Наступил новый год, и все изменения связанные с дачным законодательством вступили в силу. Изменений много. Московское областное БТИ исторически занимается тем, что готовит документы по домам, постройкам, сооружениям, строениям. В настоящее время основная услуга МО БТИ - это подготовка документов для регистрации права собственности на дома наших граждан. Нужно понимать, что только после внесения сведений о доме в Единый государственный реестр недвижимости, возникает право собственности. Это очень важно. Поэтому нужно подготовить документы и их оформить.
Только до 1 марта 2019 года действует упрощенный порядок регистрации права собственности на жилой дом, построенный на землях СНТ и ДНТ.
Александр Беднягин на пресс-конференции объяснил, что для этого необходимо сделать всего три шага: первое - необходимо обратиться к кадастровому инженеру, второе - с его помощью заполнить декларацию об объекте и подготовить технический план, и третий шаг - подать эти документы в Росреестр через МФЦ. Вот эти три простых шага называются упрощенным порядком. В качестве примера Александр Беднягин рассмотрел несколько практических ситуаций. "Предположим, вы являетесь обладателем земельного участка, и дом у вас построен - значит эта ситуация именно для вас. То есть нужно сейчас успеть в оставшиеся полтора месяца осуществить эту процедуру. Это сэкономит ваше время и ваши деньги. Потому что если вы эту процедуру не успеете сделать вовремя, вам потом предстоит, возможно, решать регистрацию права собственности через судебный порядок.
Может быть и другая ситуация. Вы уже строите дом, и понимаете, что до 1 марта 2019 года вы не успеете его построить. Тогда нужно перестраховаться, и сейчас подать уже по новому порядку уведомление в орган местного самоуправления. Если вы собственник земельного участка и еще не приступили к строительству, то тогда определяйтесь, что вы планируете построить, какими будут параметры у этого дома, и подавайте уведомление в органы местного самоуправления перед началом строительства".
Говоря о законах, вступивших в силу с 1 января 2019 года, генеральный директор МО БТИ А.Беднягин подчеркнул, что в них учтены те пробелы, которые существовали ранее. Он обратил внимание на то, что, - "у нас часто одни и те же вещи назывались разными именами. Если мы попросим какого-либо дачника показать нам документы, можем прочитать, что у него земельный участок под дачное строительство, под дачное хозяйство, под размещение дачи. Теперь закон установил четкую терминологию: у нас с вами существует только два вида земельного участка. Это садовый земельный участок и огородный земельный участок. На садовом земельном участке можно построить жилой дом, садовый дом и непосредственно постройки. На огородном земельном участке могут быть построены только хозяйственные постройки, которые будут иметь только две функции: либо для хранения инвентаря, который вы используете на этом участке, либо для хранения урожая, который вы собрали с этого участка. Нужно понимать, что эти хозяйственные постройки никогда не будут объектами недвижимости, и зарегистрировать их право собственности будет невозможно. Если вы уже ранее построили какой-то объект на огородном земельном участке, и право собственности зарегистрировано, не беспокойтесь, закон предусмотрел этот случай, и ваше право будет дальше продолжать существовать", - успокоил он.
Дал в ходе пресс-конференции А.Беднягин и определение "жилой дом": "Жилой дом соответствует понятию - объект ИЖС. Это отдельно стоящее здание, которое имеет не более трех наземных этажа высотой не более 20 метров, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, которые предназначены для бытовых нужд. Это здание не может быть разделено на отдельные квартиры. Если ваш дом сейчас внесен в ЕГРН с назначением "жилое строение", то по новой терминологии это будет "жилой дом". При этом А.Беднягин обратил внимание на то, что "если вы очередник, и состоите на учете на улучшение жилищных условий, и сейчас ваше жилое строение станет жилым домом, то не произойдет изменения уровня обеспеченности вами жилой площади. Это очень важно. Все сохраняется, вы продолжаете стоять на очереди, это не влияет на вашу обеспеченность уровня жилой площади".
И еще один очень важный момент в связи с понятием "жилой дом" на садовом участке отметил А.Беднягин: " Теперь эта проблема решена, можно прописаться на своей даче".
Кроме того жилой дом на садовом участке подпадает под действие налогового кодекса, можно получить имущественный налоговый вычет при покупке такого жилого дома на садовом участке, также при электроснабжении жилых домов есть понижающие коэффициенты.
