Глеб Акимов, эксперт нотариального рынка, объяснил некоторые момент, которые помогут правильно разменять жилье.

С чего следует начать, когда решил произвести размен квартиры?

Акимов: Для начала необходимо понимать, что найти идеальные варианты, устраивающие всех участников сделки крайне трудно и необходимо подготовиться к компромиссам.

Также, большое количество нюансов имеет и юридическая, и практическая сторона вопроса - готовы ли стороны к доплатам, будут ли привлечены заемные средства, нет ли разногласий между собственниками квартиры и так далее. В любом случае, начать необходимо с адекватной оценки рыночной стоимости своей недвижимости и выявления главных критериев искомого варианта для размена.

Становится ли процесс размена сложнее, если квартира муниципальная?

Акимов: Конечно, с приватизированной квартирой проводить сделки гораздо проще. Приватизированная квартира предоставляет собственнику максимальный объем прав по заключению сделок. Владелец вправе распоряжаться своим жильем по своему усмотрению в рамках законодательства. Главное - наличие прямого волеизъявления собственника или всех собственников. С муниципальной квартирой все сложнее.

Принцип одинаковой формы собственности при размене ограничивает стороны сделки в возможности провести обмен неприватизированной квартиры на приватизированную. Остается только мена на аналогичный неприватизированный объект недвижимости, что не слишком удобно.

Далее, так как проживающий в муниципальной квартире гражданин является лишь ее пользователем, то для совершения размена ему необходимо обратиться за получением согласия наймодателя - органа местного самоуправления, а также всех совершеннолетних членов своей семьи. Советуем сначала приватизировать квартиру.

Но у муниципального жилья все же есть свое относительное преимущество, когда одна из сторон не соглашается с разменом.

Акимов: Действительно. Принудительный размен квартиры возможен только в отношении муниципальной собственности (ст. 72 ЖК РФ). Такой порядок предполагает судебное разрешение спора в случаях, когда стороны не могут прийти к добровольному соглашению, и присутствует как минимум 1 правообладатель, выступающий против размена.

Сторонам не обязательно документировано доказывать невозможность дальнейшего проживания, достаточно заявить о своем желании. До обращения в суд заинтересованная сторона должна найти потенциальный вариант для размена, суд не будет этого делать за жильцов.

Если же мы говорим о приватизированной квартире, тут все сложнее. Если один из владельцев недвижимости против сделки, то другие владельцы могут продать свои доли (сначала в обязательном порядке предложив выкупить их другим законным владельцам), и здесь уже будет вопрос - согласятся ли новые собственники с таким соседством.

Стоит ли самому заниматься разменом квартиры, если нет особых навыков?

Акимов: Я бы не рекомендовал проводить такие серьезные сделки без консультаций и поддержки специалистов, таких как адвокаты и нотариусы. Они проверят юридическую чистоту объекта недвижимости, уточнят статус объекта и его "историю", помогут составить договор и уберегут вас от возможных ошибок и мошенников.

На какие законы РФ опираться при размене квартиры?

Акимов: В первую очередь стоит изучить Жилищный Кодекс и Гражданский Кодекс, ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", но лучше все-таки обратиться к профессиональным юристам за подробной консультацией и сопровождением сделки, так как вопросы недвижимости имеют огромное количество нюансов.

Важно знать

Глеб Акимов напомнил элементарные правила при купле-продаже недвижимости:

- Обращайтесь в Росреестр для получения информации об объекте недвижимости, в том числе, чтобы удостовериться, что он не в залоге и не под арестом.

- Заверяйте документы по сделкам у нотариуса, это будет дополнительной гарантией правовой чистоты и законности сделки.

- Удостоверьтесь в согласии всех собственников на продажу - не забудьте о согласии второго супруга на сделку с недвижимостью, это убережет вас от возможности оспорить сделку в будущем.

- Проверяйте наличие зарегистрированных в объекте сделки лиц и удостоверьтесь в их согласии на продажу.

- Обращайтесь за услугами только к риэлторам с опытом работы и хорошей репутацией, ищите информацию о конкретном лице в интернете на всех возможных ресурсах, в том числе http://rgr.ru.

- Если вы покупаете квартиру у лица, действующего по доверенности, проверьте подлинность выданной доверенности, обратившись к выдавшему ее нотариусу.

- Проверяйте лиц с момента выдачи ордера на квартиру или договора социального найма.

- Не стесняйтесь запрашивать всю историю сделок по конкретному объекту недвижимости.

- Запросите документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и за капитальный ремонт.