Как не попасть впросак при покупке квартиры в Ростове-на-Дону

Первичный рынок жилья все активнее перетягивает на себя потенциальных клиентов со "вторички". Введение эскроу-счетов и новых правил покупки квартир в новостройках снимает часть рисков, однако не стоит думать, что теперь покупатель застрахован от всех проблем. Так считает эксперт донского рынка недвижимости, риелтор и основатель ютуб-канала, посвященного ростовским новостройкам, Алексей Олейников. Он рассказал о подводных камнях, которые ожидают застройщиков и их потенциальных клиентов.

- Да, риск заморозки стройки постепенно уходит в прошлое, но до сих пор на ростовском рынке имеются объекты, признанные долгостроями. Вторая проблема, особенно болезненная для ипотечников и тех, кто снимает жилье, - нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию. Впрочем, в связи с тем, что застройщики переходят на банковское финансирование, таких случаев будет все меньше. Но для Ростова очень актуальна третья проблема: построят ли дом, в котором продаются квартиры, так, как обещает застройщик, - говорит эксперт Олейников.

В отличие от "вторички", где товар можно увидеть собственными глазами, покупатель квартиры на первичном рынке зачастую ориентируется лишь на красивые картинки и обещания застройщика. Но, как показывает практика, нередко ожидания и реальность не совпадают.

Примеров, по словам эксперта, масса. Так, недавно одна серьезная компания сдала новый ЖК бизнес-класса без намека на озеленение, что явно не соответствовало виду территории, представленному на рекламных плакатах. Другой застройщик продавал квартиры, в которых стояки оказались вынесены в коридор. При этом непонятно, что считать мокрой зоной. А несколько ростовских строительных компаний сдавали дома с разводкой водопроводных труб по потолку. По мнению Алексея Олейникова, подобное инженерное решение может в дальнейшем осложнить жизнь в квартирах.

- Застройщик еще одного ЖК в Октябрьском районе города при строительстве обещал покупателям закрытую дворовую территорию, но не выполнил этого. В результате на детскую площадку новостройки приходят люди с окрестных дворов. Впрочем, и сама площадка вместо мягкого покрытия полностью оказалась заасфальтирована. Еще один неприятный сюрприз: покупателям квартир в этом жилищном комплексе обещали вход в подъезды на уровне земли, но в одном из домов добраться до лифта можно только поднявшись на несколько ступенек. Застройщик также обещал помещение для консьержа, но обещание было выполнено странным образом: консьерж, действительно, есть, но только в одном подъезде из двух, - рассказывает Алексей Олейников.

Похожая ситуация сложилась с еще одним жилищным проектом в редкой для Ростова локации. В трех домах бизнес-класса, стоящих на закрытой территории в окружении деревьев, выставлялись на продажу квартиры по 7-8 миллионов рублей. Но их сдали с опозданием в год. При этом много квартир остались нераспроданными. Детская площадка заросла бурьяном и амброзией. В следующей очереди домов застройщик стал продавать комфорт-класс в нарезке из однушек и студий, покупателей которых объединили в одной локации с жильцами бизнес-класса.

Другой ростовский комплекс в Пролетарском районе позиционировался как элитное жилье и продавался по ценам 75-80 тысяч рублей за квадратный метр. Только позже выяснилось, что застройщик, получивший немалые деньги, сэкономил на всем: на дверях, лестничных маршах и даже на качестве кирпичной кладки.

Кстати, тот факт, что компания является старожилом на рынке и раньше строила хорошие дома, вовсе не является гарантией качества ее новых проектов. Одна из таких ростовских фирм, например, вместе с ключами преподнесла покупателям квартир в доме, позиционировавшимся как бизнес-класс, неприятный сюрприз. Мало того, что дом был сдан с задержкой, застройщик не позаботился о заключении договора с газовой службой. И это при том, что квартиры были снабжены индивидуальными котлами. Представители компании просто выдали новоселам памятку, в которой говорилось, что жильцам нужно купить плиту определенного класса, заключить договор с газовой службой, пройти инструктаж и - самое важное - согласовать на собрании определенные два часа, во время которых в квартирах будут находиться все 100 процентов жильцов дома, чтобы инженеры Горгаза проверили и ввели в эксплуатацию газовое оборудование. В многоквартирном доме сделать это оказалась затруднительно. В результате уже год после сдачи покупатели квартир пользуются газовыми баллонами и электричеством.

Чтобы хоть как-то обезопасить себя от возможных проблем, Алексей Олейников рекомендует покупателям новостроек в первую очередь изучить проектную декларацию и разрешение на строительство. Эти документы можно посмотреть на сайте застройщика. Даже человек, не разбирающийся в строительстве и рынке недвижимости, сможет получить интересующую его информацию о площади квартиры, парковках у дома, озеленении и уточнить другие нюансы, не полагаясь на голословные обещания менеджера по продажам.

Также есть смысл заглянуть на сайт арбитражного суда и посмотреть судебные дела в отношении застройщика. При этом важно обратить внимание на предмет разбирательств и то, чем они заканчиваются. Есть формальные суды, а есть показательные дела о банкротстве, разбирательства по искам от подрядчиков по несвоевременной оплате выполненных работ или от дольщиков. Подобные иски уже являются поводом задуматься, а есть ли смысл приобретать квартиру именно у этого застройщика. Кроме того, стоит выяснить, были ли ранее задержки со сдачей домов и почему сдвигались сроки. Например, во время ЧМ-2018 некоторые стройки в центре Ростова останавливались по независящим от застройщика обстоятельствам.

Можно также изучить уже построенные объекты и отзывы о компании. Лучше всего поговорить с людьми, которые живут в уже сданных домах того же застройщика. Они расскажут о платежках, о работе коммуникаций, лифтов, деятельности управляющих компаний застройщика, о том, дал ли дом серьезную осадку, и вообще ответят на много важных вопросов. А вот в соцсетях нередко встречается необоснованная критика застройщика и информацию, полученную там, лучше проверять, хотя и она тоже поможет сформулировать правильные вопросы к представителям застройщика и понаблюдать за их реакцией.

Теоретически в выборе квартиры может помочь и сторонний эксперт или риелтор. Но тут все же есть один нюанс. Ведь агенты, как правило, не берут деньги с клиента, а получают процент за сделку от застройщика. И в том плюсе есть скрытый минус.

- Сообщаю внутреннюю информация с рынка, за что, возможно, коллеги-риелторы меня еще побьют. Многие агентства недвижимости ведут клиента в первую очередь к тем застройщикам, которые платят больше. Поэтому, является ли такой риелтор в полной мере независимым и работает ли он в интересах клиента, вопрос. Недавно в интернет попала запись любопытного разговора. Под видом покупателя сотрудник одного агентства недвижимости позвонил коллеге из другого агентства и начал расспрашивать его о застройщике в одном из спальных районов города. Не подозревающий о том, с кем он говорит, агент начал рассказывать, что в этом районе работают два застройщика. Один, якобы, строит плохо, а другой - хорошо, и агентство работает исключительно с "хорошим", у которого и предлагает приобрести квартиру.