Параметры садового дома точно такие же, как и параметры жилого дома. Только есть особенности. Садовый дом предназначен либо для сезонного, либо вспомогательного использования и для временного пребывания. То есть это более простое сооружение. Если сейчас в ЕГРН внесен ваш дом с назначением "жилое строение с назначением нежилое", то автоматически по новой терминологии он будет называться "садовый дом". А.Беднягин, подчеркнул, что "не нужно беспокоиться, что происходит изменение терминологии, потому что закон говорит о том, что не нужно сейчас ничего перерегистрировать. Как у вас все оформлено, так и оформлено. Перерегистрация осуществляется только по желанию правообладателя или при его первом обращении, в связи с продажей или каким-либо изменением собственности".
Для того чтобы перевести садовый дом в жилой, необходимо подать заявление в органы местного самоуправления, к которому приложить заключение по обследованию дома. Это заключение готовит юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который является членом СРО по инженерным изысканиям. Предприятия БТИ по всей стране всегда готовили такие заключения. Это был вопрос, который они всегда рассматривали. Поэтому практика этого вопроса наработана, и трудностей при подготовке таких заключения не должно быть. Когда готовится такое заключение, оно прикладывается к заявлению. И решение о признании этого садового дома жилым, принимается как раз на основании такого заключения.
"Ключевыми моментами данного заключения, - подчеркнул Генеральный директор МО БТИ А.Беднягин, - будет описание дома, земельного участка, и важно, чтобы этот земельный участок был предназначен для того чтобы на нем был размещен жилой дом. Далее, конечно жилой дом должен будет состоять из комнат и вспомогательных помещений для бытовых нужд. Это обязательно. Ограждающие конструкции дома должны иметь теплозащитные свойства, которые позволяют проживать в нем круглый год. Дом должен быть оборудован инженерными системами. Это водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление. Дом должен отвечать требованиям инсоляции и вентиляции".
Для тех, кто не успеет до 1 марта 2019 года зарегистрировать свой дом или просто еще его не построил, введен единый уведомительный порядок для строительства жилых и садовых домов. Заключается он в следующей процедуре, состоящей из четырех шагов:
- дачник задумал построить дом, он обращается в орган местного самоуправления с уведомлением о начале строительства. В уведомлении должна быть описана площадь застройки, высота дома, количество этажей, ключевые параметры. И графическое описание месторасположения дома на земельном участке;
- администрация рассматривает уведомление на соответствие этих параметров градостроительным параметрам и на допустимость размещения объекта на этот земельном участке. И выдает уведомление о том, что дом соответствует.
- тогда можно приступать к строительству дома. Срок строительства - 10 лет.
Если администрация видит, что параметры не соответствуют, то она, как следствие, выдает уведомление о несоответствии - строить нельзя. Тогда надо пересматривать параметры того, что планировалось построить.
- после того как, дом построен, нужно обращаться опять с уведомлением о завершении строительства, к которому приложить технический план, который готовит кадастровый инженер, и администрация направляет все эти документы в Росреестр для постановки на кадастровый учет регистрации права.
Часто возможна такая ситуация, что вы строите дом, и в процессе решили его изменить. Сначала вы стали строить два этажа, а потом решили, что хотите построить три этажа. Такая ситуация предусмотрена федеральным законом. Нужно тоже подать уведомление: уведомление о возведении параметров. Уведомление достаточно простое. В нем написано: было - стало. Планировали построить два этажа, а будет три. То есть, описаны те параметры, которые изменяются.
Нужно понимать, что если вы построили дом, и не воспользовались этим упрощенным порядком, или если вы строите дом без направления уведомления, то фактически вы создаете самовольную постройку. Это значит, что суд может обязать вас снести эту самовольную постройку или привести ее в соответствие с градостроительными требованиями. Нужно понимать, что снос самовольной постройки и приведение ее в соответствие осуществляется за счет собственника земельного участка. Поэтому, при приобретении земельного участка, на котором уже есть строение, но строение не оформлено, вы рискуете стать собственником самовольной постройки, которую не сможете зарегистрировать или потом вам придется уже за ваш счет приводить ее в соответствие с градостроительным законодательством, либо осуществлять снос. Это очень важно понимать тем, кто планирует приобретение: нужно покупать земельный участок и дачную постройку только с оформленными документами.
"Часто все сведения о земельном участке существуют, то есть право на него зарегистрировано, сведения о нем внесены, но не определены границы. Все мы знаем, что есть участок 6 соток, принадлежащий такому-то гражданину, но место расположения его приблизительное. Да, есть адрес. Но где он точно расположен, можно знать только при наличии границы. Если границы не установлены, то его точное месторасположение неизвестно. У гражданина нет обязанности это делать в обязательном порядке, однако А.Беднягин советует это делать обязательно, - потому что возникает меньше вопросов. Ваше право собственности будет защищено в полном объеме. Ваш земельный участок определен, привязан к местности, и все знают, что именно он находится там".