Банки предлагают узаконить рефинансирование ипотеки с маткапиталом
Предполагается, что это позволит семьям с детьми серьезно сэкономить на ипотеке. Если сейчас средневзвешенная ставка по жилищным кредитам составляет 9,52 процента годовых (по данным ЦБ на ноябрь 2018 года), то 3-4 года назад она редко опускалась ниже 12,5 процента, а в среднем ставки колебались в диапазоне 13-15 процентов. Люди, оформившие ипотеку в 2014-2016 годах и использовавшие материнский капитал, и рады бы сейчас уменьшить ставку, но зачастую не могут провести рефинансирование.
После полного погашения кредита - оно автоматически происходит при рефинансировании - и снятия залога заемщик обязан в течение шести месяцев оформить доли в собственности на супруга и детей, в том числе на несовершеннолетних. Казалось бы, тут нет проблемы, однако она возникает, когда встает вопрос о передаче в залог банку доли малолетнего.
Для этого необходимо разрешение органов опеки и попечительства. Но они зачастую отказывают в его выдаче из-за риска утраты имущества ребенка в случае обращения взыскания на его долю, подчеркивают в АРБ. "При рефинансировании залог по первоначальному кредитному договору снимается, а значит, появляется необходимость выделить доли детям. Но органы опеки и попечительства не дают свое согласие на передачу квартиры в залог по новому договору, а банки не хотят предоставлять кредит без обеспечения. Семьи не могут рефинансировать ипотеку и улучшить свое материальное положение из-за несовершенства законодательной базы", - говорит Андрей Андреев, управляющий партнер юридического бюро U&Partners.
Кроме того, документы на снятие обременения и наложение нового сдаются в МФЦ одновременно. Фактически в беззалоговом положении квартира находится меньше суток. А как только обременение оформлено, уже банк, рефинансировавший ипотеку, отказывается выделить детям доли в заложенном имуществе.
"Формально можно рефинансировать ипотечный кредит, на частичное погашение которого был использован маткапитал, - отмечает Евгений Пугачёв, адвокат юридической фирмы "Интеллектуальный капитал". - Но если доли не выделены всем членам семьи, скорее всего банк откажет из-за риска оспаривания сделки залога. Если же доли выделены, то банку не интересно рефинансировать кредит, так как он получит в залог квартиру с малолетними собственниками, что сильно усложняет обращение взыскания на предмет залога и повышает уровень риска".
АРБ предлагает оформлять права всех членов семьи на квартиру только после того, как ипотека будет погашена полностью у последнего кредитора. Это позволит семьям рефинансировать кредиты и снизить затраты на их обслуживание, не боясь попасть под санкции. Кроме того, АРБ предлагает ввести контроль оформления доли в праве собственности на жилое помещение ребенка на законодательном уровне. Это сделает более прозрачным рынок недвижимости и снизит долю злоупотреблений, когда детям не выделяются положенные доли. Многие заемщики в попытке снизить процент по кредиту вынуждены нарушать обязательство оформить доли в праве собственности на недвижимость всех членов семьи после снятия обременения. Последствия такого поведения могут оспорить как органы прокуратуры, так и сам ребенок по достижении 18 лет. "Сейчас выдел долей в праве на жилье, для приобретения которого использовался маткапитал, почти никак не отслеживается, - добавляет Пугачёв. - Но если будет установлено, что такая квартира продана без выдела долей всем членам семьи, сделка продажи может быть признана недействительной".
По словам главы Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова, инициатива вовсю обсуждается в Госдуме, есть шансы на ее рассмотрение уже в весеннюю сессию.