К чему приводит многовластие в жилом доме
"Загогулину" в микрорайоне ЖБИ (с высоты здание напоминает длинную дугу) сдавали еще в начале 1980-х годов по частям, в технических документах каждая секция значилась как "строение 10А" (10Б, 10В, 10Г), но милицейский адрес всем почему-то присвоили общий: Сыромолотова, 16. В секции "В" был кооператив "ЖЭК-204", в 2004 году собственники зарегистрировали вместо него ТСЖ "Уют". Жили - не тужили, потихоньку поставили счетчики, поменяли стояки, отремонтировали коммуникации в подвале, кровлю. С соседями, кооперативом "Комсомольский" и компанией "Радомир-инвест", которые занимались остальными подъездами, не ссорились.
Проблемы начались после того, как в 2014 году сформировали региональную программу капремонта: ТСЖ собиралось хранить деньги для него не в общем котле, а на отдельном спецсчете, но это решение не устроило госжилнадзор. Спор дошел до Свердловского арбитражного суда: там подтвердили, что ТСЖ создано законно и не должно подвергаться ограничению по признаку единого почтового адреса. Апелляция эти выводы подтвердила.
Между тем главный аргумент надзорных органов услышали в ОЖЭК (объединенном жилищно-эксплуатационном кооперативе) "Комсомольский" и инициировали общее собрание собственников, куда вынесли вопрос о расторжении договора с УК "Радомир-инвест" и ликвидации ТСЖ "Уют". 57 процентов высказались "за".
- Немудрено набрать кворум, ведь ОЖЭК управляет 9 из 17 подъездов. Жильцы наших четырех вообще не голосовали. Более того, мы провели свое собрание, где две трети высказалось за сохранение ТСЖ. Что касается "Радомир-инвеста", то, насколько мне известно, между этой компанией и ОЖЭК есть договоренность обменяться жилфондом, - говорит председатель товарищества Елена Кислинская.
Члены ТСЖ "Уют" уверены, что их жилую секцию можно рассматривать как отдельное здание, соответственно, все претензии органов надзора неуместны. Их поддержали эксперты из компании "СтройДоктор", готовившие заключение для суда: "По акту № 17 Госкомиссии от 28.04.1982 г. строение 10В на улице Сыромолотова, 16 принято в эксплуатацию как самостоятельный 131-квартирный жилой дом с техническим подпольем. Объект имеет самостоятельный фундамент и стены".
- У нас свой паспорт на дом, в областную программу капремонта по адресу Сыромолотова, 16 включены сразу три объекта. На это в том числе обратил внимание суд, - подчеркивает Елена Кислинская. - Мы хотим оставить все как есть! Представители ОЖЭК, агитируя за себя, обещают красивый ремонт в подъездах, замену лифтов бесплатно, хотя на самом деле за это придется платить в рассрочку. А вот про то, что у них тариф на содержание жилья на шесть рублей выше общегородского, молчат, у нас же управленческие расходы оптимизированы. Думаем, что ОЖЭК не просто так активничает: есть опасения, что на нас переложат накопленные ранее обязательства. Так, в декабре 2018 года поставщик тепла подал иск на "Комсомольский" за долги в 2,4 миллиона рублей. Кроме того, на кооперативе висит 16 миллионов рублей кредита за замену лифтов в рамках капремонта.
В декабре представители "Уюта" побывали у заместителя главы Екатеринбурга Алексея Кожемяко. Тот заверил: никаких открытых конкурсов на выбор управляющей организации мэрия проводить не собирается, поскольку каждая секция в доме имеет признаки отдельного здания и элементы общего имущества собственников. Кислинскую больше всего беспокоит, что "Комсомольский" начнет выставлять свои квитанции на коммуналку. Тогда жильцы будут сбиты с толку: кому платить? Один из них уже обратился в облпрокуратуру.
Как пояснила "РГ" начальник правового отдела департамента госжилнадзора по Свердловской области Наталия Миленина, если с адреса Сыромолотова, 16 поступят сразу два протокола общих собраний собственников с разными результатами, то в течение трех месяцев инспекторы проведут проверку и установят, сколько человек действительно проголосовало за ТСЖ или ОЖЭК. Правда, подсчитают голоса жильцов всей многоэтажки.
- Как бы людям ни хотелось отделиться, в федеральной информационно-адресной системе числится только один объект на Сыромолотова, 16. Никаких корпусов, литеров. Дом, согласно акту проверки от 22 августа 2018 года, монолитный, с общей кровлей, общими сетями, нумерация квартир сквозная. То же самое касается ГИС ЖКХ. То есть отправлять данные в систему может только одна управляющая организация, следовательно, у живущих в соседних подъездах будет нарушено право на доступ к информации, - добавила Миленина. - Норма "один дом - один способ управления" (ст. 161 ЖК РФ) появилась давно, просто у нас раньше было меньше полномочий по контролю за УК. Поэтому такие дома и существовали спокойно, даже договоры ресурсоснабжения заключали. Сейчас все изменилось: появился реестр лицензий, мер ответственности у УК гораздо больше. Даже суды, которые сначала вставали на сторону заявителей, после чего приходилось менять программу капремонта под "сложившиеся хозяйственные отношения", скорректировали свою позицию.
