В России идет поэтапный отказ от системы долевого строительства жилья, когда стройку оплачивают будущие собственники. Ее должно заменить так называемое проектное финансирование. Работать по новым правилам российские застройщики, привлекающие деньги граждан, будут обязаны с 1 июля 2019 года.

По общему правилу они не смогут пользоваться средствами дольщиков, пока дом не будет полностью сдан. До этого момента деньги будут лежать на специальных эскроу-счетах в банках. Строить жилье придется на кредиты. Однако правительство определило условия, при соблюдении которых девелоперы смогут работать по прежней схеме и после 1 июля.

По мнению Марии Литинецкой, управляющего партнера компании "Метриум", это сделано, чтобы не допустить шокового сценария перехода к новой модели, где уже применяется прежняя схема привлечения средств. "Строительство - сложный процесс, который "любит" предсказуемость и стабильность, - отмечает Литинецкая. - Если бы всех без исключения застройщиков заставили в одночасье заменить средства дольщиков на банковский кредит, это обернулось бы остановкой большого числа строек по всей стране. Банки, которые отобраны для работы с застройщиками, не готовы кредитовать все проекты".

При разработке критериев, которые позволят работать по прежней схеме, за основу взяли степень готовности дома и количество договоров долевого участия (ДДУ), заключенных с будущими собственниками жилья в многоэтажке. Соответствие обоим этим параметрам - обязательное условие. А заключенные ДДУ должны покрыть не менее 10 процентов общей площади помещений в доме - жилых и нежилых.

Что касается готовности, то не переходить на работу по системе эскроу-счетов смогут застройщики, чьи объекты построены как минимум на 30 процентов. Готовность будет определяться объемом вложенных средств относительно суммарных предполагаемых инвестиций, а также уровнем прогресса в строительстве, поясняет Мария Литинецкая. Для этого разработан перечень необходимых конструкций здания, и их наличие будут оценивать инженеры на каждой стройке.

В некоторых случаях готовность дома может составлять и 15 процентов, но компания должна быть участником программы реновации застроенной территории, комплексного освоения (развития) территории или других программ, которые предусматривают снос ветхих построек или возведение объектов социальной и инженерно-технической инфраструктуры, в дальнейшем передаваемых в госсобственность.

Без эскроу-счетов смогут работать и застройщики, которые реализовали проект лишь на 6 процентов. Для этого они должны быть системообразующими и возводить не менее четырех миллионов квадратных метров жилья в год минимум в четырех регионах страны. В этот же список входят строительные компании, которые взяли на себя обязательства достроить незавершенные объекты строительства, где были задействованы средства дольщиков.