Чего опасаются застройщики СКФО после перехода на эскроу-счета

Менее двух месяцев осталось до перехода строительной отрасли на новые рельсы. С первого июля 2019 года все российские застройщики, привлекающие средства граждан, обязаны будут использовать эскроу-счета, на которые и станут зачисляться деньги дольщиков. Девелоперы не смогут получить их до передачи квартир покупателям, возводить дома придется на банковские кредиты.

На Северном Кавказе большинство руководителей строительных компаний и кредитных учреждений сходятся во мнении, что это приведет к росту цен на жилье, а часть предприятий уйдет с рынка или переключится на возведение более мелких объектов.

- Как на практике сработает это новшество, никто не знает, - считает директор североосетинской строительной компании "Трансмонолитсервис" Владимир Дзгоев. - Банки кредиты давать будут не всем организациям. Мы уже с этим столкнулись. У них очень высокие критерии, цепляются буквально ко всему. Нужна хорошая кредитная история, наличие значительных собственных средств, и темпы строительства требуется показывать высокие. Выполнить условия не так-то просто. По нашим оценкам, до 30 процентов застройщиков может уйти с рынка или переориентироваться на другие виды строительства. Например, начнут возводить коттеджи. Плюс банки будут брать процент за ведение эскроу-счетов. Это поднимет цену квадратного метра для простого покупателя не менее чем на 15 процентов. И если сейчас люди приобретают новое жилье с большим трудом, то что будет дальше? Мы ожидаем затишья на строительном рынке после вступления закона в силу. И сколько продлится спад - трудно сказать.

Власти же считают, что новая система финансирования поможет уйти от проблемы обманутых дольщиков и долгостроев. Что же касается платежей за ведение эскроу-счетов, в кредитных учреждениях уверяют, что эта услуга будет бесплатной.

- Тем не менее переход на новую систему приведет к дополнительным расходам застройщиков, поскольку средства дольщиков заменят банковские кредиты, по которым необходимо платить проценты, - считает главный аналитик "Промсвязьбанка" Владимир Лящук. - Рост расходов застройщиков снизит рентабельность, у них появится причина повысить стоимость квадратного метра. Однако в основе рыночного ценообразования лежат не только издержки производителя. Главное - это спрос, который во многом зависит от доступности ипотечного кредитования. В России в 2018 году объем выдачи жилищных займов на первичном рынке вырос на 32 процента по сравнению с 2017-м. Высокий спрос на новостройки привел к росту цен, которые в четвертом квартале 2018 года подскочили на 8,7 процента по сравнению с аналогичным периодом 2017-го. Положительная тенденция в динамике ипотечного кредитования сохраняется.

В свою очередь начальник ставропольского краевого управления стройжилнадзора Валерий Савченко считает, что опасения участников рынка, связанные с ростом стоимости квадратного метра и снижением объемов строительства, несколько преувеличены:

- Никто еще не использовал этот механизм. Поэтому пока сложно прогнозировать, какой окажется процентная ставка банков. Но я думаю, если вести строительство нормальными темпами и хорошо наладить маркетинг, то большой разницы в цене не будет. Конечно, застройщику не хочется отказываться от денег дольщиков, так как они беспроцентные, а кредиты нет.

Он пояснил, что сейчас часть строительных работ выполняется по бартеру. При этом девелопер платит больше и за материалы, и за услуги. Расплачиваясь же деньгами, он сможет приобретать все необходимое дешевле.

Сокращение же числа игроков на рынке долевого строительства - неизбежный процесс. Это, по мнению Савченко, станет оздоровительной мерой, то есть с рынка уйдут те, кто не готов нести ответственность за взятые обязательства. С этим согласна и генеральный директор ООО "СУ "Стройград-1" Ольга Колосова. Ее компания первой в Ставропольском крае прошла процедуру получения проектного финансирования. Но времени и сил ушло много.

- Мы начали в сентябре прошлого года. Система еще не отлажена, поэтому все так и затянулось. Требовалось собрать внушительный пакет документов. Проверялись и расшифровывались все финансовые операции, все затраты анализировались.

По ее мнению, процедуру смогут пройти только добросовестные и финансово прозрачные компании. Остальные не получат одобрения банков.

