06.08.2019 12:16
    Рубрика:

    Что мешает строительству индивидуального жилья в Черноземье

    Что мешает развернуть строительство индивидуальных домов в Черноземье
    Пилотная программа поддержки индивидуального жилищного строительства (ИЖС) будет реализована в пяти российских регионах. Планируется, что в их число войдет Липецкая область, а также ее ближайшие соседи - Воронежская и Белгородская. Еще два региона Минстрой РФ объявит позже. Выбор участников вполне объясним. Возле Липецка уже начали строить жилье для многодетных семей, параллельно решая главные проблемы развития ИЖС - нехватку средств у семей-застройщиков, а также отсутствие инженерных коммуникаций. При этом в Белгородской области, где усадебное жилье системно возводят уже два десятка лет, отмечается спад объемов ввода таких домов. С какими сложностями сталкиваются регионы и как исправить ситуацию, разбирался корреспондент "РГ".
    Максим Шеметов/ ТАСС
    Максим Шеметов/ ТАСС

    Довести до половины

    Федеральная программа поддержки ИЖС в стране предполагает создание базовых условий для возведения индивидуальных домов. Дешевая земля, льготные кредиты, строительство коммуникаций - все это должно стимулировать жителей регионов переезжать из квартир в коттеджи. Президент Российского союза строителей Владимир Яковлев, выступая в Белгороде на совещании, посвященном стратегии развития строительной отрасли, заявил, что уже в нынешнем году в рамках федеральной программы "Жилище" в России нужно ввести 88 миллионов квадратных метров жилья. В будущем этот показатель планируется довести до 120 миллионов ежегодно. Пока же в стране строят лишь 50-75 миллионов "квадратов", причем большая часть этого жилья - многоквартирное.

    - У нас огромная страна, большие территории, - подчеркнул Яковлев. - Нельзя наших граждан загонять в высотки. Так мы для себя создадим различного рода проблемы.

    По словам строителей, именно "увлечение" многоэтажками, вплоть до небоскребов, в немалой степени породило кризис в жилищно-коммунальном хозяйстве. И вовсе не из-за нехватки средств. Просто в многоквартирном доме даже с сотней жильцов принять решение, например, о ремонте зачастую нереально. Общая территория считается ничьей, а значит, заботиться о ней некому.

    Президент Объединения генподрядчиков в строительстве Анвар Шамузафаров обратил внимание и на безопасность многоэтажек.

    Главное препятствие на пути к собственному дому - отсутствие средств у индивидуальных застройщиков

    - Когда мы строим небоскреб, нужно подумать, как спасти людей во время пожара на самом верхнем этаже, - отметил он. - Пожарные лестницы имеют ограничение длины, да и в принципе, пожарным в таких случаях очень сложно работать. Так ли нужны эти высотки?

    Анвар Шамузафаров уверен: будущее за ИЖС. Ведь только обладатель собственного дома чувствует себя настоящим хозяином на принадлежащем ему участке. С этим тезисом согласно значительное число россиян: по данным закрытого опроса ВЦИОМ в августе 2017 года, 66 процентов респондентов сообщили, что хотят жить в собственном доме. А согласие на переезд из квартиры в коттедж высказали 50 процентов опрошенных.

    Владимир Яковлев добавил, что федеральной программой в общем объеме вводимого жилья предусмотрено 33 процента индивидуального. Этого, по его словам, катастрофически мало. Анвар Шамузафаров уточнил: если хотя бы половина россиян хочет жить в домах, то нужно предусмотреть именно такой показатель.

    Белгородский принцип

    Представители строительной отрасли замечают, что показатели можно установить любые. Только получится ли выполнить намеченное? Заместитель губернатора Белгородской области, курирующий строительство и транспорт, Евгений Глаголев считает главным препятствием на пути к собственному дому отсутствие средств у индивидуальных застройщиков. При этом даже на кредит многим рассчитывать не приходится. Все дело в том, что для получения займа нужна залоговая база, а у молодых белгородцев, которые только задумываются о собственном жилье, ее нет. Земельный участок в качестве достаточного залога для выдачи крупного кредита банки не рассматривают. Получается замкнутый круг.

    В свое время в регионе разработали собственную систему индивидуального строительства: Белгородская ипотечная корпорация стала выдавать участки под строительство, Фонд поддержки ИЖС - льготные займы под 5-10 процентов годовых - в зависимости от того, на селе или в городской черте строится дом. Кроме того, был создан кооператив "Свой дом", участники которого сначала вносили свои средства, а через некоторое время получали втрое больше. Все, что пайщики брали сверх собственных денег, они возвращали с прибавкой в несколько процентов. Каждый заем рассматривался индивидуально, срок и сумма кредита зависели от первоначального взноса.

