4-6 сентября 2019 владивосток
04.09.2019 21:00

Проектный бридж - новый финансовый инструмент для девелоперов

Девелоперские компании больше не могут напрямую привлекать средства граждан для финансирования строительства жилья. Соответствующие поправки в 214-ФЗ вступили в силу 1 июля 2019 года. Теперь средства дольщиков будут поступать не напрямую компании-застройщику, а на специальные банковские эскроу-счета. Воспользоваться этими деньгами застройщик сможет только после того, как дом будет введен в эксплуатацию и жильцы смогут оформить квартиры в собственность. Такой механизм призван защитить граждан от нечистых на руку застройщиков, ведь гарантом во взаимоотношениях между дольщиками и застройщиком будет выступать третье лицо - банк. Дополнительная защита - безусловный плюс для граждан, однако для застройщика это означает, что теперь строительство жилья может быть профинансировано либо полностью - за счет собственных средств, либо частично - за счет привлечения банковского кредита, частично - за счет собственных средств, при этом основная часть финансирования происходит за счет банка. Компаний, способных построить многоквартирный дом на собственные средства, единицы. Но и с привлечением банковского кредита не все так просто. Не каждой компании под силу регулярно выплачивать проценты по кредиту до получения прибыли от проекта. Плюс далеко не каждый банк готов финансировать проект на ранней стадии. И все же решить непростую задачу привлечения дополнительных средств возможно.
 Фото: shutterstock  Фото: shutterstock
Фото: shutterstock

На сегодняшний день есть эффективный финансовый инструмент, позволяющий удовлетворить возросший спрос застройщиков на капитал - это мезонинное финансирование, быстро набирающее популярность в сложившихся рыночных условиях. Мезонинное финансирование - это дополнительное заемное финансирование, которое можно привлечь сверх обычного кредитования, увеличив общую доступную сумму или частично заместив собственные средства. Мезонинное финансирование сочетает в себе признаки банковского кредита (срочность, возвратность, платность) и акционерного капитала (участие в росте стоимости бизнеса, наличие корпоративных прав). При высокой долговой нагрузке получить мезонин более доступно, чем классический банковский кредит - здесь и менее жесткие требования к залогу, и более тонкая настройка на специфику конкретного проекта, и возможность привлечения средств на ранней стадии. Одновременно можно обрести в лице банка стратегического финансового партнера, который готов взять на себя часть рисков. В этом случае банк будет заинтересован не только в возврате средств, но и в росте доходности проекта. Кроме того, механизм погашения мезонина гибче, чем кредита. Погасить задолженность и часть процентных платежей можно в конце срока, что позволит компании не отвлекать средства на обслуживание привлеченного капитала. У мезонинного финансирования могут быть разные формы. Например, в виде займа или через приобретение акций. Причем акции будут иметь преимущественные права на получение дивидендов и продажу пакета при наступлении согласованных условий. Гибкость мезонинного финансирования позволяет адаптировать его под разные ситуации и потребности. В девелоперском бизнесе мезонинное финансирование используется для покрытия дефицита собственного капитала при приобретении площадок и строительстве объектов недвижимости.

В конце мая Сбербанк и компания ООО "Сбербанк Инвестиции", входящая в Группу Сбербанк, запустили новый коробочный продукт в рамках мезонинного финансирования - "Проектный бридж". Средства в рамках этого кредитного мезонинного продукта предоставляются девелоперской компании на приобретение земельных участков или компаний-застройщиков, владеющих земельными участками, и финансирование расходов для получения разрешения на строительство (после получения градостроительного плана земельного участка). Размер финансирования составляет от 250 млн рублей, срок - до 24 месяцев, при этом в компании подчеркивают, что думают о снижении порога финансирования, так как анализ требований клиентов показывает большой спрос на такой продукт. Срок, в частности, зависит от скорости получения разрешения на строительство и наличия градостроительного плана участка. Обязательные условия - положительная кредитная история застройщика в Сбербанке, а также опыт успешной реализации проектов жилой недвижимости площадью более 50 тысяч квадратных метров в течение пяти лет. В качестве обеспечения принимаются участки строительства, векселя банка на сумму процентных платежей за два квартала, личные поручительства бенефициаров застройщика, контролирующих не менее 75% компании, и залог акций застройщика. Погасить заем можно в том числе с помощью привлечения проектного финансирования. "Проектный бридж" уже запущен в 8 крупных регионах: в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Казани, Екатеринбурге, Краснодаре, Тюмени. Сейчас для пилота данного продукта также рассматривается Дальневосточный регион. За 2019 год компания ООО "Сбербанк Инвестиции", входящая в Группу Сбербанк, закрыла и одобрила 17 сделок на рынке недвижимости с общим объемом 159,7 млрд рублей, из них сделки чистого мезонинного финансирования составили 25,3 млрд рублей. С момента запуска продукта "Проектный бридж" уже закрыто и одобрено 8 сделок общим объемом около 70 млрд рублей - средства предоставляются для покупки земельных участков, компаний-владельцев этих участков, а также на расходы по подготовке документации.

"Мезонинное финансирование - это не новый продукт в секторе недвижимости, у нас были сделки на рынке коммерческой жилой недвижимости каждый год, начиная с 2012 года, - говорит Джеймс Корриган, управляющий директор Сбербанка, который отвечает за сделки в секторе недвижимости в "Сбербанк Инвестиции". - До принятия изменений в законодательство у нас были ограниченные возможности расширять наш бизнес в секторе жилой недвижимости, так как большую часть строительства финансировали сами дольщики. С принятием поправки в 214-ФЗ мы поняли, насколько большой спрос среди клиентов Сбербанка на замещение собственных средств. При этом мы предоставляем клиентам-застройщикам надежное финансирование, используя такие структуры сделок, которые удовлетворяют потребности сектора в целом и в то же время достаточно выгодны для Сбербанка с учетом принимаемого на себя уровня риска".

Подробнее о продуктах мезонинного финансирования - на сайте Сбербанка