Новости

28.05.2019 14:23
Рубрика: Экономика
Проект: В регионах

Назад к кооперации

Смогут ли жилищно-накопительные кооперативы разрешить в Крыму проблемы строительной отрасли?
Переход на проектное финансирование в строительной сфере, который произойдет 1 июля нынешнего года, для крымских застройщиков связан с определенными трудностями. Наибольшая из них - ограниченное число потенциальных кредиторов, аккредитованных для работы в системе проектного финансирования. Но выход все же есть. В Российском союзе строителей крымским застройщикам советуют реализовывать проекты с помощью жилищных накопительных кооперативов (ЖНК).
 Фото: Илья Изотов/ РГ  Фото: Илья Изотов/ РГ
Фото: Илья Изотов/ РГ

Два плюс один

В Крыму только два банка могут работать с застройщиками в рамках проектного финансирования - РНКБ и АКБ "Россия". Дистанционно принимает заявки от крымских строительных компаний работающий на материке "Дом.РФ". Это крайне мало, учитывая, что в стране аккредитовано около 90 финучреждений.

- В 2018 году в Крыму было введено в эксплуатацию 348 тысяч квадратных метров жилья, что в 2,3 раза больше, чем в 2013-м. В нынешнем году необходимо ввести более 900 квадратных метров жилья, а к 2024 году увеличить показатель до 1,3 миллиона квадратных метров, - сообщил заместитель председателя Совмина Республики Крым Евгений Кабанов на выездном заседании правления Российского союза строителей (РСС). - Планы, конечно, амбициозные. Однако крымским строителям работать в новых условиях проектного финансирования будет крайне сложно, новые правила могут привести к регрессу отрасли.

В качестве альтернативы застройщикам, у которых немного шансов получить проектное финансирование в банке, и предлагаются кооперативы.

- Закон ФЗ N215 о ЖНК был принят в 2004 году совместно с ФЗ N214, - рассказала председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Виолетта Басина. - Это не обход закона N214, который защищает права дольщиков, а абсолютно легальный способ привлечения денежных средств граждан на строительство жилых домов. У нас сейчас по ФЗ N215 проектов на 6 миллиардов рублей.

Что такое ЖНК?

Работу ЖНК контролирует Центробанк РФ, поскольку он является финансовой организацией. Кооператив заключает инвестиционный договор с застройщиком и выкупает у него уже построенный дом. Привлеченные средства населения размещаются не на эскроу-счетах, как при проектном финансировании, а на банковском спецсчете. Члены кооператива делают первоначальный взнос в размере 30 - 40 процентов, а остальные средства выплачивают в период строительства дома. Работу застройщика контролирует представитель ЖНК, перечисляя денежные средства в зависимости от графика производства работ. Контролирует расходование средств застройщиком банк.

По словам Виолетты Басиной, в основном к подобному механизму прибегают небольшие строительные компании, которые возводят до 30 - 35 тысяч квадратных метров в год. Стоимость их объектов небольшая - до одного миллиарда рублей, маржинальность низкая и нет кредитной истории (до этого они работали в основном за счет собственных средств или денег дольщиков). Такие застройщики не интересны банкам и проектное финансирование они не одобряют.

- Этим компаниям деваться с 1 июля некуда: строить нужно, собственных средств не хватает, а банк кредит не дает. Поэтому для них ЖНК - это выход, - резюмирует Басина.

Своих не будет

В Крыму сейчас 30 застройщиков, которые возводят 67 объектов общей площадью 750 тысяч квадратных метров. Практически все - на привлеченные средства дольщиков.

- Надо признать, что крымские застройщики оказались в худшем положении по сравнению с материковыми, - говорит юрист Кирилл Медведев. - Есть много проблем, а в Крыму все это усугубилось еще и ситуацией с банками. Большинству никто никакого проектного финансирования не даст, поэтому застройщики ищут лазейки, одна из которых - ЖНК. В России эта схема не получила распространения. Но что интересно, в отличие от жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) они не попали под ограничения, введенные 214-ФЗ. Но если счета эскроу - это стопроцентная гарантия для дольщиков, то ЖНК - предприятие рискованное.

