Нижегородцы показали, как можно грамотно управлять многоэтажкой
Жизнь "до"...
- Когда мы полтора года назад переехали в этот дом и обратились в местную ДУК с просьбой починить лестницу около подъезда, нам ответили отказом, сославшись на долги. Мы стали писать жалобы и добились, чтобы крыльцо нам отремонтировали. Но сделали очень плохо. Стало понятно: нельзя что-то заставить делать людей, которые не хотят этого выполнять. И организовали ТСН, - рассказывает председатель правления ТСН "Бастион" Максим Виноградов.
Его супруга и помощница в делах Оксана считает, что жизнь их дома будто разделилась на "до" и "после".
- Крыльцо было буквально раздолбано, - говорит она. - Я затаскивала детскую коляску на себе, заработав проблемы со здоровьем. Из-за мусоропровода в подъезде бегали крысы. Наконец, мы добились, чтобы его заколотили.
С этого в их доме начались качественные преобразования. Во многом благодаря управляющему ТСН Михаилу Швыганову, председательствующему еще и в ТСЖ-454. Дом N 11 по улице Родионова стал четвертым, который он взял в управление по просьбам жителей.
...и "после"
- За год мы провели работы, связанные с системой отопления, горячим водоснабжением, поменяли восемь стояков с горячей, холодной водой и канализацией, - перечисляет Швыганов. - Отремонтировали крышу по периметру части дома, установили систему видеонаблюдения, светодиодные светильники, заменили старые окна на новые пластиковые, сделали ремонт первого этажа, поставили алюминиевые двери, открыли запасный выход, который долгое время был заколочен, с отдельным новым крыльцом и нержавеющими перилами.
Действительно, первый подъезд 11-го дома получился жильцам многих других домов на зависть. "Вот это да! Нам бы так!" - не скрывая эмоций, восклицают они. Первое, что бросается в глаза, - подъезд аккуратно облицован плиткой.
- У нас теперь не подъезд, а парадная, - считает Наталья Лаврентьева. - За 37 лет с момента постройки дом видел ремонт лишь один раз, и то только декоративный и на первом этаже.
Как рассказал Михаил Швыганов, новое руководство в первую очередь позаботилось о том, чтобы помимо бесперебойного тепло- и водоснабжения наладить в доме строгий учет энергоресурсов.
- Мы установили более 80 счетчиков, которые автоматически передают данные о расходе горячей и холодной воды, - продолжает управляющий. - Когда приступили к управлению домом, у нас на счете не было денег. ДУК Нижегородского района не передал нам ни копейки.
Знать, где взять деньги
Новый болгарский бесшумный лифт, который на 30 процентов экономичнее наших аналогов, обошелся в 1,3 миллиона рублей. Еще 400 тысяч потребовалось на демонтаж старого подъемного механизма и монтаж нового. Эти деньги взяли из Фонда капитального ремонта, который формируется при участии жильцов 11-го дома.
Кстати, прежний лифт отработал 37 лет, хотя срок эксплуатации данных конструкций, по мнению специалистов, не должен превышать 25 лет.
Ремонт подъезда встал примерно в 300 тысяч рублей. Это деньги, которые жильцы дома за год перечислили по статье "содержание и ремонт жилья". Тариф точно такой же, как и в соседних домах, даже выгоднее.
- За свою трехкомнатную квартиру, где мы живем вдвоем с сыном, я плачу шесть тысяч рублей, как и раньше. Ни копейкой больше, - отмечает Наталья Лаврентьева.
По словам Швыганова, сейчас ТСН начало копить деньги, чтобы сделать ремонт в остальных пяти подъездах. Уже заказали второй лифт, который поступит к маю.
Когда в товарищах согласье есть
По словам Михаила Швыганова, для смены системы управления домом нужно собрать инициативную группу, провести собрание, расторгнуть договор с ДУКом, утвердить устав, выбрать правление. Как только соберется кворум (50 процентов плюс один голос) и будет принято решение, документы нужно передать в Госжилинспекцию (ГЖИ), которая должна исключить дом из реестра ДУКа. После этого можно приступать к управлению.
- Мы поменяли систему управления за три месяца, - говорит эксперт. - ДУК сначала пытался блокировать работу лифта, подал в суд, но проиграл тяжбу. Домоуправляющая компания Нижегородского района не признала наше решение, хотя ГЖИ подтвердила правомочность и легитимность собрания жильцов.
Чтобы понять "упущенную выгоду" ДУКа с этого дома, достаточно провести несложный расчет. По статье "содержание и ремонт жилья" жильцы платят сейчас 32 рубля с квадратного метра в месяц. Общая жилая площадь дома - 14 тысяч квадратов. Получается 448 тысяч рублей в месяц, умножаем на 12 - 5,376 миллиона рублей в год.
Причем ДУК собирал на "содержание и ремонт жилья" 37 рублей. За счет чего ТСН удалось снизить тариф?
- ДУК, ничего не производя, выступает в качестве посредника, но включает в тариф НДС, - объясняет Швыганов. - Хотя как таковым плательщиком не является.
Михаил Швыганов, управляющий ТСН "Бастион" (из выступления на "Форуме действий. Регионы" 25 апреля 2016 года):
- Каким образом можно сделать из обычной панельной десятиэтажки с 20-летним "пробегом" дом мечты по муниципальным тарифам? Мы используем только их, никаких дополнительных средств на текущий (капитальный) ремонт не собираем.
Одно из правил - рационально использовать деньги. Второе - применять самые современные энергоэффективные, энергосберегающие материалы. И третье - соблюдение технологий, которые позволяют содержать дом в хорошем состоянии.
Когда мы используем самые передовые технологии, вместо обычных 4 - 7 лет достигаем межремонтного периода в 30 - 50 лет. "Такого быть не может", - возражали мне специалисты домоуправляющих компаний. Но есть технологии, которые позволяют сделать крышу так, чтобы ремонтировать ее раз в 30 лет. Обычно используются материалы (скажем, линокром), у которых срок службы семь лет, применяется стандартный набор технологий. Но есть, например, унифлекс (срок службы - 15 лет), технопласт (25). Если правильно соблюдать технологии, то можно сделать один раз - и больше не тратить деньги на капремонт.
С чего мы начали? Когда я пришел в 2003 году в ТСЖ, мы просто сделали капитальный ремонт всех инженерных сетей, заменили их на полипропилен со сроком службы от 30 до 40 лет. И больше не стали выполнять аварийные текущие работы - экономили деньги, используя их для благоустройства. Установили тепловые приборы учета, которые тоже дали существенную экономию.