Торговые центры Крыма подготовят к появлению федеральных сетей
Крымский мост не только открыл крымчанам возможность ездить на шопинг в соседние регионы России, но и сделал полуостров более привлекательным для крупных федеральных ритейлеров. Эксперты, с которыми пообщалась "РГ", считают, что в ближайшие годы полуострову не избежать интенсивного строительства торговых центров, реконструкции и смены концепции старых объектов.
Уже сейчас спрос на торговые площади на полуострове заметно превышает предложение. Ситуацию подогрело закрытие севастопольского ТРЦ "Муссон" (37 тысяч квадратных метров торговых площадей), из-за нарушений пожарной безопасности и правил эксплуатации здания. В проигрыше оказались все - и бизнес, и покупатели, и бюджет. Якорные арендаторы, часть которых открыла там свои торговые точки в 2017 - 2018 годах, были вынуждены искать помещения в других центрах или на первых этажах многоэтажек и снова тратить деньги на ремонт. Предприниматели помельче потеряли доходы и постоянных клиентов: в других ТЦ им предложили площади в два-три раза дороже.
- Примерные потери бюджета Севастополя от закрытия торговых центров за май-июнь составили 71 миллион рублей. К сентябрю, по оценке специалистов, цифра увеличилась до 300 миллионов рублей, - сообщил председатель комиссии по бюджету Заксобрания Севастополя Вячеслав Аксенов. - Предприниматели, которые строили бизнес десятилетиями, готовы уйти из города. Между тем торговля занимает вторую строчку в перечне источников пополнения бюджета Севастополя после госорганов и бюджетных учреждений. В 2017 году доля поступлений от торговли составила 17 процентов, а в 2018-м может оказаться существенно ниже.
По данным Крымстата, сфера торговли формирует 16 процентов ВРП Севастополя, оборот отрасли в 2017 году достиг 63 миллиардов рублей. По информации департамента финансов Севастополя, в 2017-м торговцы пополнили бюджет города на 1,6 миллиарда рублей, за девять месяцев 2018 года - на 1,3 миллиарда. Оборот розничной торговли в Республике Крым в 2017 году составил 230 миллиардов рублей.
На этом фоне эксперты отмечают нехватку на полуострове торговых площадей, отвечающих современным требованиям. Львиную долю здесь все еще занимают вещевые рынки и небольшие ТЦ площадью до пяти тысяч квадратных метров. Например, на рынках Севастополя непродовольственными товарами, в том числе одеждой и обувью, занято около 2,5 тысячи торговых мест. Этот сегмент сократится после 2020 года - срока, отведенного для перевода рынков "под крышу". Потребуются инвестиции, которые в любом случае отразятся на стоимости товаров, а значит конкурентоспособность вещевых рынков упадет.
- Обеспеченность качественными торговыми площадями на полуострове по нашей оценке составляет 98 квадратных метров на тысячу жителей, - рассказала "РГ" генеральный директор "IDEM - Консультанты по торговой недвижимости" Екатерина Гресс. - В Сочи этот показатель достигает 516 квадратов на тысячу человек, в Москве - 502 квадрата, а в Севастополе - 183. Интерес у ритейла к Крыму хороший, но он касается именно недвижимости, отвечающей современным требованиям и стандартам. До открытия Крымского моста из-за проблем с логистикой федеральные ритейлеры развивали свои сети на полуострове сдержанно, хотя те, кто все же зашел в регион, собрали хорошую выручку. Сейчас ситуация меняется: ритейлеры пристально изучают регион. Но качественной недвижимости здесь, к сожалению, нет, города не готовы. Причем посещаемые торговые объекты предлагают арендаторам довольно дорогие квадратные метры. В некоторых ТЦ Симферополя и Севастополя аренда торговых площадей выше, чем в Краснодаре, в два раза.
По оценке специалистов IDEM, из 150 торговых объектов полуострова современным стандартам соответствуют только 11: четыре в Симферополе, шесть в Севастополе и один в Ялте.
Торгово-развлекательных центров современного формата, где можно провести целый день - с магазинами федеральных брендов, ресторанами разных ценовых категорий, кинотеатром - в Крыму вообще единицы.
- Интерес к Крыму высокий, федеральные сети выстроились в очередь, а площадей на всех не хватает, - соглашается представитель Melon Fashion Group Владимир Алексеенко. - Собственники коммерческой недвижимости поднимают цены, хотя качество этих помещений оставляет желать лучшего, а условия не соответствуют ожиданиям ритейлеров. Непонятно, например, почему в Крыму до сих пор предлагают цены в валюте и просят завышенный процент с оборота - 15 процентов вместо 9-10 как в других регионах. Цены здесь сопоставимы с Москвой, Петербургом и городами-миллионниками, а предложения и условия - хуже.
Рынок перегрет, спрос намного превышает предложения, и это в конечном счете негативно сказывается на потребителе, считают аналитики.
- В некоторых стрит-объектах в 100 раз подняли цены на аренду по сравнению с теми, которые были до вхождения Крыма в Россию. При этом нет никакой стратегии, просто "хотим и все". Но в ближайшие два-три года с ростом конкуренции цены на коммерческую недвижимость будут снижаться, - добавляет Владимир Алексеенко.
Ситуацию может исправить только появление новых торговых центров, уверены эксперты. И их уже начинают строить. В Севастополе в будущем году планируют ввести в строй ТЦ "Лаванда" площадью 13 тысяч квадратных метров. Как рассказал "РГ" владелец компании-девелопера Сергей Лисейцев, новый комплекс ориентирован на федеральные фэшн-сети, торговые площади строятся сразу под их потребности. Но есть и препятствия - под такие объекты в Крыму сложно получить банковские кредиты, а также найти земельные участки.
- С открытием торговых центров конкуренция на полуострове будет возрастать, зайдут федеральные компании, и в итоге выиграет покупатель - говорит Лисейцев. - Сетевики и сейчас готовы у нас работать, но отдельно стоящие магазины или старые торговые комплексы им не подходят. Ритейлерам, к примеру, нужна площадь 800-1 000 квадратных метров и высота потолков более 3,5 метра - такое может предоставить только крупный торговый центр. Что же касается арендных ставок, то федеральные сети обычно предлагают региональным ТЦ одну и ту же ставку аренды - что в Краснодаре, что в Симферополе. .
Как у соседей
Между тем даже в Ростове-на-Дону, столице Южного федерального округа, по мнению экспертов, сегодня тоже не хватает качественных торговых площадей. Специалисты отмечают, что сейчас на тысячу ростовчан приходится 502 "продажных" квадратных метров. Прежде всего речь идет, конечно, о современных торгово-развлекательных центрах (ТРЦ). К примеру, в Краснодарском крае этот показатель выше - 738 квадратов. Недостаточно на Дону и парковок рядом с торговыми центрами: при норме в четыре машино-места на 100 торговых квадратов, в Ростове всего 2,9 места.
При этом, по оценкам аналитиков компании IDEM, этот рынок в Ростове очень перспективный и желающих его осваивать предостаточно. Так, если в целом в России ввод новых торговых площадей в этом году несколько замедлился и к концу года, по предварительным оценкам, он составит около четырех процентов, то в южной столице это 4,7 процента. Правда, в основном этот скачок обеспечил всего лишь один торговый комплекс на 25,8 тысячи квадратов, который открыли в этом году. Вместе с тем в 2019 - 2021 годах еще несколько инвесторов заявили о вводе в эксплуатацию новых очередей уже работающих ТРЦ.