Действительно, ЖНК - весьма сложный финансовый инструмент с точки зрения управления. Высший его орган - общее собрание членов кооператива. Решения его выполняет правление, которое раз в год выбирают на общем собрании, причем ротация обязательна. Хотя, как показывает практика, не многие граждане хотят управлять кооперативом. И кадровый вопрос может стать проблемой, ведь непрофессиональное управление неминуемо приведет к краху кооператива.

Вопросы есть и к взаимоотношениям между ЖНК и застройщиком. Если у последнего случается форс-мажор или он входит в процедуру банкротства, то объект может достроить кооператив за счет средств, которые он еще не перечислил застройщику. Окончательный расчет ЖНК с застройщиком производит после ввода дома в эксплуатацию. Но так ли легко будет передать недострой новому застройщику, ведь право собственности на него у ЖНК нет?

- У многих людей слово "кооператив" ассоциируется с пирамидой из-за негативного опыта с ЖСК, - говорит Виолетта Басина. - Но между ними есть разница: в ЖСК за счет одних клиентов могли покупаться квартиры для других. ЖНК работает по другому принципу: денежные средства клиента целевым траншем перечисляются застройщику, ежемесячно члену кооператива предоставляется выписка из банка, а на недостающую к моменту завершения строительства сумму член ЖНК может оформить в банке кредит. ЖНК выгоден для клиентов и тем, что накопительная система дешевле ипотеки. Мы считали на конкретном примере строительства дома в Великом Новгороде. Если квартира стоит 3,7 миллиона рублей, то при накопительной системе клиент переплатит 19 процентов, тогда как при банковской ипотеке на восемь лет переплата - 32 процента.

Однако, ФЗ N175 ограничил количество ЖНК, и застройщики имеют право взаимодействовать только с теми, которые были созданы до 1 июля 2018 года. Всего в России их зарегистрировано около 60, но реально действующих, по информации Центробанка, только 11. В Крыму ЖНК вообще нет, значит, придется обращаться к кооперативам на материке. Интересны ли им будут строительные проекты в Крыму, пока неизвестно.

Комментарий

Владимир Яковлев, президент РСС:

- Главная цель нацпроекта "Жилье и городская среда" - к 2024 году достичь ввода 120 миллионов квадратных метров жилья в эксплуатацию. Для этого нужно резко увеличивать объем работы. В прошлом году в России ввели в эксплуатацию 75,7 миллиона квадратных метров - это на 4,5 процента меньше, чем в 2017 году. В нынешнем году планируется 88 миллионов, но в первом квартале уже есть отставание от графика на 5,6 процента. А увеличить показатели ввода жилья к 2024 году нужно вдвое. Прямо скажем, что условия для этого непростые. Всех застройщиков волнует переход на эскроу-счета: с одной стороны, нужно увеличить объем работ, а с другой - переход на проектное финансирование может затормозить это. Причем происходит это на фоне снижения платежеспособности населения, что не стимулирует спрос на жилье. Хотя, по данным ЦБ, в прошлом году в стране были выданы ипотечные кредиты на сумму свыше трех триллионов рублей, что в денежном объеме почти на 50 процентов больше, чем в 2017 году. Но только ипотеки будет недостаточно.

Проблемы обманутых дольщиков - не всегда результат злонамеренных действий строителей: бывает и стечение обстоятельств, удорожание материалов, электроэнергии, транспорта. Поэтому сейчас настала пора защищать добросовестных строителей, так как каждый год увеличивается количество банкротств.

Экономика Недвижимость Жилая недвижимость Филиалы РГ Крым ЮФО Республика Крым
Добавьте RG.RU 
в избранные источники