Что касается стоимости квадратного метра, Колосова поддерживает мнение коллег, что она увеличится. Однако она добавляет:

- Компаниям придется постоянно стремиться к получению финансирования, быть более расторопными, быстрее вводить объекты, выполнять обязательства в срок. В этом случае банк, возможно, снизит процент, а следовательно, и стоимость квадратного метра жилья упадет.

Судя по заявлениям банковских аналитиков, для кредитных учреждений переход на проектное финансирование выгоден. Ведь банки будут давать как ипотеку населению, так и займы строительным компаниям.

При этом эксперты не склонны думать, что банки будут проворачивать какие-то махинации с эскроу-счетами. Сейчас финансовые учреждения находятся под строгим надзором Центробанка и Росфинмониторинга и предпочитают не рисковать, чтобы не потерять лицензию.

Есть еще один важный момент. Согласно постановлению правительства РФ, дома, готовность которых составляет не менее 30 процентов и где 10 процентов помещений уже куплены по договорам долевого строительства, можно достраивать без эскроу-счета.

Например, в Ставропольском крае 53 компании из 71 будут доводить до ума объекты по старой схеме, так как их процент готовности достаточно высокий. Речь идет о 140 домах из 250, которые сейчас возводятся. Оставшиеся 18 застройщиков должны в ближайшее время открыть эскроу-счета. Как считают в краевом стройжилнадзоре, у 12 компаний проблем возникнуть не должно, они получат проектное финансирование.

- Фактически в зоне риска находятся шесть застройщиков, - заявил в разговоре с корреспондентом "РГ" начальник управления Валерий Савченко. - Они могут не получить проектное финансирование из-за своей плохой репутации. У троих объекты можно назвать потенциально проблемными. С этими компаниями работаем в ручном режиме, в каждом случае пытаемся найти выход.

Он также добавил, что четырем строительным компаниям края банки одобрили заявки на проектное финансирование - это первый шаг к переходу на эскроу-счета. Еще несколько девелоперов сейчас готовят необходимые документы.

- Мы надеемся, что эскроу-счета в нашем регионе будут открыты раньше первого июля. Все необходимые условия имеются. Некоторые компании уже почти закончили оформление документов.

В минстрое РФ также отслеживают, с какими сложностями сталкиваются застройщики при работе с банками. По словам заместителя министра строительства и ЖКХ России Никиты Стасишина, финансовые учреждения часто за- прашивают дополнительные документы и долго их рассматривают, тем самым держа компании в подвешенном состоянии.

- Недавно были выпущены рекомендации, которыми должны пользоваться банки при работе с застройщиками. В них установлены регламентные сроки для рассмотрения заявок компаний - не более 45 дней. Причем если банк отказывает застройщику, то решение должно быть мотивированным. На наш взгляд, рекомендации если не упростят получение проектного финансирования, то поставят процесс взаимодействия с банками в понятные рамки, - отметил Стасишин. - Хотя это и методические рекомендации, мы надеемся, что кредитные учреждения прислушаются и будут придерживаться тех сроков, которые в них прописаны.

Застройщикам, которые не могут получить проектное финансирование, предлагают следующие меры.

- В первую очередь нужно оценить, можно ли улучшить проект с точки зрения банка, - поясняет Никита Стасишин. - Правильно сформировать земельный участок, который сможет стать залогом для банка, найти собственные средства. Мы также планируем докапитализацию компенсационного фонда ДОМ.РФ, что позволит выдавать застройщикам гарантии для банков. Сумма сейчас обсуждается.

Мнение

Алексей Коренев, аналитик группы компаний "Финам":

- Проектное финансирование - это цивилизованная система покупки квартир на стадии строительства, которая гарантирует клиенту, что многоэтажка будет достроена. Но для банков ведение эскроу-счетов предполагает наличие сотрудников, которые разбираются в том, как возводятся дома, и которые будут курировать процесс. Поскольку это дополнительные расходы, так или иначе, банк заложит свою комиссию. Она может не всегда быть прописана открыто. Можно, например, включить ее в процент по кредитам. Так как застройщики будут вынуждены кредитоваться в банке, им придется платить эти проценты, что скажется на ценах на жилье. По нашим прогнозам, они вырастут на восемь-десять процентов.