По данным департамента, в Екатеринбурге несколько десятков зданий, где многовластие сложилось исторически. Чиновники не отрицают: в этом есть доля вины муниципалитета, а система надзора не занимается мониторингом рынка , она реагирует на жалобы. Пока ситуация никого не беспокоила, не было и реакции.
Конкретно по Сыромолотова, 16 вопрос поднял горводоканал. Чтобы выйти из управленческого тупика, теперь проще всего проголосовать за кого-то одного. К примеру, так произошло в жилкооперативе "Луч-45". На Крестинского, 55 долго спорили два ТСЖ, "Изумруд" и "Уктус". Прошло время, и жильцы захотели объединиться. То, что ОЖЭК "Комсомольский" воспользовался ситуацией, очевидно, но теоретически созвать общее собрание могут и ТСЖ "Уют", и "Радомир-инвест". В любом случае решать собственникам, с кем им идти дальше.
И все-таки сохраняется ощущение глобальной несправедливости: закрыли глаза на "многовластие" в свое время чиновники, а расхлебывать эту кашу простым людям.
На заметку
Информацию о том, какие документы нужны для присвоения адреса объекту недвижимости, ищите на сайте "екатеринбург.рф". Консультирование и прием заявлений проводится в отделе обработки документов МБУ "Центр подготовки разрешительной документации для строительства" по адресу: Екатеринбург, ул. 8 Марта, 8б с понедельника по четверг с 09.15 до 17.00, в пятницу - с 09.15 до 13.00.
Тел. (343) 276-43-84.
Србуи Иващенко, ведущий юрист Европейской юридической службы:
- Что могут предпринять жильцы? Во-первых, необходимо провести общее собрание, на повестку вынести вопрос о разделе дома на три самостоятельные части, а также сопутствующие - финансирование процедуры, избрание доверенных лиц и т.д. Из решений судов и ответа администрации Екатеринбурга от 12.12.2018 г. следует, что техническая возможность для раздела имеется.
Во-вторых, обратиться к кадастровым инженерам за изготовлением трех технических планов на здания и межевых дел на каждый участок (хотя можно и оставить землю под тремя секциями в общей собственности). В-третьих, подать заявление в Росреестр, чтобы аннулировать существующий объект и поставить на кадастровый учет новые. В-четвертых, попросить администрацию города присвоить отдельные адреса каждому объекту. Мэрия передаст сведения в Росреестр, а тот в течение пяти рабочих дней внесет изменения в ГКН. После чего собственники квартир смогут получить новые документы с уже измененным адресом.
Жильцам следует запастись терпением, финансами и, самое главное, найти специалиста в области жилищного законодательства. Вопрос сложный, а судебная практика противоречива.
Константин Бобров, директор юридической службы "Единый центр защиты":
- Прежде всего необходимо провести техническую экспертизу, которая установит, являются ли части многоквартирного дома самостоятельными строениями. После этого обратиться в администрацию Екатеринбурга с заявлением о присвоении отдельным секциям собственных адресов. В случае отказа - приступать к подготовке иска. В описательной части отразить сведения о многоквартирном доме и его отдельных частях, обозначить, чем обусловлена необходимость разделения. В мотивировочной - представить правовое обоснование этой необходимости. Ссылаться следует на Гражданский и Жилищный кодексы РФ, а также на регламент администрации, который закрепляет процедуру присвоения адресов объектам недвижимости. В резолютивной части иска указать требования к ответчику, то есть муниципалитету признать подъезды № 5-8 (или другие структурные элементы дома) по адресу: г. Екатеринбург, ул. Сыромолотова, 16 - отдельным строением (жилым домом); обязать присвоить им отдельные адреса.
P. S.
На запрос "РГ" пришел ответ за подписью и. о. главного архитектора Екатеринбурга Андрея Молокова. Он подтвердил: многоэтажке на Сыромолотова, 16 присвоен единый адрес еще в 1981 году, о чем внесены сведения в госреестр. Необходимо сначала аннулировать его, чтобы присвоить отдельные адреса секциям. Это возможно, если те стоят на кадастровом учете как самостоятельные объекты. Людям не избежать правовых и финансовых последствий: менять отметки о прописке в паспорте, документы на квартиры и оплачивать госпошлину придется за свой счет.