На сегодняшний день есть эффективный финансовый инструмент, позволяющий удовлетворить возросший спрос застройщиков на капитал - это мезонинное финансирование, быстро набирающее популярность в сложившихся рыночных условиях. Мезонинное финансирование - это дополнительное заемное финансирование, которое можно привлечь сверх обычного кредитования, увеличив общую доступную сумму или частично заместив собственные средства. Мезонинное финансирование сочетает в себе признаки банковского кредита (срочность, возвратность, платность) и акционерного капитала (участие в росте стоимости бизнеса, наличие корпоративных прав). При высокой долговой нагрузке получить мезонин более доступно, чем классический банковский кредит - здесь и менее жесткие требования к залогу, и более тонкая настройка на специфику конкретного проекта, и возможность привлечения средств на ранней стадии. Одновременно можно обрести в лице банка стратегического финансового партнера, который готов взять на себя часть рисков. В этом случае банк будет заинтересован не только в возврате средств, но и в росте доходности проекта. Кроме того, механизм погашения мезонина гибче, чем кредита. Погасить задолженность и часть процентных платежей можно в конце срока, что позволит компании не отвлекать средства на обслуживание привлеченного капитала. У мезонинного финансирования могут быть разные формы. Например, в виде займа или через приобретение акций. Причем акции будут иметь преимущественные права на получение дивидендов и продажу пакета при наступлении согласованных условий. Гибкость мезонинного финансирования позволяет адаптировать его под разные ситуации и потребности. В девелоперском бизнесе мезонинное финансирование используется для покрытия дефицита собственного капитала при приобретении площадок и строительстве объектов недвижимости.
В конце мая Сбербанк и компания ООО "Сбербанк Инвестиции", входящая в Группу Сбербанк, запустили новый коробочный продукт в рамках мезонинного финансирования - "Проектный бридж". Средства в рамках этого кредитного мезонинного продукта предоставляются девелоперской компании на приобретение земельных участков или компаний-застройщиков, владеющих земельными участками, и финансирование расходов для получения разрешения на строительство (после получения градостроительного плана земельного участка). Размер финансирования составляет от 250 млн рублей, срок - до 24 месяцев, при этом в компании подчеркивают, что думают о снижении порога финансирования, так как анализ требований клиентов показывает большой спрос на такой продукт. Срок, в частности, зависит от скорости получения разрешения на строительство и наличия градостроительного плана участка. Обязательные условия - положительная кредитная история застройщика в Сбербанке, а также опыт успешной реализации проектов жилой недвижимости площадью более 50 тысяч квадратных метров в течение пяти лет. В качестве обеспечения принимаются участки строительства, векселя банка на сумму процентных платежей за два квартала, личные поручительства бенефициаров застройщика, контролирующих не менее 75% компании, и залог акций застройщика. Погасить заем можно в том числе с помощью привлечения проектного финансирования. "Проектный бридж" уже запущен в 8 крупных регионах: в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Казани, Екатеринбурге, Краснодаре, Тюмени. Сейчас для пилота данного продукта также рассматривается Дальневосточный регион. За 2019 год компания ООО "Сбербанк Инвестиции", входящая в Группу Сбербанк, закрыла и одобрила 17 сделок на рынке недвижимости с общим объемом 159,7 млрд рублей, из них сделки чистого мезонинного финансирования составили 25,3 млрд рублей. С момента запуска продукта "Проектный бридж" уже закрыто и одобрено 8 сделок общим объемом около 70 млрд рублей - средства предоставляются для покупки земельных участков, компаний-владельцев этих участков, а также на расходы по подготовке документации.
"Мезонинное финансирование - это не новый продукт в секторе недвижимости, у нас были сделки на рынке коммерческой жилой недвижимости каждый год, начиная с 2012 года, - говорит Джеймс Корриган, управляющий директор Сбербанка, который отвечает за сделки в секторе недвижимости в "Сбербанк Инвестиции". - До принятия изменений в законодательство у нас были ограниченные возможности расширять наш бизнес в секторе жилой недвижимости, так как большую часть строительства финансировали сами дольщики. С принятием поправки в 214-ФЗ мы поняли, насколько большой спрос среди клиентов Сбербанка на замещение собственных средств. При этом мы предоставляем клиентам-застройщикам надежное финансирование, используя такие структуры сделок, которые удовлетворяют потребности сектора в целом и в то же время достаточно выгодны для Сбербанка с учетом принимаемого на себя уровня риска".
Подробнее о продуктах мезонинного финансирования - на сайте Сбербанка