Подорожавшая ипотека привела к снижению спроса на жилье
На парламентских слушаниях, посвященных мерам по снижению процентной ставки по ипотеке до уровня 8 процентов годовых и ниже, он напомнил, что ранее правительство уже принимало такое решение. В 2015 году было выделено 20 миллиардов рублей на субсидирование процентных ставок, благодаря чему было выдано ипотечных кредитов на сумму около 1 триллиона рублей.
- Понятно, что это временная мера, но я бы предложил правительству, Центральному банку такую меру тоже рассмотреть как временную на переходный период, сейчас мы переходим на эскроу-счета, на проектное финансирование в жилищном строительстве, - отметил Аксаков, добавив, что сокращаются и объемы строительства нового жилья, и количество выданных ипотечных кредитов.
В минфине предложение Аксакова не поддерживают. Искусственное снижение ставок, в том числе по ипотечным кредитам, опасно для экономики, полагает заместитель министра финансов Алексей Моисеев.
- Любые меры, направленные на искусственное снижение процентных ставок, это вещи опасные и неправильные, - заявил замминистра, выступая в Госдуме, напомнив, что такие меры привели к ипотечному кризису в США, а субсидирование - это антикризисная мера. В Центробанке намерены добиться снижения ипотечных ставок до 8 процентов и ниже к 2021 году.
- Имеем основания полагать, что в течение трех лет при отсутствии каких-то чрезвычайных внешних и непредвиденных обстоятельств мы спокойно этой цели добьемся - ставка будет до 8 процентов, - сказал первый зампред ЦБ РФ Дмитрий Тулин на парламентских слушаниях в Госдуме.
Снижение ипотечной ставки будет сопровождаться снижением ставок и по другим видам кредитования, добавил он.
В Сбербанке - крупнейшем игроке ипотечного рынка, на который в 2018 году пришлось 56 процентов всех выданных жилищных кредитов, - снижения ставок до 8 процентов ждут к 2021 году. По словам главы Сбербанка Германа Грефа, это связано с тем, что пик инфляции уже прошел, и в конце этого года может быть снижена ключевая ставка Центрального банка. Вслед за этим ставки по кредитам, в том числе ипотеке, так же пойдут вниз.
По данным Банка России, за январь - март было выдано 284 тысячи ипотечных кредитов на сумму 618 миллиардов рублей. В первом квартале прошлого года россияне заняли у банков 582 миллиарда рублей на покупку жилья, однако самих ипотечных кредитов было выдано больше - 299 тысяч. То есть количество выдач снижается, но средний размер кредита в деньгах растет.
Средняя ставка по ипотеке при этом продолжает расти: в декабре 2018 года она составляла 9,66 процента, в январе 2019-го - 9,87 процента, в феврале - 10,15 процента. В марте она выросла до 10,42 процента (по жилищным кредитам в рублях), это максимальный уровень с августа 2017 года, когда ставка составляла 10,58 процента.
Как отмечают аналитики "Метриум", в первом квартале этого года стоимость жилищных кредитов росла как для покупателей строящегося, так и готового (в том числе вторичного) жилья.
Быстрый рост ставок по жилищным кредитам привел к падению спроса на жилье. По итогам первого квартала россияне получили в российских банках почти 65 тысяч кредитов на участие в долевом строительстве жилья. Их общая сумма оценивается в 164 миллиарда рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2018 года количество займов уменьшилось на 17 процентов, а их денежный объем - на 8 процентов. Отрицательная динамика этих показателей наблюдалась в течение трех месяцев первого квартала, но хуже всего обстояли дела в марте, когда в годовом выражении количество кредитов снизилось на треть, а их объем - на 22 процента.
- Особую тревогу вызывает тот факт, что снижение числа ипотечных сделок, причем резкое, произошло в марте, - отметила управляющий партнер компании "Метриум" (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. - Как правило, именно январь и февраль демонстрируют худшие показатели, но в марте обычно уже наблюдается рост активности клиентов в связи с окончанием праздников и началом весны. Нельзя исключать, что такая динамика будет наблюдаться и во втором квартале.
Эксперты также отмечают, что, покупая квартиру в строящемся доме, люди вынуждены ждать окончания строительства. В это время им надо где-то жить, поэтому к ипотечным платежам добавляется плата за арендное жилье. Даже небольшое ужесточение условий кредитования негативно влияет на спрос со стороны таких клиентов, чем и объясняется заметное уменьшение активности заемщиков в этом сегменте.
По оценкам аналитиков, от 40 до 70 процентов всех дольщиков используют для вложений в строительство заемные средства. Эти инвестиции будут сокращаться из-за ужесточения условий выдачи ипотеки.
По данным мониторинга ДОМ.РФ, ставки предложения 15 крупнейших ипотечных кредиторов с начала марта 2019 года практически не менялись и составляют на новостройки около 10,5 процента, на вторичном рынке - 10,6-10,7 процента. Эти данные свидетельствуют о том, что цикл повышения ставок на рынке ипотеки закончен. При отсутствии новых стрессов в экономике уже во втором полугодии 2019 года возможно снижение ставок до уровня 10 процентов и ниже.
В ДОМ.РФ напоминают, что для устойчивого снижения ставок до 8 процентов и ниже к 2024 году нацпроектом "Жилье и городская среда" предусмотрены все необходимые меры: развитие рынка ипотечных облигаций, перевод выдачи ипотеки в электронный вид, стандартизация рынка ипотеки. Эти институциональные меры помогут снизить ставку по ипотеке на 1-1,5 процента.
- Средняя ставка по стандартным программам по вторичке и первичке на текущий момент - 10,25 процента годовых, - рассказала начальник управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка Ирина Простакова. - Вместе с этим банки и застройщики продолжают активно предлагать своим клиентам специальные программы и акции с субсидируемыми ставками. Существенно понизить ставки по линейке стандартных программ, например, до обсуждаемых 8 процентов, банкам не позволяет прежде всего высокая ключевая ставка.
При этом, по ее словам, к ажиотажному спросу на ипотеку в условиях действия пониженных ставок банковское сообщество готово благодаря повсеместной автоматизации процессов и ускорению процедур рассмотрения заявок.
Снижение рыночных ипотечных ставок до 8 процентов и ниже будет возможно в случае установления Банком России ключевой ставки на уровне не выше 6-6,5 процента, полагает младший директор по банковским рейтингам "Эксперт РА" Екатерина Щурихина.
- Для этого необходимо возвращение инфляции как минимум к целевому значению 4 процента, что в этом году маловероятно, и отсутствие внешних шоков, - отметила эксперт. - Переход к ставкам на уровне 8 процентов и ниже возможен не ранее чем через два-три года при условии стабильного развития экономики. По нашим прогнозам, средневзвешенная ставка по ипотеке закрепится в диапазоне 10,4-10,6 процента до конца первого полугодия 2019-го. Однако во второй половине года могут появиться возможности снижения процентов по ипотеке, если Банк России перейдет к снижению ключевой ставки.
Несмотря на явное замедление роста ипотечного сектора, пока рано бить в набат, резюмирует Мария Литинецкая. Общий объем кредитования все равно остается очень высоким: 681 миллиард рублей, выданных за первый квартал, составляют, к примеру, 58 процентов от всего объема ипотеки за 2015 год.
- Несмотря на некоторое ухудшение условий кредитования, просроченная задолженность в России остается на очень низком уровне и не представляет угрозы сектору, - добавила эксперт. - Тем не менее нельзя исключать, что при дальнейшем снижении спроса на жилищный кредит российским застройщикам может понадобиться помощь государства в стимулировании активности покупателей.