На Урале жильцы многоэтажек стали выселять бизнес с первых этажей
Перед тем как замуровать вход, арендаторов вывели на улицу, но их оборудование осталось внутри. Как им теперь пользоваться, непонятно, разводит руками учредитель компании Артур Сафаров. Бывшая квартира в доме по улице Победы расположена рядом с дверью в подъезд - возможно, именно этим она и не угодила одному из жильцов седьмого этажа, который пожаловался в прокуратуру. Почему состояние фасада никого не волновало предыдущие 10 лет, а именно тогда Сафаров перевел квартиру в статус нежилого помещения, непонятно.
Уперлись в забор
Эта история далеко не единственная, похожих дел в Екатеринбурге уже с десяток. К примеру, Татьяна Процык хотела открыть небольшой цветочный магазин на первом этаже панельной девятиэтажки на улице Старых Большевиков. Заказала проект, вложила приличные деньги в ремонт, но, когда все уже практически было готово, 37 жильцов вдруг подали на нее иск, заявив, что потеряли часть общего земельного участка и фасада. Мэрия, по их мнению, тоже нарушила закон, поскольку не проверила, согласны ли все собственники квартир на перевод жилого помещения в нежилое. В праведный гнев людей можно было бы поверить, если бы цветочная лавка Татьяны не соседствовала с другим коммерческим помещением, да и оно далеко не первое в здании. К тому же на общем собрании дома в 2016 году 62 процента его участников одобрили превращение квартиры в непродовольственный магазинчик.
Тем не менее Ленинский районный суд Екатеринбурга обязал Процык восстановить на месте тамбура стену, демонтировать восемь ступенек и пешеходную дорожку из плит. Апелляция оставила решение в силе, в подаче кассационной жалобы предпринимательнице отказано. Она рук не опускает и собирается дойти до Верховного суда, чтобы восстановить справедливость. По словам супруга Татьяны, районный суд почему-то проигнорировал некоторые доводы ответчиков, хотя они опирались на результаты двух экспертиз. На самом деле причина конфликта не в том, что кому-то из жильцов не нравится торговля цветами. Просто семье бизнесменов "соседи" предложили оплатить забор вокруг двора - около 400 тысяч рублей. Процыки в принципе были готовы помочь - добавить часть денег к тому, что соберут сами жители, но требование взять все на себя их возмутило. В ответ им посулили "веселую жизнь".
Мы передумали - все разломайте
- Я сам кучу помещений перевел в нежилые, это всегда сложно: обязательно находятся люди, которые требуют им заплатить, сделать ремонт, установить дополнительную звукоизоляцию и т.п. И это все еще на этапе становления бизнеса, когда ты только вкладываешь - платить не с чего. Но я первый раз вижу, чтобы суд отменил постановление главы города о переводе. Очень опасная тенденция при достаточно высоком уровне развития стрит-ретейла в Екатеринбурге: сегодня соседи согласились, завтра передумали - разломайте и верните все, как было, - рассуждает Илья Тыщенко, руководитель свердловского отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России".
Главный предмет спора: что именно сделали в квартирах, перепланировку или реконструкцию? Для первой не требуется спрашивать разрешения у всех соседей: по сути, помещение просто трансформируется, сносятся межкомнатные перегородки, появляются новые дверные проемы (ст. 25 ЖК РФ, письмо Минстроя РФ от 27.01.17). С реконструкцией все гораздо сложнее, ведь меняются параметры объекта (высота, этажность, площадь), что-то надстраивается, перестраивается, присоединяется общее имущество (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Без согласия всех собственников это невозможно.
С точки зрения бизнесменов, убрав часть стены между лоджией и комнатой или увеличив и усилив оконный проем, они никак не повредили несущие конструкции здания и не уменьшили площадь фасада. Этим имуществом и раньше никто не мог пользоваться, только хозяин квартиры. Пешеходные дорожки действительно находятся на придомовой территории, но они доступны всем, территория постоянно убирается.
