Как повлияют эскроу-счета на строительный рынок юга России
Метр станет дороже
На Кубани аккредитовано 34 финансовых организации, которые могут работать с эскроу-счетами. С застройщиками сложнее.
- Поправки в закон о долевом строительстве содержат определенные требования к застройщикам. Так, размер собственных средств компании для реализации девелоперских проектов должен составлять не менее 10 процентов от стоимости объекта, а сам застройщик должен иметь опыт не менее трех лет и построить не менее пяти тысяч квадратных метров жилой недвижимости. Также нельзя тратить более 10 процентов проектной стоимости строительства на административные расходы, заработную плату, рекламу и прочее, - поясняет заместитель начальника Южного ГУ Банка России Александр Гостев.
Для получения кредита потребуется внушительный пакет документов - от бизнес-плана до технических условий подключения объектов к инженерным сетям.
Отсутствие практики порождает множество вопросов, поэтому застройщики предпочитают выждать: к 1 июля на Кубани только одна строительная компания получила кредит в размере 1,45 миллиарда рублей на возведение ЖК в микрорайоне Гидростроителей. При этом, как уверяют эксперты, новые правила однозначно увеличат стоимость квадратного метра, в среднем на 20 процентов.
- В нынешних условиях далеко не каждый застройщик сможет получить кредит. Влияют такие факторы, как кредитная история и финансовое состояние организации. Поэтому закон приведет к неизбежной монополизации рынка: небольшие фирмы уйдут, останутся только несколько крупных игроков. И стоимость квадратного метра подскочит с учетом ставок по кредитам. Даже сейчас рынок жилья перенасыщен и реализация идет слабо. А если цена поднимется в среднем с 45 тысяч за квадратный метр до 55 - 60? В городах с невысоким темпом строительства это пройдет незаметно, но не в Краснодаре, - делится мнением один из старейших краснодарских застройщиков, пожелавший остаться инкогнито.
В то же время владельцы некоторых компаний с оптимизмом относятся к нововведению и в появлении эскроу-счетов видят только плюсы.
- Работа с эскроу-счетами гарантирует покупателю сохранность денежных средств, подтверждает надежность застройщика и исключает риск недостроя. В нашем случае дополнительная процентная нагрузка не повлияла на экономику проекта, так как ее компенсировала отмена отчислений в фонд защиты дольщиков. С другой стороны, в связи с изменением законодательства есть риск повышения себестоимости у компаний, которые работают по старой схеме из-за высокой вероятности повышения отчислений в фонд защиты дольщиков. Сейчас взносы составляют 1,2 процента с каждого договора, но, думаю, в будущем, чтобы окончательно решить проблему с долгостроями, эта цифра будет увеличена, - считает финансовый директор строительной компании в Анапе Елена Макарова.
Миллиард для дольщиков
Кстати, сейчас в региональном реестре обманутых дольщиков 2843 человека. График строительных работ не соблюдают на 233 объектах, но в основном нарушения незначительные, завершать возведение домов будут первоначальные застройщики. Новые инвесторы требуются для 55 объектов, где сроки сдачи затянулись на годы. На завершение долгостроев из краевого бюджета направят почти 1,5 миллиарда рублей, еще около 78,9 миллиона рублей - из местного бюджета.
Более миллиарда рублей на помощь дольщикам запланировано и в бюджете Ростовской области. По словам первого заместителя губернатора донского региона Игоря Гуськова, сейчас есть два способа решить проблемы обманутых дольщиков. Первый - создание жилищно-строительного кооператива, который с помощью властей и субсидий доведет дом до сдачи. Второй - получить долгожданную квартиру в другом, уже построенном доме, инвестору-застройщику которого взамен дадут участок без торгов. Вся нормативная база для этого в области есть.
