвидные лоты, а это, прежде всего, самое дешевое, а также наиболее качественное жилье выкупаются практически мгновенно, при этом большая часть спроса остается неудовлетворенной. Специалисты уверены, что это тревожный симптом для вторичного рынка. Если и дальше объем предложения будет уменьшаться, то это неизбежно приведет к росту цен сначала на наиболее востребованные квартиры, а в дальнейшем и на всем вторичном рынке.
Дисбаланс между спросом и предложением, который должен повлиять на рост цен уже в ближайшем будущем, - это лишь вершина айсберга.
"Если принять годовое сокращение числа новых лотов на "вторичке" за 100 процентов, то мы увидим, что 21 процент из них - это объекты, чьи владельцы не выходят на рынок из-за неадекватности ценовых ожиданий", - говорит директор департамента вторичного рынка компании "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.
Такие собственники планировали продать свою недвижимость по завышенной стоимости, но, видя ситуацию на рынке, где квартиры со схожими параметрами продаются дешевле, решили отложить сделку. Еще 7 процентов несостоявшихся продавцов вторичного жилья также планировали продавать его по цене выше рыночной, но решили пока ограничиться арендой. 8 процентов - это владельцы квартир в старых домах, которые в связи с развитием программы реновации решили не продавать свое жилье, а дождаться, когда город улучшит их жилищные условия.
"В прошлом году, когда еще не были сформированы окончательные списки сносимых строений в рамках программы реновации, владельцы таких квартир еще были готовы выйти на рынок, - отмечает Сергей Шлома. - Но сейчас уже нет".
Еще 17 процентов потенциальных продавцов "вторичка" не досчиталась из-за теплого лета, когда те, кто планировал заняться продажей жилья, отложили эту затею до осени. А также те, кто решил пока не продавать, а сдавать квартиры болельщикам чемпионата мира по футболу. Другие 17 процентов продавцов решили повременить со сделкой из-за колебания курса доллара.
"Сейчас определенная доля продавцов считает неразумным продавать жилплощадь, ведь если они, скажем, хотели вырученные средства конвертировать в валюту, то сумма в итоге получится гораздо меньше, чем при более крепком рубле, - считает Сергей Шлома. - Остается надеяться на то, что курс доллара опустится до приемлемой для них цифры, после чего эти люди смогут все-таки расстаться с квартирой".
Самая малочисленная часть потенциальных продавцов - 5 процентов - не спешит продавать свою недвижимость из-за того, что напугана нестабильностью экономической ситуации в стране. Для них квартира - актив "на черный день".
И наконец, еще одним весомым фактором, существенно повлиявшим на сложившееся положение вещей на вторичном рынке, стало увеличение доли ипотечных сделок.
"В августе на вторичном рынке жилья доля сделок с привлечением кредита достигла 39,1 процента, в то время как, для сравнения, два года назад этот показатель был гораздо ниже - 27,3 процента, - поясняет Сергей Шлома. - Безусловно, снижение ипотечных ставок существенно простимулировало спрос на "вторичке". Однако со временем выяснилось, что рост числа ипотечных сделок привел к значительному замедлению притока новых объектов. По нашим оценкам, 25 процентов потенциальных продавцов не смогли выйти на рынок из-за обременения кредитом. Они оказываются привязанными к приобретенному объекту годами, пока не рассчитаются с банком. Если выставить такую квартиру на продажу, то она будет пользоваться у покупателей спросом только при весомых уступках в цене. Разумеется, собственники идут на это крайне редко. И даже если жизненные обстоятельства диктуют необходимость изменить жилищные условия, они не могут этого сделать в течение длительного времени. Отмечу, что это отличительная особенность именно текущей конъюнктуры вторичного рынка жилья: ранее такого числа сделок с привлечением ипотеки не наблюдалось за всю историю его развития. И закономерным образом число объектов, находящихся в ипотечном "плену", было гораздо меньше. Более того, в случае дальнейшего роста числа ипотечных сделок количество таких лотов будет увеличиваться. Возможно, если бы банки упростили процедуру реализации квартир с ипотечным обременением, то это помогло бы в какой-то степени восстановить приток новых объектов и общий объем предложения на "вторичке".
Но есть и еще один весомый фактор, который, по мнению специалистов, неизбежно повлияет на рост цен на рынке вторичного жилья - уход от строительства жилья на основе договоров долевого участия (ДДУ).
"Покупатель больше не сможет приобрести квартиру дешево на этапе котлована, - уверена директор департамента продажи квартир компании Penny Lane Realty Виктория Зорина. - Проектное финансирование станет еще одной причиной, по которой цены на первичном рынке вырастут (ведь банк возьмет свой процент за финансирование проекта, в то время как деньги дольщиков были для девелоперов бесплатными). Далеко не все застройщики соответствуют новым требованиям регулятора, а потому половина из них покинет рынок. Количество новых проектов сократится, конкуренция уже не будет сдерживающим механизмом для роста цен. Таким образом, первичный рынок будет изменен, в конечном итоге - его ассортимент будет представлен готовыми продуктами по ценам, вполне сопоставимым с ценами на вторичном рынке. Да, риски для покупателя станут минимальными - так же, как и при покупке вторички. В этом случае покупатели вернутся на вторичный рынок, и ничего не будет способствовать снижению цен".