Цены на квартиры в новостройках за шесть месяцев этого года почти по всей стране в среднем подскочили на 9 процентов. Эксперты федерального портала "Мир квартир" зафиксировали рост стоимости жилья на первичном рынке во всех крупных городах страны с населением более 300 тысяч человек. Заметнее всего выросли квадратные метры в Пензе (+18,2%), Туле (+17,8%), Омске (+17,6%).
 Фото: Сергей Бобылев/ТАСС  Фото: Сергей Бобылев/ТАСС
Фото: Сергей Бобылев/ТАСС

Таких высоких темпов роста не было уже несколько лет, отмечают эксперты. И главной причиной называют законодательное регулирование рынка новостроек. Корреспонденты "Российской газеты" выяснили насколько на самом деле подорожали квартиры в новых домах. И пришли к выводу, что переход на эскроу-счета не единственный фактор, повлиявший на цену квадратного метра.

В Пензе резкий рост стоимости жилья подтверждают риэлторы, сами застройщики и чиновники. В среднем по региону квадратный метр вырос с начала года на три тысячи рублей, а цена в новостройках подбирается к рекордной отметке в 50 тысяч рублей.

Эксперты называют несколько причин. Во-первых, удорожание стройматериалов и работ, связанный с ростом НДС до 20 процентов. Во-вторых, введение эскроу-счетов. Застройщики вынуждены брать кредиты - а это минимум 12 процентов годовых, которые закладываются в стоимость квадратного метра. Даже если при возведении дома застройщик использует собственные средства, важно понимать, что деньги дольщиков он получит после ввода дома в эксплуатацию, а значит, пройдет значительное время. Таким образом, на стоимость жилья влияет и общая инфляция.

Как пояснили "РГ" в пресс-службе одной их крупнейших строительных компаний региона "Термодом", на строящиеся дома цена повышается ежемесячно в связи с увеличением степени готовности дома - на 100-300 рублей за квадратный метр.

- Цены в сентябре на новостройки вырастут еще на три тысячи рублей, рост неизбежен. При этом количество сданных квартир будет уменьшаться, - говорит замначальника управления строительства минстроя Пензенской области Геннадий Попов. - Из 35 застройщиков только пять готовы работать по новым правилам с использованием эскроу-счетов. Остальные могут уйти с рынка, потому что требования очень жесткие. Теперь стоимость квадратного метра будут определять не сами застройщики, а банки, которые открывают эскроу-счета. Они же составляют план-график продаж. Маржа уйдет банку, а не застройщику, который вкладывал ее в покупку новых участков для застройки, оборудование, разработку новых проектов.

Губернатор Пензенской области Иван Белозерцев добавляет: "При рассмотрении заявки от строительной компании в нашем регионе банк берет для сравнения аналогичный проект, который был реализован в крупном субъекте, например, в Московской области. Смотрит маржинальность при реализации проекта в Пензенской области и говорит, что у нас разница между себестоимостью и ценой невысокая. Чтобы заявка была одобрена, нужно вложить 40 процентов собственных средств".

Правовые аспекты покупки и продажи жилья эксперты "РГ" разъясняют в рубрике "Юрконсультация"

А вот в Туле не заметили повышения цен на квартиры в новостройках. По данным риэторских агентств, цена квадратного метра выросла в среднем на полпроцента. К примеру, два-три года назад квадратный метр в новостройках на ул. Маргелова стоил 39 тысяч рублей, в прошлом году - 45-47 тысяч, а в этом году в том же районе цена в новостройке поднялась до 50-52 тысяч. В отдельных случаях наблюдается динамика скорее даже обратная - падение стоимости квартир до четырех процентов. Подорожание эксперты связывают в том числе с увеличение НДС на 20 процентов.

- Эскроу-счета, конечно, влияют на строительство. Но пока большинство застройщиков Тулы, как строили, так и строят. Сегодня еще можно говорить, что стоимость квадратного метра напрямую зависит от материалов, - пояснил "РГ" специалист в строительной сфере Максим Гуденко.

