Почему в Омске упал спрос на коммерческую недвижимость
Омск занимает последнее место среди российских городов-миллионников по объему офисных площадей на тысячу жителей. По данным "Омскстройпроекта", сегодня в столице Прииртышья на продажу выставлено 1 268 объектов, еще 3 883 сдают в аренду. Это в 2,5 раза меньше, чем в 2015 году. Восемьдесят процентов предлагаемых помещений вызывает претензии потребителей и надзорных органов. Нередко это неприспособленные для конкретного вида деятельности помещения, подверженные самовольной перепланировке и реконструкции.
- Беспорядок в документах наблюдается у большинства владельцев коммерческой недвижимости. Площади помещения в паспорте и в действительности часто не совпадают. Значит, ждите проблем. Те же ветеринарные и медицинские клиники, детские центры, алкомаркеты и другие учреждения, действующие на основе лицензий, не смогут взять в пользование сомнительный объект. А оформить сделку в Росреестре будет невозможно, - пояснила корреспонденту "РГ" председатель Лиги профессионалов недвижимости Светлана Гоненко.
Тем временем ситуация стимулирует коммерсантов перекраивать помещения, поскольку наибольшим спросом пользуются компактные офисы. Владельцы просторных площадей сплошь и рядом начинают их дробить, возводить перегородки, устраивать дополнительные входы-выходы. Несмотря на то что строительно-ремонтный рынок становится более цивилизованным, многие предприниматели, занимаясь переделками, создают проекты "на коленке", не слишком утруждая себя выполнением правил и норм, не советуясь с профессионалами.
Стоит сказать, что закона о перепланировке коммерческой недвижимости в стране пока нет. В прошлом году в Омской области ввели временный регламент, позволяющий вносить изменения в планировку. Но он не касается изменений габаритов помещений, высоты перекрытий, сооружения надстроек, мансард, демонтажа наружных элементов, окон - все это уже считается реконструкцией и регламентируется федеральным законом, пояснили в Росреестре.
Несколько лет назад коммерсанты могли заниматься перепланировкой на первых этажах домов без согласия жильцов, но теперь это считается серьезным нарушением. Так что без проведения собрания не стоит начинать реконструкцию общего имущества, даже если речь идет об оборудовании крыльца или пандуса. Сейчас без одобрения жителей нельзя даже установить кондиционер.
Если же мнение собственников квартир проигнорировали, придется отвечать перед законом. Исков, когда жильцы оспаривают действия коммерсантов, в омских судах рассмотрено уже немало. Недавно по одному из таких дел хозяина ресторана, расположенного на первом этаже высотки по улице Декабристов, обязали поднять вентиляцию из-под окон квартир на крышу многоэтажки, как это предусмотрено правилами. Цена работ влетает коммерсантам в копеечку, поэтому они не спешат исполнять решение суда. Однако, попав в поле зрения правоохранительных органов, оставить все как есть, они уже не смогут.
За самовольную реконструкцию юридических лиц наказывают штрафом до одного миллиона рублей, физических лиц, а также индивидуальных предпринимателей - до десяти тысяч. Правда, сейчас в Жилищный кодекс готовят поправки, которые обяжут коммерсантов приводить незаконно реконструированное помещение в первозданный вид и выставлять на торги.
Еще одна проблема - отсутствие грамотного маркетинга.
- Нередко бизнесмены наобум приобретают участок, возводят здание, тратят деньги. А потом оказывается, что, построенное вблизи промышленного района или на территории с хорошо развитой инфраструктурой, оно не пользуется спросом, - поясняет руководитель Агентства маркетинга продаж Дмитрий Сапунов. - Поскольку каждый последующий этаж удешевляет среднюю стоимость квадратного метра, строят с запасом, а потом не знают, куда это девать.
Некоторое время назад рынок омской недвижимости оживили две крупные сети, специализирующиеся на торговле продуктами и лекарствами, однако одна из них так и не нашла подходящих площадей. Неважно выглядит ситуация и со складскими площадями. Все, что представлено на рынке, - в основном индустриальные объекты низкого качества. Почти отсутствует спрос на производственные помещения. Большинство предпринимателей приобретает или арендует площади для того, чтобы открыть автомойку, шиномонтаж, небольшой магазинчик или парикмахерскую.
Эксперты утверждают, что рынок развивается в условиях хаотичного спроса.
- В Омске никто серьезно не занимается исследованиями в данной сфере, не связывает их со стратегией развития города, перспективными планами. Между тем такой мониторинг мог бы стать одним из действенных способов поддержки предпринимателей, - уверена председатель Лиги профессионалов недвижимости Светлана Гоненко. - Зная потребности мегаполиса в тех или иных услугах, новых производствах, офисах, бизнес смог бы развиваться планомерно, а значит, более эффективно. Здесь есть, о чем подумать городской власти. .
Кстати
Если на "бумажную" перепланировку недвижимости придется потратить не менее двух месяцев, то реконструкция, требующая обязательного выполнения сразу одиннадцати пунктов, займет гораздо больше времени. Только создание градостроительного плана участка, геодезические и геологические изыскания потребуют более полугода. Плюс обследования и строительные экспертизы, получение пакета разрешительных документов, разработка проекта, нового техплана, регистрация техизменений. Затраты, в зависимости от масштаба реконструкции, могут исчисляться сотнями тысяч и миллионами рублей.