Поделиться
Антон Николаевич, в этом году начало действовать новое законодательство о долевом строительстве. Застройщики уже должны были открыть специальные счета в банках. Как проблемы перехода на новые правила видите?
Антон Глушков: Изменения действительно вступили в силу. Повсеместно были открыты специальные счета, застройщики уже работают через них. Спецсчет нужен для того, чтобы все операции по одному объекту проходили только через него. Такая мера мешает застройщику запутаться в платежах, оставить какой-то из объектов без средств. Какого-то дополнительного контроля со стороны банка при расходовании средств с этих счетов мы не видим.
То есть страшилка про банки, которые будут следить за застройщиками и запрещать любую операцию, которая не относится к строительству конкретного объекта, не подтвердилась?
Антон Глушков: Пока этого нет. Но когда банк добавит услугу проектного финансирования, то есть фактически вложит собственные средства в строительство, тогда он и начнет осуществлять контроль. Те строительные организации, которые досрочно пошли по этому пути, являются "пилотами" и формируют практику банковского фильтра по целевому назначению платежей.
С какими платежами в основном имеются сложности?
Антон Глушков: Это авансовые платежи, оплата труда ИТР, которая формируется за счет нескольких объектов, общеорганизационные накладные, прочие затраты. Возникают вопросы взаиморасчетов с аффилированными строительными подразделениями. Застройщики, как правило, имеют сложную холдинговую структуру. И когда идет платеж между организациями холдинга, банк может заподозрить застройщика в выводе денег, потребовать дополнительные документы.
Говорилось о том, что банковское сопровождение будет стоить дорого, что отразится на стоимости жилья.
Антон Глушков: Если брать в расчет затраты на ведение только специальных счетов, то их открытие никак не отразилось на стоимости жилья. В ряде банков даже, борясь за клиентов-застройщиков, чтобы те открывали специализированные счета именно у них, установили символические платежи или вообще предлагали их бесплатное открытие. Если же говорить о проектном финансировании, безусловно, оно станет достаточно существенной нагрузкой, и она будет больше, чем когда закон только принимался. Потому что те цифры, которые были у нас по стоимости проектного финансирования на момент принятия закона, сейчас, с увеличением ключевой ставки ЦБ, вырастут. Основные игроки рынка - крупные федеральные банки, которые осуществляют проектное финансирование, уже подготовили застройщиков к тому, что по новым проектам поднимут ставку кредитования минимум на один процент.
Повышение ставки кредитования отразится на застройщиках только с 1 июля 2019 года или раньше?
Антон Глушков: Раньше, ведь застройщики и сейчас пользуются кредитованием. У большинства застройщиков есть кассовые разрывы: то есть стоимость привлеченных и собственных средств меньше стоимости строительства, эту разницу нужно перекрыть. С 1 июля 2019 года разница этих сумм перестанет быть такой существенной. Привлеченные средства будут формироваться на эскроу-счетах, и застройщик не будет иметь к ним доступа в период строительства. А параллельно он берет кредит - проектное финансирование, но не на величину кассового разрыва, как сейчас, а на всю сумму строительства.
У многих ли застройщиков сегодня есть собственные средства?
Антон Глушков: Величина рентабельности строительного бизнеса в среднем по России составляет 7-10 процентов. Это то, что зарабатывает застройщик при реализации объекта. Поэтому говорить о том, что застройщик сумеет только за счет строительного бизнеса увеличить свои оборотные средства до размера, позволяющего ему строить за собственные средства, не приходится. Объем собственных средств в строительстве составляет 15-20 процентов от общего объема строительства. И в основном у компаний с опытом, которые строят много. Объективные реалии говорят, что все равно строительные компании будут активно использовать заемные средства.
Минстрой усиленно работает над проблемой обманутых дольщиков, но пока их становится только больше...
Антон Глушков: Требования, которые у нас сейчас применены к строительным компаниям, устанавливают тотальный контроль над компанией-застройщиком. Но эти требования распространяются только на объекты, строительство которых началось после 1 июля 2018 года, либо будет начато в дальнейшем. Все объекты, которые были начаты ранее и по которым уже возникли финансовые сложности, и формируют то количество обманутых дольщиков, которое мы имеем.
Те меры, которые минстрой сейчас предлагает, совершенно правильные. Но они рассчитаны на будущее и не могут решить проблемы дольщиков компаний, которые уже находятся в сложной экономической ситуации.