В чем заключена проблема малоформатного жилья в России

Много лет назад квартиры площадью 14-18 "квадратов" планировали в служебных домах для одиноких работников. Какой была норма жилья на одного человека в те годы? 6,5-8 метров? Вот такую комнату и проектировали. Плюс кухонька да совмещенный санузел.

На протяжении 1990-х и начала 2000-х годов площадь, размер квартир стали важным критерием качества. Тогда нормой однокомнатных квартир стало 40-44 квадратных метра. Кризис 2008 года заставил застройщиков не просто уменьшить площадь квартир, но и придумать новый формат - студии. Вообще, так называют квартиру без внутренних стен, где комната, кухня, коридор - единое открытое пространство. Но в современных условиях студии получили новый признак: у них всего одно окно. Такое планировочное решение позволило застройщикам уплотнить) квартирографию, существенно снизить площадь и цену лота и, как следствие, оживить продажи.

В 2014 году на этом рынке произошло еще одно событие: впервые появились квартиры площадью меньше 20 "квадратов". Реализовали их в проектах печально известной компании "Мортон-Групп". Кстати: 20 метров представляют собой некоторый рубеж: именно столько отнимается от площади квартиры, чтобы вычислить налог на недвижимость.

"Наличие маленьких студий в составе жилого комплекса может заметно активизировать динамику продаж, - считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой". - Так, например, в одном из подмосковных жилых комплексов в Люберецком районе 18-метровые квартиры занимали примерно пятую часть от общего объема. И именно они разошлись в первую очередь". "Предложение квартир до 22 метров за прошедший год немного выросло - с 282 объектов в октябре 2017 года до 374. Однако в среднесрочной перспективе доля маленьких квартир на рынке новостроек будет оставаться примерно на уровне одного процента от общего объема предложения - спрос на них очень ограничен", - констатирует Владимир Каширцев, гендиректор "Азбуки Жилья".

Но кому нужны подобные квартиры? Все эксперты рынка в одни голос перечисляют очевидные категории. Это стартовая площадка для дальнейшего улучшения жилищных условий либо вариант "рабочего" жилья, которое покупают недалеко от офиса (Наталья Шаталина, "МИЭЛЬ-Новостройки").

Сегодня около одного процента квартир, предлагаемых в Московском регионе, - студии площадью 18-22 квадратных метра

Маленькие студии подходят для молодых людей без семьи, а также для инвесторов, которые приобретают лоты малого метража для сдачи в аренду, так как стоимость аренды таких лотов сопоставима по цене с обычными однушками, а бюджет покупки и эксплуатационные расходы ниже (Ирина Доброхотова). Часто такое жилье приобретают родители для детей-студентов (Ольга Нарт, УК "Развитие").

Однако где должно находиться "рабочее жилье" или "квартира для студента"? Сегодня основной объем студий сосредоточен за Московской кольцевой автодорогой (Жилые комплексы "Саларьево Парк", "Цветочные поляны", "Кленовые Аллеи", "Мякинино Парк" и т.д.). Ни офисных, ни учебных кластеров в этих районах нет.

Жилье для молодой семьи? А сколько времени она будет без детей? Потому что даже небольшая однокомнатная квартира - это все-таки два отдельных изолированных пространства, которые позволят создать нужные условия для сна и отдыха ребенка. В студии такой возможности нет. Выгодная инвестиция для сдачи в аренду? Но здесь мы сталкиваемся с той же самой проблемой: круг потенциальных арендаторов гораздо уже.

Студии увеличивают нагрузку на застройщика в части обязательств по строительству машино-мест

В общем, получается, что маленькие студии нужны, но именно в центральных локациях. Там их можно сдавать в посуточную аренду туристам (для жилых квартир это запрещено, но у апартаментов нет ограничений), там их будут арендовать живущие в загородных коттеджах бизнесмены и т.д. А вот это предложение практически ограничено. Сегодня по оценкам специалистов 0,8-1 процент квартир на первичном рынке - это вот такие микростудии. Из них только четверть - вблизи зоны Третьего транспортного кольца ( в основном - это апартаменты). Например, "Nova Алексеевская" (рядом со станцией метро "Алексеевская") отлично подойдет в качестве инвестиций для сдачи в аренду. Тем более, что в апарт-комплексе планируется размещение отеля. Но стоимость студии в 21 "квадрат" - почти 5 миллионов рублей. То есть порог входа довольно высокий.

Одно из выгодных предложений в "старой" Москве - в апарт-комплексе Cleverland. Самая маленькая студия в 16 метров предлагается за 2,44 миллиона. Но все-таки метро "Петровско-Разумовская" - это не совсем близко к центру.

174 тысячи рублей сегодня в среднем стоит один квадратный метр в квартире-студии в новостройках Москвы

"Тенденция мелкой нарезки квартир распространилась и продолжает распространяться из Москвы в регионы, однако в самой столице этот процесс уже пошел вспять, - поясняет Павел Луценко, генеральный директор федерального портала "МИР КВАРТИР". - Застройщики перестали закладывать слишком большие объемы студий в свои проекты, растет количество новостроек без студий. Покупатели обратили внимание, что в ЖК с большим количеством студий создается что-то типа маргинального гетто. Ну и не секрет, что студии увеличивают нагрузку на застройщика в части обязательств по строительству машино-мест".

Кстати, а что происходит с маленькими студиями в мире? Там их строят и покупают для сдачи в аренду студентам или туристам (но не абы где, а рядом с университетами, больницами или туристическими достопримечательностями). Но есть еще одна категория: пенсионеры, у которых уже нет сил и желания в одиночку жить в большой квартире и которые с удовольствием сдадут ее в аренду, переехав со своим котом в студию поменьше. Но эту категорию покупателей у нас в России даже никогда не рассматривают. Может быть, потому, что далеко не у всех пенсионеров есть отдельные большие квартиры?