Эксперты оценили спрос на малоэтажное жилье

Четверть нового жилья в Новой Москве приходится на малоэтажки и индивидуальное жилищное строительство.

По данным департамента развития новых территорий столицы, в таких домах построено около 3,5 миллиона квадратных метров жилья. Это многоквартирные дома, таунхаусы и коттеджные комплексы высотой не более трех этажей.

По мере застройки площадок, более удаленных от МКАД, спрос на малоэтажки и индивидуальные дома возрастает. Это связано с активным строительством дорог, новых станций метрополитена и в целом с развитием дорожно-транспортной инфраструктуры. С начала освоения присоединенных территорий растет транспортная доступность как внутри ТиНАО, так и связь с историческим центром Москвы.

Еще одна причина роста спроса на малоэтажки - строительство объектов социального назначения (школ, детских садов, поликлиник, больниц). К 2021 году в Новой Москве построят около 100 таких объектов. Это почти в два раза превышает показатели ввода соцобъектов за всю историю существования присоединенных к столице территорий.

Малоэтажные кварталы появляются и в старых границах Москвы. В июле было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию малоэтажного жилого комплекса в центре города, в районе Якиманка. Новый жилой комплекс включает двух- и трехэтажные жилые дома общей площадью 13,2 тысячи квадратных метров. Малоэтажный формат позволил не нарушить историческую застройку Кадашевской слободы. Квартал спроектирован в стиле московской застройки конца XIX - начала XX веков, а прилегающая территория благоустроена и озеленена.

Другие примеры малоэтажной застройки - один из конкурсных проектов реновации в Кузьминках, где архитекторы предложили часть территорий сделать в формате таунхаусов, и комплекс вилл Cameo, который сейчас реализуется в районе метро "Маяковская".

- На первичном рынке недвижимости в старых границах Москвы сегодня в продаже представлены всего 17 проектов с наличием малоэтажных корпусов (высотой до 4 этажей), - рассказал директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

На первичном рынке недвижимости в старых границах Москвы сегодня в продаже представлены всего 17 проектов с малоэтажными корпусами

Всего в этих проектах представлено 76,5 тысячи квадратных метров жилья. Половина от объема предложения в проектах с малоэтажными корпусами, по словам Родионцева, относится к премиум-классу, 35 процентов - к бизнес-классу и 15 процентов находится в элитных домах.

Оценить спрос на малоэтажное жилье эксперты затрудняются. По их словам, отследить реальную динамику сделок проблематично с учетом формы приобретения (многие продаются не по договорам долевого участия).

- Земля в черте Москвы дорогая, строить малоэтажное жилье не очень выгодно, - отметила основатель градостроительного бюро Master s Plan Юлия Зубарик. - К тому же процесс согласования проектов достаточно долгий. Любой девелопер хочет выжать максимум из земельного участка, поэтому малоэтажный формат встречается в Москве редко.

Чуть чаще, по словам эксперта, в Москве встречается формат, когда идет многоэтажная застройка, но, например, первый и второй этажи делаются как таунхаусы. И у этих квартир-домов, которые встроены непосредственно в высотный комплекс, есть свои отдельные входы. "Такой проект мы делали с японским архитектором Кенго Кума на месте завода имени Казакова на Кутузовском проспекте", - добавила Юлия Зубарик.

Основное преимущество малоэтажного жилья по сравнению с многоэтажными заключается в меньшей плотности застройки. Недостаток - высокая стоимость помещений и коммунальных платежей. Стоимость предложения на рынке первичной недвижимости Москвы в высотных домах начинается от 3,6 миллиона рублей в классе бизнес, в малоэтажных домах - от 5,8 миллиона рублей. В премиум-классе - от 7,5 миллиона рублей и 13,9 миллиона рублей соответственно.

В Москве есть формат, в котором первый и второй этажи высотного комплекса строятся как таунхаусы

Большинство малоэтажных проектов в границах старой Москвы, по словам участников рынка, относится к формату апартаментов, что предполагает большие затраты на уплату имущественного налога и невозможность оформления постоянной регистрации.

- Формат малоэтажного жилья больше актуален для Новой Москвы, - указала Юлия Зубарик. - Несмотря на то что ТиНАО сейчас пытается обогнать "старую" Москву по темпам ввода жилья, тем не менее мы продолжаем ассоциировать присоединенные территории как загородные. На территории Новой Москвы есть множество разработанных проектов планировок и генпланов, где регламентируется - где должна стоять мало-, средне- и многоэтажная жилая застройка.

Основным форматом жилья на рынке первичной недвижимости останутся многоэтажные дома, полагает Роман Родионцев. При этом малоэтажка будет востребована в небольших проектах, с подходящей локацией (близость к центру, развитая транспортная доступность и инфраструктура или же экологичность в проектах, отдаленных от центра города). "Такой формат жилья пользуется спросом среди покупателей, готовых платить за камерность проекта. Сейчас предпосылок для существенных изменений предложения в этом формате недвижимости нет", - добавил эксперт.

- Европейские города идут еще вот по такому пути: чем меньше предложения по жилью в районе, тем больше спрос. В том же Париже, если уехать на машине минут 10 от центра, квадратный метр будет стоить дороже, - рассказала Юлия Зубарик. - В Москве такого нет - самое дорогое жилье продается в центре. Но мне, как архитектору, малоэтажное жилье импонирует. Это гибкий формат - можно создавать интересные конфигурации домов, потому что строения маленькие, их можно по-разному компоновать, больше вариаций планировок. Малоэтажная застройка соразмерна человеку.