Новости

19.11.2019 18:43
Рубрика: Экономика
Проект: В регионах

Вклад получил крышу

Перекладывать деньги в квартиры из банков никто не спешит
Ставки по вкладам падают вслед за ключевой ставкой ЦБ, которая в декабре может опуститься еще ниже. Еще в октябре эксперты прогнозировали, что россияне начнут перекладывать деньги со вкладов в квадратные метры, однако прогноз оправдался только в столице, и то частично, в регионах же тенденция прямо противоположная.
Недвижимость премиум-класса покупают чаще всего не для проживания, а для сдачи в аренду. Фото: Михаил Синицын Недвижимость премиум-класса покупают чаще всего не для проживания, а для сдачи в аренду. Фото: Михаил Синицын
Недвижимость премиум-класса покупают чаще всего не для проживания, а для сдачи в аренду. Фото: Михаил Синицын

Доля инвестиционных сделок с недвижимостью лиц в Москве за последний месяц выросла - с 4,5% в сентябре до 6,4% в октябре. Однако профессиональные участники рынка недвижимости пока осторожны в выводах. "С начала года мы не впервые наблюдаем подобные колебания, но говорить о росте инвестиционной активности пока рано. Ведь и в самой жилищно-строительной отрасли за последний год произошли серьезные изменения", - считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум" - участника партнерской сети CBRE. Большой объем строительства сейчас идет не на средства граждан, а на банковские кредиты, и расходы на их обслуживание отражаются на ценах.

"Если раньше за период реализации проекта новостройки росли в цене в среднем на 25%, то сейчас - на 15-20%. С другой стороны, вложения инвесторов, будь то компании или частные лица, стали максимально защищенными, ведь средства поступают на эскроу-счета. По совокупности этих факторов доля сделок с недвижимостью у частных лиц пока остается стабильной", - говорит она.

Смену актива обычно провоцируют потрясения в экономике, как это было в конце 2014 года, когда на фоне обесценивания рубля жители перекладывали сбережения в квадратные метры, чтобы сохранить деньги, констатирует коммерческий директор компании Tekta Group Наталья Козлова: "Сегодня все стабильно. Никаких предпосылок для стремительного роста доли инвестиционных сделок мы не видим".

К тому же еще в сентябре можно было открыть вклад под 7%, а это весьма неплохие условия. По данным ЦБ РФ, на рублевых вкладах у населения сегодня находится 23,1 трлн рублей, 38% депозитов открыто на срок от года, еще 29% - от шести месяцев до года. Таким образом, семеро из десяти сегодняшних держателей вкладов с большой долей вероятности закроют их не раньше 2020 года. Вот тогда и станет понятно, побегут ли граждане вкладывать деньги в недвижимость или нет.

В столице инвестиционный спрос на новостройки традиционно высок, в регионах квартиры покупают в основном для жизни и в ипотеку

Впрочем, эксперты признают: в столичном регионе спрос на недвижимость остается традиционно высоким, несмотря ни на что. В Москве инвесторы интересуются высокобюджетными проектами, жильем премиум-класса. По словам Натальи Козловой, в одном из подобных проектов стоимость квадратного метра с начала года выросла на 100 тысяч рублей. Но покупают такую недвижимость, конечно, не для жилья. А для последующей перепродажи или сдачи в аренду.

В самом крупном сегменте столичного рынка новостроек - жилья комфорт-класса - 40-45% инвестиционных сделок приходится на покупку однокомнатных квартир и студий. До 35% сделок заключается на покупку двухкомнатных квартир, остальное - на жилье большей площади. Причем инвесторы, приобретающие квартиры для сдачи, предпочитают жилье с отделкой, а тем, кто сам собирается жить в новостройках, больше нравятся голые стены с возможностью отделать жилье под себя. "По нашей статистике, квартиры с отделкой ищут 44% инвесторов, тогда как спрос на нее со стороны других покупателей составляет около 35%", - говорит директор по маркетингу и разработке продукта ГК "А101" Дмитрий Цветов.

