Что тормозит комплексную застройку старых жилых кварталов в Сибири
Ежегодно в Барнауле сдают в эксплуатацию около 400-500 тысяч квадратных метров жилья, большая часть - в новых микрорайонах. Но, по словам заместителя главы города по градостроительству и земельным отношениям Сергея Демина, свободных земель под большие жилые кварталы в краевой столице осталось немного.
- Поэтому нужно развивать уже застроенные территории, - уверен он. - Мы определили 25 таких площадок, в основном в районе Потока. Там много домов, признанных аварийными, которые можно сносить и строить новые. Но проблема в том, что в действующем генеральном плане города они относятся к зоне средне- и низкоэтажного домостроения. В новом генплане мы эту проблему решили - там можно строить высотки, но документ пока не принят, ожидается, что он будет утвержден осенью нынешнего года.
В центральной части Барнаула также идет активное строительство, в основном точечное, на землях частного сектора, на бывших промышленных площадках. Здесь основная проблема - наличие большого количества памятников истории и архитектуры.
- Но проблема не в памятниках, а в том, что для многих из них не разработаны проекты охранных зон, - пояснил руководитель региональной инспекции в области градостроительства Виктор Четошников. - А если нет проекта, то защитная зона вокруг такого объекта достигает двухсот метров, что практически не дает развивать застроенные территории. Нужно установить границы охранных зон, но это затратное мероприятие и по времени, и по финансированию.
Этим вопросом должно заниматься управление по охране памятников, однако бюджетных средств не хватает. Поэтому за установку границ охранных зон берутся те, кто заинтересован в освоении близлежащих территорий. "Нужно заплатить около четырехсот тысяч рублей, однако результат непредсказуем - никто не может предварительно сказать, в каких границах пройдет охранная зона", - отмечают застройщики.
Одна из крупнейших строительных компаний Барнаула взялась за "реновационный" проект - застройку небольшого жилого квартала в районе Потока. Но пока все застопорилось на этапе расселения жильцов аварийных домов - из шести старых двухэтажек расселили только три. На этом участке планируют построить пять многоквартирных домов переменной этажности - от десяти до восемнадцати этажей.
- Проблема освоения застроенных территорий - в низкой рентабельности, - отметил руководитель компании-застройщика Александр Канаков. - Причина - маленькие земельные участки и ограниченная этажность. Снижает рентабельность и то, что инвесторам в таких кварталах придется расселять дома, на месте которых будут находиться социальные объекты. Еще одна проблема - переселенцы. Для жильцов аварийных домов есть порядок их расселения, законодательством это предусмотрено. А вот с жильцами ветхих домов сложнее.
Участники рынка уверены, что без изменения законодательства начинать комплексную застройку старых кварталов не стоит, потому что выкуп земли не подкреплен юридически. "Хотелось бы, чтобы барнаульская "реновация" приобрела законодательную основу. Пока не будут урегулированы юридические аспекты сноса домов, в том числе частных, мы далеко не продвинемся - погрязнем в судебных разбирательствах. В Москве, когда утверждали программу реновации, приняли и региональные законы, позволяющие эти вопросы решать", - подчеркивают застройщики.
- Если мы собрались перестраивать город, то нужно обновлять и всю инфраструктуру - дорожную, инженерную, социальную, - убежден председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин. - Эти планы надо увязать с дорожниками, поставщиками энергии и коммунальных услуг. Нужно готовить площадки и для развития застроенных территорий, и для расселения жильцов ветхого и аварийного жилья.