В Волгоградской области в 2019 году планируется достроить 14 проблемных объектов, из которых десять - в самом Волгограде. Более 1100 семей дольщиков смогут отпраздновать новоселье. Как сообщили "РГ" в администрации Волгоградской области, сейчас в регионе возводят 127 многоквартирных домов с привлечением средств 8222 дольщиков. При этом есть 48 проблемных зданий, в постройку которых вложили деньги около 2500 граждан. В 2020 году планируется достроить 18 многоэтажек, еще две - в 2022 году. В отношении двух домов решение еще не нашли, а оставшимся дольщикам выплатят компенсацию.
В этом году на решение проблем обманутых дольщиков в областном бюджете заложено 383 миллиона рублей. С тех пор как этим вопросом в регионе стали целенаправленно заниматься, удалось завершить 54 дома, восстановив права 4667 семей.
По новым правилам в Волгоградской области готовят проекты только две компании.
- Нет смысла начинать дело без проектного финансирования. Мы сейчас готовим документацию на два новых объекта в Волгограде, - говорит директор по продажам одной из строительных компаний Андрей Соколов. - Говорить конкретно можно будет после одобрения кредитной линии. Банки не со всеми готовы работать, поэтому многие застройщики не поддерживают использование счетов эскроу и осторожничают.
В поисках залога
В Крыму другая ситуация. Сейчас в республике работает 30 компаний, возводящих 67 объектов общей площадью 750 тысяч квадратных метров. Нововведения, которые вступают в силу 1 июля, коснутся 42 домов, и еще пять с большой долей вероятности дополнят этот список (сейчас их готовность 20 - 25 процентов). Еще 10 объектов находится в зоне риска, хотя стройка начата и застройщики обещают мобилизоваться.
В самый крупный банк республики заявки на проектное финансирование в общей сумме 7,4 миллиарда рублей подали шесть компаний.
- Одобрена одна заявка на 331 миллион рублей, - рассказал и. о. председателя правления РНКБ Алексей Щербаков. - На сегодняшний день в Крыму и Севастополе банком аккредитовано 56 жилых комплексов, где можно приобрести квартиру. При этом с 1 июля 2019 года банк полностью готов к использованию эскроу-счетов. Но открытых пока нет.
Банкиры говорят, что средства на проектное финансирование у них есть, главное, чтобы строительные компании грамотно оформляли заявки и подавали полный пакет документов. Проблема возникает с залогами: застройщику порой нечего предложить банку в качестве обеспечения по кредиту.
Теоретически можно брать в залог землю под новостройкой. Но не все девелоперы могут ее предложить. Например, если строительный проект реализуют на условиях работы в СЭЗ или по специальному порядку работы с инвесторами (ЗРК №368), то заложить участок под домом компания не имеет права.
К слову сказать, в СЭЗ и на условиях специального порядка работы с инвесторами в строительной сфере реализуется около 300 проектов, заявленный объем инвестиций в которые превышает 80 миллиардов рублей.
- Я пока не совсем понимаю, как будет выглядеть проектное финансирование на нашем объекте, - рассказал "РГ" один из симферопольских застройщиков на условиях анонимности. - Изначально администрация города согласовывала нам выделение участка для строительства шести домов, причем мы прошли общественные слушания, городской градостроительный совет, разработали проектную документацию. А теперь город изменил свое решение и позволяет на этом участке строить только три дома, обосновывая это требованием плотности застройки. Значит, нам нужно менять проектную документацию, заказывать планировку всего квартала, причем за свой счет. Естественно, график реализации проекта рухнул, как и вся экономика объекта: цена уже проданных квадратных метров оказалась ниже себестоимости. Кто при такой экономике выделит нам проектное финансирование? К тому же у нас в инвестпроекте написано, что мы не можем никоим образом обременять участок. А банки требуют землю в залог.
- Поскольку с 1 июля вступают нормы законодательства в части перехода на проектное финансирование, правительство Крыма вносит изменение в постановление N 368, которое позволит строительным компаниям передавать в качестве залога право аренды земельного участка, - рассказал "РГ" заместитель председателя Совмина Крыма Евгений Кабанов. - Сам участок при этом остается в муниципальной или республиканской собственности. Под действие новой нормы попадут как уже реализуемые проекты, так и новые. Банкиров такой вариант залога устроит, мы с ними это уже обсуждали.