На практике большинство уже начатых объектов в регионе достраивается по-старому - благо апрельское постановление правительства РФ это позволяет. Из 95 проектов 89 формально соответствуют критериям, позволяющим по-прежнему строить на средства дольщиков: 10 процентов заключенных договоров долевого участия и 30-процентная готовность дома к октябрю. Однако заветные заключения о соответствии пока получили только 43 объекта. Остальные застройщики, рассчитывающие попасть в последний вагон, готовят или уже подали документы на рассмотрение.
Строителям еще шести домов оставалось только обращаться в банк за кредитом: критериям они не соответствуют. Половину этих проектов финансисты уже одобрили, а остальные еще проходят проверку.
Но главный итог действия новых правил заключается в том, что сваи стали забивать реже, как и предсказывали эксперты.
- В связи с переходом на проектное финансирование отмечается спад активности застройщиков по реализации новых проектов, - сообщил министр строительства и архитектуры Архангельской области Михаил Яковлев. - Это вызвано длительностью процедуры оформления. Кроме того, банки выдвигают достаточно жесткие условия по договорам на проектное финансирование. В первую очередь это высокие ставки по кредитам - до 12-15 процентов годовых. Стоимость открытия одного эскроу-счета составляет 15 тысяч рублей, расходы на страхование объекта - один процент от стоимости строительства, за транзакции надо заплатить два процента от суммы перевода.
Процесс начался не сразу: строительный рынок стал уходить в минус примерно за полгода до 1 июля. За это время в области ввели в эксплуатацию 127 тысяч квадратных метров жилья - на 12 процентов меньше, чем годом ранее. Одновременно росли стоимость метра и ставки по ипотечным кредитам. Сегодня квадратный метр жилплощади в Поморье стоит свыше 62 тысяч рублей - это больше, чем, например, в соседней Вологодской области. Средняя ставка по ипотеке превысила десять процентов, а число выданных кредитов сократилось.
- Ситуация, которая сложилась на рынке строительства жилья, пока оптимизма не вызывает, - комментирует исполнительный директор СРО "Союз профессиональных строителей" Андрей Бессерт. - Количество полученных разрешений на строительство уменьшилось в разы. Скорее всего, сократится и число застройщиков, которые смогут получить проектное финансирование. Соответственно подорожают квадратные метры. Из плюсов перехода на новые правила можно отметить более высокую защищенность дольщиков. Однако не на все сто процентов, поскольку и с банками может что-то случиться. Тогда на защиту дольщика встанет агентство по страхованию вкладов, но оно возместит не более десяти миллионов рублей по каждому договору. Правда, большая часть жилья в регионе стоит меньше этой суммы.
По мнению Андрея Бессерта, именно возможности страхования рисков долевого строительства в свое время не были использованы сполна.
Строители ищут выход из ситуации вместе с чиновниками. В частности, предлагается разработать стандарты проектного финансирования с четкими критериями расчета ставки и запретом ее пересмотра в ходе строительства, а также установить мораторий на предъявление новых требований к застройщикам.
- Для строителей и для любого бизнеса самое страшное - это отсутствие стабильности. Когда ситуация постоянно меняется, сложно выстроить бизнес-процессы и финансирование, - полагает председатель профильного комитета Архангельского облсобрания Александр Фролов.
Еще одно предложение - ввести ипотечные каникулы с отсрочкой по уплате взносов до ввода дома в эксплуатацию. Это помогло бы стимулировать спрос на жилье.
- Мы должны создать условия для нормальной работы строительной отрасли, - отмечает губернатор Игорь Орлов. - Да, программа по переселению из ветхого и аварийного жилья позволит поддержать отрасль. Но это не означает, что проблему не нужно решать. Жилье дорогое, ставки по ипотеке высокие - надо людям помочь, а не просто констатировать факты. И в поисках решения должны участвовать все заинтересованные стороны.