Спрос на малометражное жилье в России уверенно растет
Подхватив волну спроса, застройщики запускают целые проекты из малогабаритных квартир, но эксперты предупреждают: великолепная ликвидность такого жилья в будущем не гарантирована.
Студия - это единое пространство, где нет разделения на жилую часть и кухню. По данным "Инком-Недвижимости", 60 процентов таких помещений имеют площадь 20-25 квадратных метров, 35 процентов - 30-35 "квадратов", 5 процентов - 15-18. Чаще всего студия имеет форму узкого прямоугольника с одним окном, реже - квадратную форму с двумя окнами. Может быть и балкон, который владельцы часто присоединяют к жилой квадратуре. Как сообщает "Метриум", на первичном рынке массового сегмента доля студий - 6,7 процента от общего объема предложения класса. Это рекордное значение. В 2015-2017 годах показатель был равен 4,5-5,5 процента, в 2018 году - 6 процентов.
"Студии стали широко распространятся после 2014 года. Малогабаритное жилье - это своеобразный антикризисный продукт. Студии, как правило, имеют меньшую площадь, чем однокомнатные квартиры, а значит, и бюджет. Определенные группы покупателей оказались восприимчивы к такому формату жилья. Это студенты, молодые специалисты, одиночки и другие люди, которым не столь важна большая площадь, зато принципиален низкий бюджет покупки", - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE.
По данным Яндекс.Недвижимость, студии уходят с рынка быстрее - примерно за два с половиной месяца или 75 дней. Для сравнения, "однушкам" для продажи нужно 94 дня. "Средняя студия в Москве стоит 4,5 млн рублей, ее размер - 22 квадратных метра. По сравнению с 2018 годом студии подешевели, но если пересчитать цены с поправкой на площадь, то получится обратная тенденция - цены на квадратный метр растут, примерно с 170 тысяч до 200 тысяч за квадрат", - говорит аналитик сервиса Яндекс.Недвижимость Анна Львова.
Главным фактором роста стоимости становится переход девелоперов на работу с эскроу-счетами. А спрос на студии-апартаменты будет расти пропорционально росту объема предложения в этом сегменте жилья, считают эксперты.
"Потребители с каждым годом активнее обращают внимание на преимущество апартаментов. По более низкой цене - в среднем на 15-20 процентов - можно приобрести студии в хорошей локации и с лучшей отделкой, чем тот же вариант, но в стандартном типе жилья", - говорит Александра Ласская из Artics Internet Solutions.
Заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Михаил Хорьков рассказал, что в последние несколько лет студии пользуются большой популярностью у девелоперов, потому что хорошо продаются. На рынке появляются проекты, полностью состоящие из студий и однокомнатных квартир.
"Многие уверены, что всегда смогут продать свою ликвидную студию, созрев для покупки более дорогого жилья. Во-первых, дома, напичканные студиями, рискуют в будущем стать малопривлекательным продуктом, демонстрируя динамику цен хуже рынка из-за постоянной ротации жильцов и стабильно высокого предложения. Во-вторых, спрос в этой группе будет снижаться по демографическим причинам - на смену многочисленному поколению 80-х приходит малочисленное поколение 90-х", - предупреждает Михаил Хорьков.
Это подтверждают и застройщики. По словам Дмитрия Волкова, коммерческого директора ГК "Самолет", массово девелоперы стали проектировать студии в кризис 2014-2015 годов, когда ипотечные ставки резко выросли, доступность недвижимости упала. Сегодня строительные компании ориентируются на количество студий в проекте от 10 до 25 процентов всех квартир. "Большое количество студий приводит к увеличению таких квартир на этаже, что отрицательно сказывается на комфорте проживания в комплексе", - говорит эксперт.
По данным Яндекс.Недвижимость, в Петербурге и Ленинградской области на студии приходится 11,67 процента продаж в этом году. Цена петербургской студии сильно зависит от локации и застройщика. Но минимальное предложение в городе -1,5 миллиона рублей в Пушкинском или Колпинском районе.
"Реформа долевого строительства подстегнула спрос на студии в конце прошлого - первой половине этого года, - говорит Ольга Романова, ведущий аналитик портала BN.ru. - Но с вымыванием проектов, работающих по старой схеме, с рынка цены на студии на старте продаж будут расти. Покупка на начальном этапе строительства с целью дальнейшей перепродажи или аренды станет неинтересной с инвестиционной точки зрения. Скорее, эту нишу займут юниты в сервисных апарт-отелях".