Заменят ли закрытые паевые фонды и кооперативы долевое строительство
Крупные застройщики уже анонсировали свои планы. Компании в большинстве своем взяли курс на комбинирование, часть объектов они будут стремиться возводить на свои средства, для некоторых воспользуются эскроу-счетами.
Но есть и те, кто пока делает выбор в пользу альтернативных способов финансирования стройки. В легальном поле их пока два - это закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) и жилищно-накопительные кооперативы. Проблема в том, что эти инструменты ориентированы на профессиональных инвесторов, и они слабо защищают рядовых покупателей жилья.
Мониторинг, проведенный Национальным объединением строителей, показал, что пять процентов строительных компаний Петербурга планируют в будущем использовать альтернативные формы финансирования. Об этом заявил президент объединения Антон Глушков в рамках конференции "Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство". В комитете по строительству Петербурга уточнили, что в центре внимания сейчас находятся 14 объектов. Это не проблемные стройки, но у городских властей нет полной информации о том, как производится их финансирование.
В комитете по строительству держат руку на пульсе и не скрывают: цели нарастить объемы строительства любой ценой у города нет. Каждый новый объект будет тщательно проверяться, при этом особое внимание профильный комитет будет уделять сейчас землям, выделяемым под индивидуальное жилищное строительство.
В прошлые годы в Петербурге уже были прецеденты, когда на месте индивидуального коттеджа вырастал пусть не многоэтажный, но многоквартирный дом.
Покупателей привлекали не по договорам долевого участия, а как раз через альтернативные методы финансирования строек.
Больше всего альтернативных домов собираются строить в Коми, такие ответы дали 94 процента от всех застройщиков республики. В Ненецком автономном округе доля альтернативных форм и вовсе достигла ста процентов. Но высокий показатель объясняется спецификой региона: здесь проживают чуть более 40 тысяч человек, и значительный объем строительства приходится на индивидуальные жилые дома в поселках.
О том, что ЗПИФы могут стать альтернативой для застройщиков, начали говорить еще в прошлом году. Например, эксперты Гильдии управляющих и девелоперов высказывали опасения, что создатели ЗПИФов будут привлекать в эту сферу граждан, но воспринимать их как инвесторов. Так было, например, когда только появилась "долевка". Изначально в законе были размыты права дольщиков на случай, если застройщик не выполнит свои обязательства. Затем правила были скорректированы, появился фонд защиты прав дольщиков, проблемные объекты стали достраивать с привлечением новых компаний, региональные власти брали на себя значительный объем финансовых обязательств.
Пока ЗПИФы не пользуются большой популярностью в малых городах. Частные инвесторы приходят в эту сферу в основном в Москве и в Петербурге, причем закрытые паевые инвестиционные фонды в основном работают в секторе коммерческой недвижимости. Для пайщика это возможность стать совладельцем бизнес-центра или какого-нибудь торгового объекта. Но при этом инвестор разделяет все риски застройщика. И пока ЗПИФы в "народ" не пошли.
Более того, этот инструмент не является массовым и среди профессиональных инвесторов. Размер активов некоторых фондов вместе со средствами граждан не превышает 25 - 50 миллионов рублей. Учитывая, что полноценный жилой комплекс стоит около миллиарда рублей, такой объем фондов - это капля в море.
С жилищно-накопительными кооперативами ситуация еще более непрозрачная. В реестре Центробанка на момент написания материала числилось 47 ЖНК. Из них восемь созданы в Петербурге, но при этом по четырем кооперативам Северной столицы принято решение о ликвидации юридического лица.
Большинство ЖНК были созданы до 2017 года, когда о замене "долевки" проектным финансированием еще не было и речи. С середины 2018 года, когда законодательство об эскроу-счетах только начало обретать формы, было организовано на всю страну три жилищно-накопительных кооператива.
Жилищно-накопительные кооперативы позиционируют себя как альтернатива ипотеке в привычном понимании. Суть в том, что пайщик вносит паевой взнос и потом ежемесячно выплачивает определенную фиксированную сумму. В самом кооперативе формируется очередь, и на полученные от членов средства покупается жилье. То есть те, кто стоят в хвосте очереди, фактически оплачивают покупку квартир тем, кто находится первым в списках. Из-за этого принципа ЖНК часто критикуют, сравнивая с финансовой пирамидой, сами кооперативы утверждают, что предоставляют финансовые гарантии всем участникам. Кроме того, покупка жилья по такой схеме выглядит дешевле, чем ипотека у банков, где при долгом сроке кредита человек переплачивает за квартиру чуть ли не в два раза.
Правда, пока ЖНК активно работают на рынке готового и строящегося жилья, когда человек приобретает квартиру либо на вторичном рынке, либо обращается к любому понравившемуся застройщику.
Чисто теоретически для развития кооперации в сфере строительства препятствий нет. Но еще в эпоху "долевки" похожая форма в виде жилищно-строительного кооператива регулярно давала сбои, и пайщики вместо новоселья годами ходили по судам, пытаясь вернуть свои деньги.