В соседней Рязанской области также не почувствовали подорожания жилья на первичном рынке. Как пояснил "РГ" редактор отдела "Недвижимость" рязанского городского сайта Денис Абраков, повышение цен незначительное - на один-два процента.

Омские эксперты считают темп удорожания новостроек (17,6 процента) несколько завышенным.

- Думаю, в целом общий рост составил не более десяти процентов, - сообщил "РГ" директор крупной строительной компании "Новострой-КПД" Вячеслав Гуринов. - Мы, например, в среднем подняли цены на пять процентов. А на той же Старой Московке, где продажи идут крайне вяло, не поднимали вовсе.

По словам экспертов, последние четыре года отрасль в регионе пребывала в глубоком кризисе. Тысячи квартир оказались невостребованными новоселами, объемы строительства упали вдвое. Повышение НДС считают главным фактором роста цены новостроек.

- Строительные материалы тут же подорожали на 7-10 процентов. Плюс растущие ценники на бензин и коммуналку, - констатирует Вячеслав Гуринов. - А вот введение эскроу-счетов на процесс пока никак не повлияло. Эта тенденция в Омске, скорее всего, проявится к 2020-2021 годам.

Риэлторы советуют покупать квартиры в Омске именно сейчас, когда цены стабильны. Осенью они могут снова "рвануть", считают эксперты.

В Новосибирске тоже цены на недвижимость будут только расти. "Наступает активный сезон продаж, второе полугодие всегда отличается повышенной активностью на рынке недвижимости. Летом актуальна покупка жилья для студентов из других городов, - говорит руководитель отдела продаж "Центрального агентства недвижимости" Марина Самойлова. - Во-вторых, рост ипотечных ставок показывает, что в ближайшее время вряд ли будет их снижение, поэтому клиенты, планирующие воспользоваться ипотекой, не откладывают покупки на долгий срок.

Вечно растущий Сочи занял на этот раз в рейтинге, составленном порталом "Мир квартир", лишь седьмое место с 15,3 процента, уступив Новокузнецку (+16,3%). По словам президента Гильдии риелторов Сочи Юлии Усачевой, в городе-курорте за последние полгода на первичном рынке жилье подорожало на 20-30 процентов, не меньше.

Если, например, в жилом комплексе премиум-класса на улице Виноградной в Центральном районе Сочи три недели назад квадратный метр стоил 400 тысяч рублей, то сейчас его цена возросла до 750 тысяч. Причем застройщик, реализовав четыре апартамента, закрывает продажи и пересматривает стоимость.

Только вторичное жилье, по мнению сочинского эксперта, за год-полтора выросло в цене примерно на 40 процентов. Что касается первичного рынка, то с марта этого года ситуацию с боязнью покупки новостроек отпустило - и покупатели стали активно возвращаться к ним.

Рост цен на новостройки Юлия Усачева объяснила фактически отсутствием в Сочи строящегося жилья по 214-ФЗ - их буквально 25 объектов. Учитывая расстояние от Красной Поляны до Лазаревского района - это очень мало. Например, по военной ипотеке продажи жилья здесь вы практически не найдете.

Как считает президент Гильдии риелторов Сочи, цены на жилье в олимпийской столице "по человеческим меркам уже выше некуда".

- Бума роста на жилье в Сочи уже не будет, - заключила Юлия Усачева. - Что могло подорожать, уже подорожало. Цены могут увеличиться незначительно. Я считаю, в будущем большое развитие ждет рынок жилья в Имеретинской низменности, в непосредственной близости от Олимпийского парка, образовательного центра "Сириус". Например, сейчас стоимость квадратного метра в Имеретинке готового жилья составляет 200-300 тысяч, а в строящемся жилом комплексе, срок сдачи которого - 2023 год, сейчас можно купить по цене в среднем 120 тысяч рублей за квадратный метр.

Так что когда обзаводиться недвижимостью в летней столице, решать потенциальному покупателю. По совету эксперта, в Сочи покупать жилье лучше летом, а продавать - зимой.

Фото: Инфографика "РГ"/ Антон Переплетчиков/ Ольга Бухарова

*Это расширенная версия текста, опубликованного в номере "РГ"

Сейчас читают