Первые этажи в "хрущевках" переделывают под микростудии
Все переоборудование сводится к тому, что к каждой комнате подводят водопровод и канализацию. По заверениям продавцов, перепланировка вполне вписывается в нормы Жилищного кодекса. Водопровод тянут в жилую комнату, появляется так называемая "мокрая зона", но она не ущемляет прав других жильцов, поскольку квартира находится на первом этаже.
В Петербурге, согласно данным ЦИАН, на продажу выставлено 33 студии на первых этажах площадью меньше 17 квадратных метров. Цены демократичными не назовешь. Например, за студию площадью 15,47 квадратных метра на проспекте Космонавтов продавец просит 1,79 миллиона рублей. Комнаты в этом районе продаются чуть дороже миллиона, получается довольно дорого. Стоит отметить, что продавец не может реализовать студии в этой "хрущевке" еще с весны, изначально микрожилье выставлялось по цене 2,09 миллиона рублей.
Еще более экстремальный вариант предлагается на улице Алтайской. Там продается студия площадью 13 квадратных метров за все те же 1,79 миллиона рублей. Квадратный метр стоит 137 тысяч рублей, это сопоставимо с ценой квадратного метра в историческом центре.
Самая маленькая студия, которая сейчас продается в Петербурге, расположена в доме № 13 по проспекту Авиаконструкторов, ее площадь составляет 11 метров, из них жилая - 9. Цена - 1,53 миллиона рублей. Это обычная панельная девятиэтажка. Все три лота выставила на продажу одна и та же фирма, она скупает по Петербургу комнаты и переделывает их в микростудии. Сотрудники компании утверждают, что их деятельность совершенно законна, и собственник получит полноценную студию.
В Петербурге эта схема только появилась, в Москве же "хрущевки" и панельные девятиэтажки превращают в студии на протяжении уже нескольких лет. Cамое маленькое жилье, по данным сервиса Яндекс.Недвижимость, продается на улице Олонецкой, за студию площадью 8 квадратных метров просят два миллиона рублей.
Появление таких микростудий вызывает серьезную озабоченность у экспертов.
- Несмотря на все уверения продавцов, эти студии являются не отдельным жильем, а долей в квартире, ведь они не имеют отдельного входа. Вопросы вызывает и законность проведения перепланировки. Ведь если комнаты на всех первых этажах многоэтажек оснастят собственной раковиной и санузлом, это существенно увеличит нагрузку на инженерные сети дома. Поэтому потенциально такая перепланировка может нарушить права жильцов с других этажей и управляющей компании, которой придется чаще вызывать мастеров из-за прорывов труб. Тем не менее сама эта схема довольно новая, поэтому судебной практики по разрешению конфликтных ситуаций пока не сформировано, - говорит юрист Станислав Васильев.
Эксперт обращает внимание, что при выявлении незаконных перепланировок обычно жильцов заставляют вернуть все в доремонтное состояние. В данном случае это означает снос санузла и демонтаж перегородки, отделяющей "мокрую зону" от жилой части комнаты. И это превратит студию в обычную комнату в коммунальной квартире. Такое жилье, да еще и на первом этаже, традиционно относится к самому дешевому в городе. В Петербурге такую комнату в "хрущевке" в спальном районе можно купить за один миллион рублей.
Руководитель отделения "Управление недвижимостью" факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Кирилл Сиволапов говорит, что при таких перепланировках узаконивание вообще вряд ли вообще возможно.
- Популярность таких студий может определяться только неподготовленностью покупателей, которые не в состоянии полностью проверить документы. Я бы поостерегся покупать такую студию, даже если она "переоформлена". В целом тенденцию можно назвать достаточно странной, так как на сегодняшний день нет дефицита студий в новостройках, где они разумеется полностью законны, - говорит Сиволапов.
Вообще, во всей этой ситуации эксперт видит попытку владельцев повысить ликвидность своих комнат на первых этажах.
Риелтор Анна Дмитриева признается, что предпочитает не иметь дела с такими объектами.
- Довольно много покупателей ищут жилье, просто чтобы хранить там вещи и приходить туда спать. Как правило, это молодые семьи и специалисты, которые недавно переехали в другой город и устали жить на съемном жилье. В перспективе они, конечно, хотят после студии купить двушку, чтобы "жить по-человечески", а вначале они ищут самый дешевый вариант, - рассказала эксперт.
По словам Анны Дмитриевой, варианты с такими студиями ее смущают, поскольку непонятно, что с ними будет через несколько лет. Если подобные перепланировки на первых этажах признают незаконными и запретят, то продать такую студию в перспективе будет невозможно.
- Фактически собственникам придется убирать все коммуникации и обратно превращать свою студию в комнату. Люди потеряют условные 700-800 тысяч, - предупреждает эксперт.
Цена законной студии в новостройке на границе Санкт-Петербурга и Ленобласти и переделанной комнаты в спальном районе в шаговой доступности от метро примерно одинакова. Интерес у покупателей вызывает именно местоположение: лучшая транспортная доступность, близость к достопримечательностям, школы с историей, поликлиники без очередей и другие связанные с локацией факторы.
Чтобы избежать возможных проблем с законностью перепланировки, тем, кто хочет купить жилье в районах с давно сформированной застройкой, участники рынка советуют поискать "советские студии" - были и такие. Это общежития коридорного типа общей площадью 17-18 метров, каждая комнатка автономна.
- В Санкт-Петербурге несколько таких домов, например, есть на "Приморской", - рассказала Анна Дмитриева. - И купить полноценную комнату с собственным санузлом там можно за 2 миллиона рублей. И это будет абсолютно законно.