Как отразится переход на проектное финансирование на рынке жилья ДФО

С 1 июля российские застройщики перейдут от долевого строительства в его привычном виде к проектному финансированию. Это значит, что средства покупателей жилья будут храниться в банках на эскроу-счетах и получить их девелоперы смогут только после окончания строительства. В таких условиях возводить дома им придется на банковские кредиты. Как нововведение изменит ситуацию на рынке жилья в ДФО, разбиралась "РГ".

Проектное финансирование, по мнению властей, должно обезопасить людей от недобросовестных строительных компаний в случае их банкротства.

- В стране около 50 тысяч обманутых дольщиков. Приамурье - не исключение: здесь их более 370. Теперь банки предварительно будут проверять строительные организации на возможность выдачи им кредита. Если девелопер не пройдет проверку, то ему придется строить дом либо за свой счет, либо не строить его вообще, - говорит министр строительства и архитектуры Амурской области Игорь Карзунин.

По мнению управляющего отделением Центробанка РФ по Якутии Антона Коноплева, переход на новую схему позволит повысить "прозрачность" денежных потоков и исключить практику необоснованного снижения цен на первых этапах строительства для получения финансирования.

- Сделки на ранних стадиях строительства станут менее рискованными. А значит, из реалий жизни современной России исчезнет понятие "обманутый дольщик", - говорит он.

Сегодня работу с девелоперами готовы вести Сбербанк, Россельхозбанк, ВТБ, Росбанк, Связьбанк и банк "Открытие". Выдавать кредиты они будут, учитывая хорошую репутацию застройщика, наличие разрешительных документов и собственных средств - как минимум 15 процентов бюджета проекта. Примут во внимание и экономическую эффективность последнего. Кредитные учреждения сходятся на том, что ссуда на строительство обойдется застройщику в 15-20 процентов годовых.

По словам директора управления финансирования недвижимости отделения Дальневосточного банка ПАО "Сбербанк" по Хабаровскому краю Михаила Бурукина, кредитное учреждение готово выделить до 85 процентов стоимости строительства дома максимум на пять лет.

Банк нивелирует свои риски высокой процентной ставкой для застройщиков, соответственно, снижается число компаний, способных возводить дома

- Сбербанк предлагает девелоперам систему скидок и льгот. Ставка будет зависеть от размера средств дольщиков на счетах эскроу и состоять из двух частей: специальной (пониженная ставка - для ссудной задолженности, равной объему средств на счетах эскроу) и базовой (рыночная ставка - для остальной задолженности). Она пересчитывается ежемесячно, - рассказал Михаил Бурукин.

Однако эксперты опасаются, что такая система приведет к тому, что квадратный метр жилья может существенно подорожать.

- Получается, что обслуживание кредита - эти 15-20 процентов - лягут на плечи дольщиков, так как застройщик не будет работать себе в убыток. Более того, он должен получить прибыль, так что стоимость квартир в регионе резко возрастет. К тому же подавляющая часть людей будет брать ипотечный кредит, который пойдет на эскроу-счета. Получается, дольщики заплатят банку дважды за одни и те же деньги? - рассуждает депутат Законодательной думы Хабаровского края Сергей Сокуренко.

Еще один аспект отмечает директор ООО "Инвестиционная строительная компания "Реал Строй" Александр Ковальский: не все застройщики в таких условиях смогут остаться на рынке. Существует опасность, что выживут лишь крупные компании, а это может привести к их монополии и удорожанию квартир. У небольших фирм просто не окажется тех 15-20 процентов общего объема средств, нужных для получения кредита.

- Существуют риски, которые невозможно спрогнозировать: непредвиденные расходы на обслуживание расчетов, ограничение ведения финансово-хозяйственной деятельности (одному застройщику полагается иметь один расчетный счет), - поддерживает заместитель министра строительства Хабаровского края Марина Костина.

Банк рискует меньше. Для него опасность нивелируется высокой процентной ставкой для компаний, соответственно, снижается число тех, которые способны возводить дом.

По мнению экспертов, переход на новую систему приведет к временному спаду на строительном рынке.

- Но это продлится недолго, - заверяют в амурском минстрое. - Сегодня долевое строительство в Приамурье осуществляют 13 компаний. Они возводят 19 домов. При этом в области уже идет уменьшение объемов ввода жилья. Он продолжается с 2014 года. В регионе ситуация некритичная, дефицита жилья нет.

Прямая речь

Михаил Петров, вице-губернатор Приморского края:

- С запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков будет защищать банк, который аккредитовал застройщика. Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, кредитная организация имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, при банкротстве компании судьба объекта будет зависеть от банка: ему придется привлекать нового застройщика либо производить выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.