Из московских новостроек исчезают студии
Экономия на кухне
Квартиры-студии обрели особую популярность во время кризиса 2014 года - жилье площадью до 30, а иногда даже до 20 "квадратов" без балконов и полноценных кухонь завоевало популярность за счет своей цены. Студия дешевле стандартной однушки примерно на 20-30 процентов, при этом для одинокого человека подходит идеально. Как следствие - их стали активно скупать родители для детей-студентов, молодые специалисты, а еще в такое жилье нередко въезжают пенсионеры, которым его покупают дети. В результате застройщики все охотнее закладывают в свои проекты компактные "полуквартиры".
Однако в риелторской компании "Метриум" подсчитали: если в августе прошлого года в Москве продавалось 1060 студий, то к концу лета текущего года цифра опустилась до 457. Падение - больше чем вдвое. Впрочем, уже в сентябре ситуация чуть выправилась - на рынок вышли новые жилые комплексы, прибавившие больше 200 студий. То есть от малогабаритного жилья застройщики не отказались, так почему же его предложение упало?
Риелторы говорят, что все дело в растущем спросе. Управляющий партнер "Метриума" Мария Литинецкая отмечает, что в январе - сентябре прошлого года на квартиры площадью до 20 кв. м пришлось чуть больше 1% от всех сделок, а в этом году таких договоров купли-продажи почти 2%. "Число проданных квартир площадью до 20 кв. м увеличилось в 2,3 раза. А если брать жилье площадью до 30 кв. м, то его продано больше на треть. То есть снижение числа студий в продаже связано с вымыванием предложения, а не с потерей интереса со стороны застройщиков", - отмечает она.
Ипотека - двигатель торговли
О растущем спросе на малогабаритное жилье говорит и руководитель по работе с ключевыми партнерами инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet Роман Родионцев. По его словам, в этом году на компактные квартиры пришлось 6% спроса, в прошлом году их доля составляла 5%, а в 2016 году держалась на уровне 3%.
"В большинстве своем покупатели студий - это молодые люди в возрасте до 30 лет, для которых подобная квартира становится первым жильем, - уверен Родионцев. - Зачастую такие квартиры покупаются за счет продажи вторичной недвижимости в Подмосковье, а одна из ключевых целей сделки - получение московской прописки и переезд ближе к месту учебы или работы".
Растущему спросу на квартиры особенно способствовали снижающиеся ставки ипотечных кредитов - люди спешили воспользоваться моментом и выбирали самое доступное на рынке жилье. Не отпугивали даже растущие цены - по словам Родионцева, средняя стоимость малометражек сегодня 194 тысячи рублей за "квадрат", а год назад показатель составлял 175 тысяч.
В цене студий, кстати, кроется довольно коварная деталь. Да, если считать в штуках, то малогабаритки действительно самые дешевые. Но если брать только квадратные метры, то ситуация становится прямо противоположной - "квадрат" в студии обойдется покупателю примерно на 20 тысяч рублей дороже, чем такой же "квадрат" в однокомнатной квартире. С "двушками" и "трешками", кстати, разнится еще больше - чем внушительнее площадь квартиры, тем дешевле обходятся метры.
Но в конечном счете студии все равно остаются дешевле, и многие горожане между арендой жилья и покупкой своей, пусть и тесной, квартиры выбирают второе. По словам Марии Литинецкой, сегодня доля студий в общем объеме предложения массовых квартир держится на уровне 4,4% и примерно на такой планке будет сохраняться в ближайшие годы.
Помимо студентов и приезжих высокий спрос на студии поддерживают и инвесторы, которые приобретают жилье с целью вложить деньги и получить прибыль. Дело в том, что купить малогабаритку на этапе котлована сегодня можно по очень привлекательной цене. В районе "Люблино", например, крупный застройщик сейчас возводит жилой комплекс, где предлагает студии с отделкой площадью 19,8 кв. м за 3,2 млн рублей. Срок сдачи домов - второй квартал 2021 года. Если купить эту студию сейчас, то к моменту достройки ЖК ее можно будет продать за 4,5-5 млн рублей. Или сдать в аренду за цену, сопоставимую с обычными "однушками".
Подмосковный минимум
Квартиры-студии пользуются популярностью не только в Москве, но и практически во всех регионах России, а особенно много таких предложений в Подмосковье. Причины те же, что и в Москве, - высокий спрос на дешевое жилье. Причем у Подмосковья есть особенность - здесь представлены очень маленькие студии, площадь которых зачастую не превышает 15 "квадратов".
В недавно составленном рейтинге Московская область оказалась лидером среди всех регионов по минимальному размеру студий. В Воскресенском районе в новом ЖК застройщик предлагает квартиру площадью 13,3 кв. м за 750 тысяч рублей. Хотели квартиру по цене бюджетной иномарки? Она существует. Правда, помимо совмещенного санузла там влезет только небольшой диван, шкаф, кухонная плита и раковина. Пристроить холодильник и стиральную машину будет крайне непросто, балкон проектом тоже не предусмотрен.
Гендиректор компании IKON Development Евгения Акимова прогнозирует, что в ближайшее время часть покупателей студий сместится из Москвы в Подмосковье - этому могут способствовать растущие ставки по ипотеке. Все-таки в столице цены существенно выше подмосковных, а площади студий больше - средняя московская малогабаритка занимает 25 кв. м, а стоит около 4,5 млн рублей.
Решить проблему тесноты в студиях нередко помогают трансформируемая мебель и обилие полок на стенах.
Интересно, что у студий появляются и своеобразные производные большей площади - это "евродвушки". От обычных двухкомнатных квартир они отличаются тем, что отдельная изолированная комната здесь одна, а вторая представляет собой просторную кухню-гостиную. Такой подход позволяет, как и в случае со студиями, сократить площади и, как следствие, цену. Появляются и предложения в виде "евротрешек". Здесь тот же принцип - вместо трех комнат и маленькой кухни предлагается два изолированных помещения и гостиная с кухонной зоной.
В Москве в этом году наблюдается настоящий ипотечный бум: за девять месяцев столичное управление Росреестра зарегистрировало 62 534 кредита на жилье, а в том же периоде прошлого года их было всего 36 306. Рост составил сразу 72%.
Что нужно знать при выборе квартиры-студии
- Смотрите не только на цену студии в целом, но и на стоимость квадратного метра - она может быть существенно выше по сравнению с обычными квартирами. Быть может, стоит чуть переплатить и купить полноценную "однушку" с кухней и балконом?
- Учитывайте, что будет находиться за стеной вашей единственной комнаты. Если там проходит, к примеру, лифтовый холл или пожарная лестница, то вам будет досаждать шум. В обычных квартирах к лифтовым шахтам обычно примыкает кухня, но в студиях кухня и комната - одно пространство.
- Не стоит думать, что планировка в случае со студией не имеет значения. Предпочтение лучше отдавать квадратным, а не прямоугольным апартаментам - в последнем случае между стенами может остаться слишком маленькое расстояние.
- Студии часто предлагаются в комплексах апартаментов - в них нельзя прописаться, а коммунальные платежи и налоги могут быть выше. Зато цена самой студии здесь ниже по сравнению со стандартными жилыми комплексами. Такие варианты идеально подойдут тем, кто планирует сдавать студию в аренду.
- Обращайте внимание на наличие балкона или лоджии. В студиях большой проблемой становится нехватка места для хранения вещей, и даже небольшая лоджия может быть очень кстати.