Замуровали
По мнению участников рынка стрит-ретейла, беда в том, что в перспективе в такой ситуации могут оказаться многие магазины и офисы: все они нуждаются в витринах и входных группах. В начале нулевых, когда в Екатеринбурге не хватало торговых и деловых центров, купить квартиру на первом этаже и переделать ее в коммерческую недвижимость считалось самым распространенным вариантом начать свое дело. В год из одной категории в другую переводилось по 300 объектов. Чаще всего жилье превращалось в магазины (56 процентов) и офисы (20). Далее по популярности шли предприятия бытового обслуживания, аптеки, парикмахерские, медицинские и косметические центры, закусочные.
Конечно, не все рады такому соседству: посетители, автомобили, шум, посторонние запахи… Но где грань между естественным желанием иметь тихий комфортный двор и злоупотреблением своим правом? Одно дело, когда коммерсантов выселяют из подъезда по соображениям безопасности и удобства, совсем другое - скрытое вымогательство. В Екатеринбурге есть многоэтажки на 10 подъездов: в таком доме получить 100-процентное одобрение всех соседей на реконструкцию просто нереально.
Страдают от этого бизнесмены не только в Екатеринбурге. Житель Нижнего Тагила Николай собирался открыть юридическую контору на первом этаже трехэтажки, но отказался от этой идеи.
- Ты словно в заложниках у нескольких человек, они постоянно выдвигают дополнительные требования, в результате страдает экономика фирмы. Изменения в Жилищный кодекс вносили, чтобы защитить простых граждан, а обернулось это в итоге против предпринимателей. Поэтому и количество переводов жилфонда в нежилой уменьшилось, - говорит он.
Николай считает, что для разных коммерческих объектов должны отличаться и критерии согласования. Если, допустим, в доме хотят открыть алкогольный магазин, требования можно ужесточить, ведь проходимость двора явно увеличится, что повлияет на качество жизни. А вот для офисов, которые посещают 20 человек в неделю, выкатывать "расширенный райдер" бессмысленно. Пожелания по благоустройству или ремонту детской площадки предприниматели готовы выслушать, но в пределах разумного.
Евгений Артюх, юрист, экс-депутат Свердловского заксобрания:
- Суды начали использовать как подсказку обзоры судебной практики Верховного суда и квалифицировать организацию отдельного входа и крыльца как реконструкцию, затрагивающую общее имущество. Хотя это вопрос спорный. И все положения о переводе жилых помещений в нежилые в Екатеринбурге и других городах составлены с расчетом на перепланировку. Для нее достаточно 51 процента голосов жителей - простого большинства. В деле Сафарова суд не принял во внимание заключение экспертизы и позицию Минстроя РФ. Более того, посчитал, что крыльцо уменьшает площадь общего земельного участка. Но уменьшение участка означает изменение его границ, здесь ничего подобного не было. Добавлю: в жилищном законодательстве нет понятия "стена", есть "ограждающая конструкция", она может быть кирпичной, бетонной, деревянной и т.д. Также в качестве ограждающей конструкции можно рассматривать окно. Было окно - стали межоконные перемычки и стеклянные конструкции. В этом смысле права граждан не нарушены.
Такая судебная практика ставит под угрозу работу бизнеса практически во всех помещениях, переведенных из жилых в нежилые, если начнут пересматривать решения задним числом по заявлению любого собственника в доме. Проблема требует дополнительного изучения и выработки предложений от бизнес-сообщества о том, как, с одной стороны, не нарушить права жильцов, с другой - не ущемить коллег, особенно тех, кто давно осуществил перевод и работает.
Между тем
В скором времени открыть в жилом доме магазин или аптеку можно будет только с письменного согласия соседей "через стенку" (то есть квартир, примыкающих сбоку и сверху) - соответствующие поправки в ЖК РФ, предложенные Минстроем РФ, приняты в первом чтении Госдумой 12 декабря 2018 года. За перевод помещения в нежилое должно проголосовать общее собрание, в котором участвует более половины собственников дома. Ответственность за перепланировки тоже предполагается ужесточить: законопроект, отправленный в Госдуму, подразумевает, что в случае жалобы соседей жилинспектор с судебными приставами могут зайти в помещение и проверить легитимность ремонта.