Большую часть новостроек Петербурга достроят без эскроу-счетов

В России изменилось строительное законодательство. Теперь застройщики могут привлекать деньги дольщиков только на условиях проектного финансирования. Средства покупателей до завершения стройки должны храниться на эскроу-счетах в банках. Но, по данным комитета по строительству города, из 14 с лишним миллионов квадратных метров жилья, которые сейчас возводятся в Петербурге, подавляющее большинство объектов достроят по старой схеме. Переход на эскроу-счета может понадобиться лишь для возведения 5,2 миллиона "квадратов".

Согласно постановлению правительства России N 480 от 22 апреля 2019 года, по старым правилам могут быть достроены дома, готовность которых превышает 30 процентов. В комитете по строительству Петербурга отмечают, что степень готовности зданий оценивают кадастровые инженеры. Учитывается и состояние планируемых социальных объектов. В общем, мониторинг показал, что общий объем жилья, который не затронут нововведения, - 8,9 миллиона "квадратов".

Ситуация, стоит отметить, оказалась вполне ожидаемой. Зная о нововведениях в законодательстве, застройщики бросили все силы, чтобы довести степень готовности своих объектов до 30 процентов и выше.

Закономерный вопрос, который задают себе как застройщики, так и потенциальные покупатели недвижимости: что будет дальше?

Председатель комиссии по строительству Санкт-Петербургского отделения "Опоры России" Глеб Лукьянов говорит, что пока застройщики к работе по новым правилам не готовы.

- Квартиры покупать только у дом.рф, на сайте дом.рф, на деньги дом.рф, получать квартиры только у дом.рф, - охарактеризовал Лукьянов реформу 214-го федерального закона.

Роль структуры дом.рф (до весны 2018-го года АИЖК) в связи с изменениями в федеральном законодательстве действительно существенно возрастает. По сути, дом.рф превращается в государственного оператора дешевого жилья, эта госструктура, с одной стороны, продолжит предоставлять гражданам ипотечные кредиты, с другой стороны, будет как банк работать с застройщиками в условиях проектного финансирования. Правда, эта тенденция больше будет характерна для тех регионов, где нет большого строительного рынка. В Петербурге, как считает Елена Бодрова, исполнительный директор Гильдии управляющих и девелоперов, проектное финансирование не станет тотальным. Застройщики приложат все усилия, чтобы строить на свои средства.

Эксперт объясняет: при использовании эскроу-счетов маржинальность проекта падает. Пока деньги дольщиков хранятся в банке, застройщику необходимо на какие-то средства строить, и он берет кредит. В этом же самом банке. Поэтому платит проценты за пользование средствами кредитной организации. Учитывая, что раньше компании получали деньги дольщиков бесплатно, данная схема для них получается менее выгодной. Соответственно, если у компании есть свободные средства, она будет стараться не привлекать к объекту банки. В таком случае квартиры в строящихся домах компании продать уже не смогут. Бодрова говорит, что ставка будет сделана на реализацию уже готовых квартир. Это даст возможность крупным игрокам не допустить существенного роста цен.

Компании пожертвуют прибылью и сохранят прежние цены за "квадрат", иначе квартиры останутся непроданными

- Застройщики находятся между собой в жесткой конкурентной борьбе. И цена является одним из главных факторов. Поэтому компании могут даже жертвовать своей маржинальностью, но сохранять прежние цены на квадратный метр, иначе квартиры останутся непроданными. Даже сейчас, если мы посмотрим на новостройки, в сданных домах остается значительное количество непроданных квартир, это касается практически всех крупных объектов. Поэтому все понимают: с ростом цен число невостребованных квартир в ЖК только увеличится, - говорит Бодрова.

Роста цен на новостройки не ожидается и при применении эскроу-счетов. На полях ПМЭФ на заседании, посвященном переходу на проектное финансирование, Александр Плутник, генеральный директор дом.рф, высказал мнение, что повышение цен на объекты, приобретаемые на этапе котлована, не превысит четырех процентов.

Изменения в законодательстве не должны повлиять и на ввод социальных объектов. Сложилась система, когда застройщики дарят городу детсады и школы. Например, к 2030 году строительные компании планируют бесплатно передать городу 146 социальных объектов, это детсады, школы, поликлиники, офисы врачей общей практики.

Елена Бодрова говорит, что такие дары возникают не по причине щедрости застройщиков, а потому что иначе они не могут получить разрешение на строительство объекта. Если после ввода проекта, который предлагает девелопер, новоселам будет остро не хватать мест в детских садах, то никто не согласует застройщику проект, пока тот не придумает, как решить вопрос. Чаще всего компании предлагают сами построить тот же детский сад и подарить его городу. И оснований для изменений этой модели отношений города и застройщиков, несмотря на нововведения в законодательстве, нет. Если одна компания решит, что больше никому ничего дарить не будет, на участок придет другая.

Тем не менее определенные проблемы с переходом на проектное финансирование есть. И они рискуют проявиться через несколько лет, когда построенные по новой схеме здания будут заселяться. По словам Елены Бодровой, проблема связана с тем, что теперь застройщики обязаны под каждый дом формировать отдельный пакет документов.

Дело в том, что раньше застройщики нередко объединяли в один пакет документов несколько домов и занимались планировкой прилегающей территории сразу для нескольких объектов. Теперь так нельзя. И появляется противоречие.

По федеральным законам у застройщика есть определенный набор обязательств по обустройству прилегающей территории, в частности, он должен обеспечить проезд, создать детскую площадку, оборудовать участок для мусорных контейнеров и провести озеленение.

Раньше застройщик, который в одном пятне строил три дома и ставил их буквой "П", мог сделать два более или менее широких проезда, просторную детскую площадку, большой участок для контейнеров, а на оставшейся территории ставил, например, спортивную площадку. Он этого делать был не обязан, но, конкурируя с другими застройщиками, шел на такой шаг, тем более что место позволяло. Другой застройщик вместо спортплощадки разбивал во дворе, например, альпийскую горку и ставил лавочки. Получалось пусть небольшое, но разнообразие среды.

Теперь же каждый застройщик у каждого дома должен установить определенный набор элементов, и даже если три здания формируют один двор, у каждого должен появиться свой проезд, детская площадка, место для мусорных контейнеров. Все это, полагает Бодрова, может привести к тому, что дворы потеряют свое разнообразие, ведь места и возможностей под какой бы то ни было креатив просто не останется.

Но пока застройщики достраивают здания по ранее согласованным проектам, кто-то без эскроу-счетов, кто-то с проектным финансированием. Проблема дворов-близнецов может обозначиться во всей красе через три-четыре года, если законодательство не изменится.

А здесь ничего загадывать не решится даже самый отчаянный эксперт, ведь правила для строительной отрасли находятся в постоянной трансформации.