Прогноз: Редевелопмент останется актуальным только для столиц

В советские годы во многих городах создавались промышленные предприятия, но теперь они либо закрылись, либо переехали в область. В результате территории пустуют или осваиваются асоциальными элементами. К тому же наличие огромных пространств, не вписывающихся в городскую картинку, сильно осложняет логистику и портит вид мегаполиса в целом.

При этом там уже наблюдается дефицит участков, пригодных для застройки, а потенциально интересные площадки, особенно в центральных районах, очень дороги. Пазл сошелся. "Власти и застройщики поняли, что у развития бывших промплощадок есть огромный потенциал для девелопмента, особенно с учетом растущего темпа роста городов. На месте территорий, ранее непригодных для проживания, создаются жилые комплексы, офисы, гостиницы, арт-кластеры. Только в этом году в столичных промзонах планируется возвести около двух миллионов квадратных метров жилья", - рассказывает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

Утрата промтерриториями в городе своего прямого и социокультурного значения - естественная мировая тенденция, обусловленная переходом к новым технологическим реалиям и развитой системе мирового разделения труда, что наиболее заметно в крупных городах, таких как Москва и Лондон, отмечает Данило Лацманович, партнер Regency Project Management (Великобритания). "Редевелопмент производственных зон следует рассматривать как положительное явление. Это один из способов повышения эффективности развития города, который должен формировать его полицентричность, равномерность размещения объектов и разнообразие городской среды. Вместе с тем нельзя не отметить проблему сохранения значимых объектов индустриальной архитектуры. До сих пор в России этот вопрос является слабо регулируемым", - указывает Данило Лацманович.

Несмотря на некоторые нерешенные вопросы, редевелопмент промзон позволяет городу вовлечь в оборот неиспользуемые земли, а девелоперам дает огромные, относительно недорогие территории для застройки. В одной только Москве это почти 20 тысяч гектаров.

"Освоение бывших промышленных территорий - это неизбежный процесс в развитии крупных городов. Он наблюдается во всех мегаполисах Европы и Северной Америки. Сейчас в Москве остается несколько значительных направлений. Во-первых, это территории вдоль МЦК (их еще называют "ржавый пояс столицы"). Во-вторых, это площадки вдоль берегов Москвы-реки, причем как промышленного назначения, так и вовсе неосвоенные земли. В-третьих, это промзоны на юго-востоке Москвы, где они по-прежнему весьма обширные - ни в одном другом округе такой концентрации участков производственного назначения нет. В-четвертых, это территории вдоль МКАД. Все эти участки будут представлять интерес для девелоперов в ближайшие годы", - уверен Кирилл Игнахин, гендиректор Level Group.

С начала 2000-х годов в Москве было снесено более двадцати промышленных комплексов, на месте которых появилась жилая застройка

Промзоны зачастую располагаются в хороших с точки зрения доступности и окружения районах, часто имеют выход к воде и отличаются площадью, достаточной для реализации проекта комплексной застройки, - это является основным плюсом таких участков. "К минусам таких территорий можно отнести необходимость проведения рекультивации земель из-за загрязнения участка, возможные сложности с переносом предприятия (если оно действующее), а также возможные проблемы с коммуникациями, которые не были рассчитаны на строительство жилья, - подчеркивает Наталья Шаталина, генеральный директор "МИЭЛЬ-Новостройки". - При этом перспективы таких территорий самые радужные - промзоны чуть ли не единственный источник площадок для жилищного строительства в Москве, поэтому количество таких проектов будет увеличиваться".

Аналитики международной компании Knight Frank выяснили, что в годовой динамике объем предложения интересного сегмента элитной недвижимости - проектов редевелопмента - вырос всего на 5 процентов, при этом спрос показал значительный прирост почти в два раза. Так, по словам Людмилы Потаповой, директора департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank, доля проектов редевелопмента в перспективе трех лет может вырасти до 50 процентов от общего объема столичного предложения. Это связано с тем, что в Центральном административном округе Москвы, где сосредоточен основной объем предложения элитного жилья, ощущается острая нехватка свободных участков под новое строительство, поэтому девелоперы переключаются на реконструкцию существующих зданий. Причем локации таких проектов могут быть наиболее привлекательными, например, в непосредственной близости от Кремля с видами на центр. Свободный участок под застройку с такими характеристиками найти практически невозможно.

Кроме того, редевелопмент промтерриторий дает значительное преимущество застройщику с точки зрения оригинальности проекта, потому что на большой площадке можно экспериментировать с архитектурой и благоустройством прилегающих территорий, скажем, предусмотреть скверы или бульвары. Кроме того, на территории предприятий, как правило, уже имеются мощные коммуникации, то есть не нужно тратиться на их подведение и подключение, отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE.

"В развитых странах редевелопмент промышленных территорий в крупных городах приобрел массовый характер в 1990-2000-е годы. В этот период очень быстро росли цены на недвижимость и землю, одновременно шел процесс переноса производств в развивающиеся и отсталые страны. Поэтому промзоны попали во внимание инвесторов, этот процесс продолжается и сегодня. Однако в развитых странах соотношение коммерческой, жилой и социальной составляющей более сбалансированное, так как торговые и офисные объекты сейчас более доходны, чем жилищное строительство", - напоминает Литинецкая.

Российские города развивались по другой градостроительной модели, нежели западные. В их черте сохранились большие зеленые зоны и пустыри, которые могут застраиваться. Впрочем, промышленные территории также будут интересны девелоперам, хотя, учитывая текущую экономическую ситуацию, редевелопмент промзон останется актуальным только на динамичных рынках (Москва и Санкт-Петербург).