Покупатели квартир становятся более прагматичными
Девелоперам, чтобы оставаться конкурентоспособными на рынке, приходится привлекать клиентов не столько за счет маркетинга, сколько за счет повышения качества и комфортности своих проектов, например, за счет обустройства внутренней инфраструктуры жилого комплекса или за счет дизайнерской отделки квартир. При этом цена такого предложения не должна сильно возрастать, чтобы не отпугнуть потенциальных покупателей.
В 2018 году на рынке жилья наиболее успешными были проекты комфорт-класса в целом, а также небольшие квартиры во всех сегментах. Причем не только в Москве, но и практически во всех крупных городах России с населением более 300 тысяч жителей.
По данным исследования федерального портала "Мир квартир", наибольшей популярностью у покупателей пользовались небольшие квартиры и студии. Так, с апреля 2018 года по апрель 2019 года цены на квартиры площадью до 32 квадратных метров выросли в среднем на 10,6 процента во всех крупных городах России. Больше всего "однушки" и студии подорожали в Сочи - на целых 25 процентов. Средняя цена небольшой квартирки на берегу Черного моря теперь составляет 2,9 миллиона рублей. Более чем на 20 процентов подорожали маленькие квартиры в Воронеже, Хабаровске, Красноярске, Туле, Брянске и Московской области. В Новосибирске, Набережных Челнах, Томске, Владивостоке, Перми и Вологде однокомнатная квартира или студия теперь стоит на 15-20 процентов больше, чем в прошлом году. В Москве студии подорожали на 12,7 процента, средняя стоимость - 6,5 миллиона рублей.
"Маленькие квартиры покупают не только одинокие люди, пенсионеры, студенты и молодые семьи, их охотно приобретают инвесторы", - рассказал генеральный директор федерального портала "Мир квартир" Павел Луценко.
Такое жилье легко продать, так как его общая стоимость выгодно отличается от цен на "полноразмерные" квартиры, а также выгодно сдавать в аренду. В новостройках такие квартиры раскупают первыми, отмечает Павел Луценко.
Однако совсем крошечные квартиры, а значит не слишком комфортные для проживания, потеряли свою привлекательность для покупателей.
"Сейчас рынок насытился студиями по 25 квадратных метров и "евродвушками" по 45 квадратных метров, - считает заместитель директора департамента новостроек компании "ИНКОМ-Недвижимость" Валерий Кочетков. - За последние годы такие объекты в большом объеме перешли на "вторичку".
Между маленькой квартирой и дешевым жильем не всегда можно поставить знак равенства. В некоторых жилых комплексах бизнес-класса есть небольшие квартиры-студии. Платежеспособный сегмент покупателей не всегда хочет приобретать квартиру под 200 квадратных метров. Иногда маленькие квартиры приобретаются для подросших детей или одиноких родителей, иногда в качестве временного жилья или в качестве инвестиций. Девелоперы стараются ответить на подобный запрос покупателей.
По данным компании "Метриум", количество новостроек бизнес-класса со студиями в Москве за прошедший год удвоилось. Чуть более трети введенных в эксплуатацию жилых комплексов бизнес-класса предлагают к продаже студии. И хотя сейчас доля таких квартир небольшая - всего 2 процента, уже можно говорить об определенной тенденции. Вместе с изменением числа студий в проектах бизнес-класса изменилось и их качество. В частности, увеличилась площадь, в среднем на 18 процентов (до 32,8 квадратных метра). Повысилась и средняя стоимость студийного квадратного метра в бизнес-классе: с 221 тысячи до 239 тысяч рублей. Это самый дорогой "квадрат" среди всех типов квартир бизнес-класса. Средняя стоимость студии возросла с 6,2 до 7,8 миллиона.
"Предусматривая студии в проекте новостройки, мы существенно расширяем потенциальный круг покупателей, - говорит коммерческий директор компании Tekta Group Наталья Козлова. - В нашем комплексе бизнес-класса студии пользовались большим интересом у инвесторов, которые планируют впоследствии сдавать это жилье в аренду. Значительно активны также покупатели, которые намерены использовать студию как временное жилье. При этом средняя стоимость квадратного метра в малогабаритных квартирах выше, чем в больших. А это значит, что три студии площадью 30 квадратных метров позволят заработать больше, чем одна трехкомнатная квартира площадью 90 квадратных метров".
Студии стали новым форматом жилья для столичного рынка новостроек, тем более для бизнес-класса, отмечает управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. Поначалу студии внедрялись в экспериментальном режиме, чтобы понять, пользуются ли они спросом. Застройщикам требовалось время, чтобы адаптировать этот продукт к требованиям покупателям и ценовым реалиям.
"В бизнес-классе студии составят устойчивую часть предложения в силу широты покупательских групп у такого жилья: инвесторы, студенты, бизнесмены и т.п., - полагает Мария Литинецкая. - Однако в основном они останутся эксклюзивным продуктом в рамках каждого проекта новостройки, если не считать специализированные проекты апарт-отелей, которые могут в будущем составить конкуренцию студиям в обычных жилых комплексах бизнес-класса".
Несмотря на то, что в жилых комплексах бизнес-класса число студий и соответственно спрос на них увеличился, все же такой малогабаритный формат жилья не является традиционным для подобного ценового сегмента. Наибольшей популярностью пользуются студии в жилых комплексах комфорт-класса. По данным компании "Метриум", за 2018 год количество студий в проектах комфорт-класса возросло на 26 процентов. Их общее число составило более тысячи, что почти в три раза больше, чем многокомнатных квартир в этом же сегменте. Все это говорит о том, что покупатели больше не хотят переплачивать за лишние квадратные метры, а стремятся заплатить только за полезное пространство, которое наверняка будет использоваться.
Дополнительная спальня для гостей, большая терраса, которой в силу климата можно будет пользоваться только пару месяцев году, проходной коридор и тому подобное - сегодняшний покупатель не готов платить за подобные излишества. Поэтому девелоперы, желающие сохранить лидерские позиции на рынке, вынуждены подстраиваться под подобные запросы покупателей и предлагать жилье с максимально продуманной и компактной планировкой.