Как в СЗФО готовятся к новой программе расселения опасных домов
Федерация заплатит
Федеральный проект "Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда" рассчитан на 2019-2024 годы. На его реализацию власти планируют направить более 507 миллиардов рублей. По словам заместителя председателя Совета Федерации Галины Кареловой, основная часть затрат, 431,9 миллиарда рублей, придется на федеральную казну. Уровень регионального софинансирования составит всего 14 процентов.
В рамках предыдущей программы, действовавшей в 2014-2017 годах, субъекты Федерации оплачивали почти половину всех работ. Общая стоимость мероприятий составила за пять лет 415 миллиардов рублей. Деньги пошли на расселение домов, признанных аварийными до 1 января 2012 года.
Значительная финансовая нагрузка стала одной из причин, сдерживающих реализацию программы в отдельных регионах. Конечно, отчасти проблемы были связаны с низким уровнем планирования и контроля. Так, в прошлом году в 11 субъектах РФ контракты заключались со строительными организациями, уже срывавшими плановые мероприятия по расселению "аварийки".
- Однако для многих субъектов РФ, бюджет которых носит дефицитный характер, главным сдерживающим фактором стала именно нехватка собственных средств, - комментирует ситуацию доктор экономических наук, профессор кафедры государственного и территориального управления Санкт-Петербургского государственного экономического университета Вадим Чекалин. - Поэтому изменение схемы софинансирования можно назвать насущной необходимостью, особенно в условиях массовой централизации бюджетных ресурсов. В идеале хотелось бы, чтобы уровень финансовой вовлеченности регионов был более значительным. И чтобы это привело не к сокращению расходов федерального бюджета, а к расширению программы. Но если финансовая нагрузка превысит возможности субъектов РФ, мы рискуем вновь наблюдать срыв мероприятий.
Стимулы для застройщиков
Возможно, нехватку региональных средств удастся восполнить с помощью внебюджетных инвестиций. Так, разрабатываются механизмы, благодаря которым застройщики смогут реализовать проекты комплексного освоения территорий со сносом аварийных домов.
Однако, по мнению Вадима Чекалина, одной только бесплатной земли будет недостаточно, чтобы стимулировать строительные компании участвовать в ликвидации опасного жилья на постоянной основе.
Особенно если речь идет о Санкт-Петербурге, где во многих случаях расселять необходимо аварийные коммунальные квартиры. То есть застройщикам придется обеспечить новым жильем значительное количество владельцев комнат.
При этом, застраивая территорию высотками, они столкнутся с ограничительными требованиями к социальной инфраструктуре, озеленению, количеству парковочных мест и так далее.
- Отчасти именно эти факторы затормозили программу реновации, запущенную в Санкт-Петербурге еще десять лет назад, - продолжает Вадим Чекалин. - Конечно, отдельная хрущевка на сто квартир может вызвать интерес у застройщика, который возведет на ее месте дом на 500 квартир. Но это частный случай. Чтобы поставить такую работу на поток, "реноваторам", как показывает опыт Москвы, необходимо предоставлять не только землю, но и различные меры поддержки и субсидии. Разработка таких стимулов - это прикладная научно-исследовательская работа, к которой следует привлекать независимых экспертов, представителей научного сообщества, предпринимателей.
Если крыша поехала
Один из самых острых углов предыдущей программы - это так называемые "новые аварийные дома". Некачественное жилье, которое уже сейчас впору расселять, строили или покупали на бюджетные деньги в Республике Коми, Карелии, Новгородской и Псковской областях. К примеру, в городе Печоры на Псковщине все жилые здания для переселенцев возвели с дефектами.
К такому выводу пришли общественники, в том числе опытные инженеры-строители, которые обследовали дома после жалоб несчастливых новоселов. В основном речь идет об отсутствии вентиляции, повышенной влажности в помещениях, плесени и грибке в подвалах. Многие дефекты, выявленные год назад, не устранены до сих пор.
Проблема в том, что сейчас выдачей разрешений на ввод жилья в эксплуатацию занимаются муниципальные власти, поясняют эксперты. В одних случаях местным чиновникам не хватает опыта и знаний, чтобы выявлять дефекты на этапе приемки зданий, другие случаи происходят из-за халатности. До 2004 года, когда вступил в силу Градостроительный кодекс РФ, жилые дома в нашей стране принимались по более строгой схеме. Собиралась приемная комиссия, в состав которой входили представители МЧС, строительного надзора, санитарно-эпидемиологической службы.
- Я предлагал представителям региональной администрации заключить соглашения с МЧС и Роспотребнадзором, привлечь эти ведомства к приемке домов в рамках программы расселения аварийного жилья, - вспоминает руководитель регионального общественного объединения "Управа в ЖКХ" и рабочей группы ОНФ Сергей Елизаров. - Предложение получило положительный отклик, но дальше разговоров, к сожалению, дело не пошло. В свете запуска нового федерального проекта, вероятно, следует возобновить работу над этой инициативой.
Есть еще один важный момент. В небольших муниципалитетах для переселенцев нередко возводят дома высотой не более трех этажей. Так произошло и в Печорах. Требования к строительству малоэтажек еще более мягкие, чем к домам выше трех этажей. Речь идет и о конструкции фундамента, и о стройматериалах, разрешенных к использованию. Кроме того, строителю малоэтажки не требуется обязательная государственная экспертиза проекта.
- Компании, возводящие двух-трехэтажные дома для переселенцев, нередко пользуются послаблениями, - продолжает Сергей Елизаров. - В рамках нового федерального проекта важно учесть этот момент. Конечно, требования к несущим конструкциям домов должны различаться в зависимости от их высотности, но послаблений к качеству стройматериалов быть не должно.
По словам главы наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергея Степашина, необходимо ввести субсидиарную ответственность СРО за недобросовестных игроков рынка, возводящих жилые дома по программе переселения. Кроме того, предстоит установить дополнительные требования к квалификации и опыту подрядных организаций, застройщиков, технических заказчиков.
Тайны старых домов
Сейчас просчитываются все показатели, на которые регионы будут ориентироваться в течение ближайших шести лет. К примеру, в Калининградской области по состоянию на ноябрь 2018 года аварийными считаются около 80 тысяч квадратных метров жилищного фонда. Это около 300 многоквартирных домов, где проживает пять тысяч человек.
- Как только показатели будут доведены, а проект станет законом, мы приступим к его реализации, - подчеркивает исполняющий обязанности министра строительства и ЖКХ Калининградской области Сергей Черномаз.
По мнению директора некоммерческого партнерства "ЖКХ Контроль" Светланы Разворотневой, для более эффективного выполнения новой программы необходимо вернуть институт технической инвентаризации многоквартирных домов. В противном случае объективного ответа на вопрос о количестве квартир, непригодных для проживания, не сможет получить ни один субъект РФ.
- В Санкт-Петербурге в 2006-2011 годах были разработаны технико-экономические паспорта (ТЭП) большинства многоквартирных домов города, - развивает тему Вадим Чекалин. - В будущем, правда, возникли проблемы с актуализацией ТЭП, но все равно они стали большим подспорьем при формировании программ капитального ремонта и расселения аварийного жилья. В идеале такую практику целесообразно распространить на все субъекты РФ, но кто будет за это платить? Возможно, в рамках нового федерального проекта определенные средства следует направить на обследование жилищного фонда, ведь речь идет об информационном фундаменте всех будущих мероприятий.