Новости

16.12.2018 19:59
Рубрика: Экономика

Перемен бояться - "Счастья" не видать

Московские девелоперы приспосабливаются к изменившимся требованиям на рынке долевого строительства
Переход от договоров долевого участия к проектному финансированию станет одним из ключевых этапов в формировании новой модели рынка недвижимости в России. С 1 июля 2019 года застройщики теряют право напрямую привлекать деньги дольщиков. С этой даты продажи недвижимости должны происходить через систему эскроу-счетов.

Что это такое? Покупатель будет отдавать деньги не напрямую в кассу застройщику, а на застрахованный счет в уполномоченный банк, который хранит их и отдает девелоперу только после ввода дома в эксплуатацию. С 1 июля 2018 года новым законом введено банковское сопровождение как для новых, так и для уже реализуемых проектов.

Повышаются требования к финансовой устойчивости и опыту работы застройщика. Все это должно повысить для граждан надежность инвестиций в недвижимость. И поменяет привычные бизнес-модели девелоперских компаний.

В Москве многие застройщики заранее готовились к переменам. Инвестиционная активность девелоперов увеличилась во всех сегментах недвижимости, и в первую очередь в жилищном строительстве. Многие инвесторы поторопились получить гораздо больше разрешений на строительство жилья, чем в предыдущие годы, и застройщики обеспечены работой на ближайшие 5-6 лет.

В частности, рекордное число договоров долевого участия зарегистрировано в ноябре. Второй рекорд - объем выданной ипотеки. Жители стали "веселее" покупать квартиры, опасаясь роста цен из-за изменений законодательства.

Участники и эксперты рынка оценивают ситуацию и перспективу по-разному: настроения колеблются от пессимизма до сдержанного оптимизма. Госдума сейчас рассматривает поправки в закон, обещая учесть и мнения застройщиков, и результаты правоприменительной практики.

Власти, как им и положено, озабочены тем, чтобы не плодились обманутые дольщики. Заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин напоминает: "В Москве основным инвестором в строительство фактически являются сами жители - они вложили в строительство 1,3 трлн руб. Колоссальные деньги! Этим доверием рисковать точно нельзя". Он не исключает, что радикальная смена правил может привести к ухудшению ситуации на рынке: есть риски, что многие застройщики не справятся со взятыми обязательствами. Требуется взвешенный подход к внесению поправок, чтобы как минимум не допустить появления новых обманутых дольщиков и проседания объемов ввода жилья.

Ведется список застройщиков, у которых правительство Москвы не рекомендует покупать жилье. В столице выдано разрешений на строительство около 21 млн кв. м жилья, и, по прогнозу председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, из них около 70% будут возводиться и продаваться по старым правилам - минимум пять с половиной лет.

Впрочем, есть девелоперы, которые не хотят тянуть и готовы работать по-новому. Вернее, уже работают и потому у них многое получается. К числу таких компаний относится московский девелопер "Лидер-Инвест" (входит в АФК Система). Оправдывая свое имя, компания входит в топ-3 столичных девелоперов по рейтинговому уровню и делит первую строчку с крупнейшим застройщиком в массовом сегменте, оставаясь лидером по количеству реализуемых проектов в Москве.

"Как крупный девелопер мы поддерживаем текущие изменения в законодательстве, - заявил на конференции "РБК. Итоги года" 5 декабря 2018 президент компании "Лидер-Инвест" Олег Мамаев. - Они позволят сделать рынок более профессиональным и прозрачным и снизят потенциальные риски всех участников долевого строительства".

В компании считают, что всем участникам рынка нужно максимально быстро переходить на новые правила. Реальным показателем эффективности закона и качества инвестиционного климата станет количество разрешений, выданных по новым правилам.

"Лидер-Инвест" работает преимущественно в жилом сегменте от комфорт+ до премиум. Совокупный портфель компании составляет 45 проектов общей площадью 3 млн квадратных метров.

Осенью этого года компания завершила разработку уникальной концепции нового сегмента клубных домов и презентовала зонтичный бренд "Счастье": он объединил 25 новых клубных домов (многоквартирных, жилых) в 9 округах "старой" Москвы. Как говорят в компании, за емким названием бренда стоят современная авторская архитектура, высокие потолки, передовая инженерия, подземные паркинги и собственная благоустроенная дворовая территория в каждом проекте. Все объекты "Лидер-Инвест" расположены в развитых и благоустроенных районах города.

"Лидер-Инвест" и для себя, и для рынка предпочтительным считает проектное финансирование

Раньше компания занималась только такими камерными объектами и точечной застройкой, а теперь ей по силам реализация масштабных проектов на сотни тысяч "квадратов".

В числе самых заметных проектов можно назвать жилой комплекс "Крылья" (240 тыс. кв. м) и, конечно, перспективные проекты комплексного развития территорий - Central Park (400 тыс. кв. м) и ЗИЛ-Юг (1,7 млн кв. м). Именно 2018 год стал успешным для деятельности компании на московском рынке недвижимости: по итогам года "Лидер-Инвест" демонстрирует невероятно высокие темпы роста: в 2,5 раза и в денежном выражении, и в проданных площадях. Как отмечают в самой компании - это закономерная реакция рынка на активное строительство объектов всех проектов и высокое качество девелоперского продукта.

"Лидер-Инвест" - один из первых московских девелоперов, ведущих активную деятельность в сфере устойчивого развития, "зеленого" строительства и цифровых технологий. Компания намерена все больше применять принципы и технологии "умного города". Так, один из проектов комплексного освоения территории (ЗИЛ-Юг) станет современным и мощным технологическим ядром цифровой экосистемы Москвы.

Как и другие девелоперы, "Лидер-Инвест" использует долевое участие, но предпочтительным и для себя, и для рынка в целом считает проектное финансирование.

Выпуск пятилетних облигаций в начале 2018 года позволил привлечь "длинные" деньги и сократить долю более дорогих краткосрочных займов. Было привлечено проектное финансирование от Сбербанка в размере 14,6 млрд рублей сроком на 6 лет.

Известно, что даже доступ к "длинным" деньгам не гарантирует их эффективного использования. Судя по активности и результату, который показал "Лидер-Инвест" за год, компания четко отслеживает целевую аудиторию, ищет и находит правильные "ниши развития". Это отмечают и специалисты международного рейтингового агентства S&P Global Ratings, которые подтвердили, что в 2018 году кредитный рейтинг девелопера - на уровне B/B. По их мнению, компания устойчива и демонстрирует хорошую динамику как в росте продаж, так и в развитии портфеля проектов.

Это, безусловно, заслуга качественной работы менеджмента и мультипроектного подхода в управлении. Одна команда успешно ведет сразу более 30 проектов, находящихся на разных стадиях - подготовки, проектирования, строительства и продаж. Такой подход позволяет компании в 2018 году демонстрировать один из лучших в российской строительной отрасли показателей рентабельности по EBITDA, а по итогам 2018-2019 годов ожидать рост до 30% и даже выше.

Экономика Недвижимость Жилая недвижимость
Добавьте RG.RU 
в избранные источники