В Калининградской области с инвестиционными целями совершается не более 5% сделок с недвижимостью. Исключение составляет узкий сегмент квартир и апартаментов в курортных приморских городах, например в Светлогорске. Там доля инвестиционных покупок по отдельным проектам может достигать 20-30% - при условии, что арендой недвижимости распоряжается специализированный менеджер или управляющая компания. "В связи с падением ставок по банковским вкладам доля инвестиционных сделок может возрасти, - полагает генеральный директор агентства недвижимости "Клипер" Олег Перевалов. - Если тенденция к уменьшению доходности депозитов продолжится, мы сможем наблюдать рост спроса на инвестиционную недвижимость через 3-6 месяцев".

За последние несколько лет в регионе изменился формат инвестиций в квадратные метры. Три-четыре года назад среди калининградцев были популярны покупки квартир на стадии котлована для дальнейшей продажи после сдачи дома в эксплуатацию. Сейчас инвесторы чаще всего покупают готовые квартиры для сдачи в аренду. Именно такие сделки могут участиться в связи со снижением ставок по депозитам, считает Олег Перевалов.

Сергей Дудовцев, директор агентства недвижимости "Вендор", участник Костромской гильдии риелторов, ажиотажного спроса на недвижимость тоже пока не видит. "Костромская область - не очень богатый регион. Здесь не так много людей, которые из-за падения доходности по вкладам бросятся инвестировать в квадратные метры, особенно когда доходность от аренды тоже здорово упала с точки зрения инвестиционной привлекательности. Как показывает практика, большинство людей все же покупают недвижимость не в инвестиционных целях, а для себя", - отмечает он.

Массового оттока с депозитов в недвижимость в Ростовской области также не наблюдается. Некоторые риелторы, наоборот, ожидают снижения спроса из-за повысившихся цен и низкой платежеспособности. Как считают эксперты, прошлый кризис показал, что попытка переложиться из банков в квадратные метры не принесла большой выгоды. А во многих случаях вклады оказались выгоднее инвестиционных квартир. Кроме того, растет стоимость владения недвижимостью. Повышающиеся коммунальные платежи и налоги негативно влияют на сроки окупаемости инвестиционных квартир. К тому же необходимо учитывать риски недобросовестных квартиросъемщиков, расходы на ремонт и вынужденные простои квартиры в условиях жесткой конкуренции и большого количества построенного в последние годы жилья в регионе. Все это привело к тому, что инвесторы практически ушли с ростовского рынка недвижимости. Лишь в единичных ЖК количество инвестквартир может превышать 10%.

В Самарской области предложения о продаже как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости значительно превышают спрос. Об этом говорят и цены: если новостройки с января 2019 года прибавили в цене чуть более 1%, что даже не покрывает инфляцию, то квартиры на вторичном рынке и вовсе подешевели на 7-8%. "Если посмотреть все объекты, выставленные на продажу, то цены немного подросли. Но реально каждый продавец готов уступить, если он видит покупателя с живыми деньгами, а таких сегодня крайне мало. Большинство сделок совершается с ипотечными средствами, где первым взносом выступает маткапитал, - поясняет учредитель и директор риелторского агентства "Мегаполис-Самара" Лилиана Орлова. - Скидка может достигать 10% от заявленной цены".

Нижегородские риелторы не ждут значительного роста спроса на недвижимость даже с учетом снижения ставок по банковским вкладам. Доходы населения не растут, и макроэкономических предпосылок для этого не наблюдается. Предложений меньше, растет цена, уменьшается спрос. С другой стороны, уменьшается ставка по ипотеке. Возникают условия для инвестиций в недвижимость у тех, кто обладает "свободными" средствами. Но это не долгосрочные, а достаточно короткие инвестиции. Вряд ли их доля в общем объеме рынка превысит 5-10%.

Экономика Финансы Инвестиции Филиалы РГ Столица Филиалы РГ Северо-Запад Филиалы РГ Центральная Россия Филиалы РГ Юг России Филиалы РГ Средняя Волга Филиалы РГ Приволжье ЦФО Москва СЗФО Калининградская область ЦФО Костромская область ЮФО Ростовская область ПФО Самарская область
Добавьте RG.RU 
в избранные источники