    Теперь дома, построенные в рамках этой программы, расположились вокруг крупных белгородских городов и поселков. Вот только спрос на участки под ИЖС понемногу сходит на нет. Почему? Ответ на этот вопрос у чиновников имеется. Как считает глава региона Евгений Савченко, "те, кто хотел и мог, уже построились". Но это не означает, что не нужно искать новые стимулы для потенциальных застройщиков. Один из таковых - появление кредитных продуктов для ИЖС по ставкам, сопоставимым с ипотечными. Предварительное соглашение об этом с госпорпорацией "Дом.рф" уже подписано.

    В Липецкой области, где индивидуальные дома - скорее редкость, а молодые семьи мечтают о собственной квартире где-нибудь в новом микрорайоне на девятом этаже, о необходимости такого кредитного продукта заговорили еще в прошлом году. Проблему стали решать с одним из крупных банков. В результате был разработан свой механизм выдачи кредитов. Сначала средства предоставляются под 12 процентов годовых, а затем - когда благодаря технологиям быстрого возведения домов коттедж готов - он принимается в качестве залоговой базы. При этом ставка снижается до шести процентов. Первые дома для многодетных семей по такой схеме уже возводятся. Однако, если на федеральном уровне примут новый механизм финансирования, соседей у первых индивидуальных застройщиков сразу станет значительно больше.

    Примечательно, что федеральные власти поддерживают региональные идеи о разработке типовых проектов домов - с учетом кредитования их строительства. По словам Евгения Глаголева, такая недвижимость видится экспертам кредитных учреждений как более ликвидная, а значит, процедура одобрения займов будет проходить легче.

    "Мы уже к этому пришли", - заметил Глаголев.

    Так, Белгородская ипотечная корпорация, ранее лишь выдававшая участки под ИЖС и заботившаяся об инженерных коммуникациях для новых микрорайонов, уже заявила о своем намерении возводить коттеджи. Таким образом они планируют не только решить проблему с займами, но и избавить белгородцев от строительных хлопот.

    Пилот на старте

    Индивидуальное жилищное строительство не только решит массу проблем с жилищно-коммунальным комплексом, капитальным ремонтом и аварийным расселением многоэтажек. По мнению Анвара Шамузафарова, оно коснется всего строительного кластера: от производителей строительных материалов до разработчиков технологий отделки и дизайна.

    По замыслу разработчиков программы, после выплаты кредита на квартиру-студию молодая семья сможет переехать в свой дом

    Белгородский феномен ИЖС - еще одно тому подтверждение. Даже когда здесь начали реализацию программы льготной покупки квартир-студий для молодых, подразумевалось, что после выплаты трехпроцентного кредита на это жилье участники программы переедут в индивидуальные дома. Эти дома, к слову, уже стали строить, и дизайнеры продумали их планировку так, чтобы пространство было удобным для большой семьи и отвечало ее запросам. Для быстрой продажи этих коттеджей белгородские власти решились на беспрецедентный шаг: квартиры-студии, которые приобретались в кооперативе "Новая жизнь" под три процента годовых, разрешат ради переезда в жилье попросторнее продать вместе с обременением.

    Глава дирекции Юго-Западного микрорайона, управляющей "Новой жизнью", Александр Славкин подсчитал, что малогабаритная квартира как раз и станет первоначальным взносом на коттедж. Оставшуюся сумму семья выплатит в течение следующих пяти лет.

    Возводить такие дома намерены в каждом муниципалитете. Важно только, чтобы на эти цели хватило бюджетной поддержки. Ведь изначально средства в возведение этого жилья вкладывает казна, и только потом - после заселения - они возвращаются в уставной капитал компании, полностью принадлежащей правительству области.

    Евгений Глаголев, рассуждая об объемах финансирования, отметил, что федеральная программа кредитования загородного жилья позволит привлекать кредитные средства под процент, практически равный инфляции. И это станет дополнительным стимулом для белгородцев, поколение которых уже успело вырасти в индивидуальных домах. Другие условия программы, к примеру по строительству инженерных сетей, правительство региона готово выполнить.

    Тем временем

    В Липецкой области рядом с домами для многодетных разметили еще десять участков для сотрудников АО "ЛГЭК". Заявки на участие в проекте подали 92 человека. Будущим владельцам домов помогут и льготным кредитом, и софинансированием работ: таким образом компания поощрит ценных сотрудников.

    Помимо этого, Липецкий облсовет принял поправки в законодательство, предполагающие выплату из бюджета на строительство дома многодетным семьям. Право на нее возникает в тот момент, когда семья получила в собственность землю под ИЖС, а сумма составляет 30 процентов от расчетной стоимости жилья и зависит от числа детей. Так, семьи с тремя детьми смогут получить 810 тысяч рублей, с четырьмя - 972 тысячи, с пятью - один миллион 134 тысячи рублей, а с шестью и семью - один миллион 296 тысяч и один миллион 458 тысяч рублей соответственно.