Склады и офисы: основные тренды на рынке коммерческой недвижимости
Объем инвестиций в недвижимость в России увеличится на 9% в 2019 году и достигнет 260-280 миллиардов рублей. Такую предварительную оценку дают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank. По мнению старшего директора, руководителя отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирины Ушаковой, рост может продолжиться и в следующем году, его темпы составят 6-10 процентов.
Увеличению инвестиций способствовала стабильная макроэкономическая ситуация в стране и снижение ключевой ставки ЦБ, которая сейчас составляет 6,5%. Регулятор также скорректировал свои прогнозы по оттоку капитала в этом году до 37 миллиардов долларов, что значительно ниже уровня, который был зафиксирован в прошлом году. Показатель инфляции ожидается по итогам года на уровне 3,2-3,7%, что ниже 4-процентного целевого показателя, установленного Банком России.
Как отмечают аналитики Knifht Frank, рост вложений в недвижимость во многом связан с ожидаемым увеличением объемов инвестиций в регионах России с 67 млрд рублей в 2018 году до 90 млрд рублей в 2019 году. Управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков полагает, что следующий год станет годом поиска интересных проектов.
Если проанализировать структуру инвестиций, то основную долю занимают торговая и офисная недвижимость (27 и 24 процента соответственно), и площадки под девелопмент (18%). В этом году больше всего сделок было зафиксировано именно в девелопменте. "Сейчас рынок уже сформирован, он в руках профессиональных игроков, у которых хорошие отношения с банками", - отмечает Алексей Новиков, и добавляет, что высок спрос на с доходностью 30-40%.
Офисы нарасхват
По данным "Авито Недвижимость", средняя цена продажи офисной недвижимости в России составляет 60 тысяч рублей за квадратный метр, за год рост составил 24%. В Москве этот показатель выше более чем в три раза - 202,8 тысячи рублей за квадратный метр, в Северной столице офисы в среднем стоят 105,2 тысячи за квадратный метр. В Крыму они дороже, чем в Подмосковье - 79,2 против 70 тысяч рублей за квадратный метр. При этом в регионах, как отметили аналитики Knight Frank, почти нет современных офисов.
Структура инвестиций в недвижимость России, % (Источник: Knight Frank):
До 2022 года спрос на офисную недвижимость в Москве будет превышать предложение, прогнозирует директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. Внутри Садового кольца и в наиболее и наиболее популярных локациях города практически не осталось интересных проектов, что ведет к удорожанию площадей. "Найти свободное помещение все сложнее. Доля вакантных площадей в классах А и В сократилась в 2019 году с 12,4% до 9,3%. Поэтому все чаще практикуются предварительные договоры аренды", - отмечает Константин Лосюков. Он отмечает, что в 2020 году доля свободных площадей также будет снижаться, а ставки аренды продолжа расти в зоне от Садового кольца до ТТК.
Но ситуация может резко измениться в среднесрочной перспективе. По оценкам Knight Frank, в 2022 году в столице планируется ввести около 1,2 миллиона квадратных метров новых площадей, из которых 90% придется на самый престижный класс А. Если практика предварительных сделок аренды и покупки так и не закрепится, то через два года рынок ждет резкое, практически шоковое, увеличение доли свободных офисов в этом сегменте, предупреждают аналитики.
Склады открывают онлайн
Спрос на складские помещения сегодня находится на максимальном уровне за последние семь лет. Доля вакантных площадей достигла минимального значения с 2013 года - 2,5%, приводится в отчете Knight Frank. И если в московском регионе объем сделок снижается, в регионах он вырос за год в два раза - с 450 тысяч квадратных метров в 2018 году до 900 тысяч квадратных метров в 2019-м.
В основном, складами больше всего интересуются компании розничной торговли. Именно на них приходится 32% всех заключенных сделок по аренде/покупке площадей. В Московском регионе в лидерах "ВкусВилл", в регионах - "Лента". Драйвером спроса на складские помещения становится и онлайн-торговля. Так, среди крупнейших сделок в этом году по аренде складов были договора заключенные Ozon.ru в Казани и Ростове-на-Дону.
По словам директора департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Константина Фомиченко, арендные ставки не поменялись и сейчас составляют в среднем 3,5 тысячи рублей за квадратный метр. Он полагает, что постепенно цены будут расти, что связано с вводом новых объектов. В Московском регионе спрос моментально реализуется по формуле: "нет готовой площади - тебе ее построят". Доля складов, построенных под заказ, составляет 56%.
Ритейл трансформируется
В сегменте торговой недвижимости зафиксирован рост в 3%, но часть аналитиков говорит о закате эпохи торговых центров. "Речь идет не о закате, а о трансформации, - уверена директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. Мы наблюдаем новый виток развития рынка - изменения в сфере ТЦ и традиционной торговле, а также новую модель поведения потребителя".
Структура предложения качественных торговых площадей в России, % (Источник: Knight Frank):
В последнее время фокус смещается на регионы. Причем сетевые ритейлеры присматриваются не только к мегаполисам-миллионникам, но и к городам, где проживает менее 200 тысяч населения. По данным Knight Frank, показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями достиг 514 квадратных метров на тысячу жителей (прирост за год составил 2,2%). По этому показателю столица на пятом месте среди российских городов после Екатеринбурга, Самары, Нижнего Новгорода и Санкт-Петербурга.
Стоит отметить, что интерес иностранных инвесторов к торговой недвижимости крайне низкий. Они, как правило, открывают две-три точки в Москве и крупных городах. По предварительным итогам 2019 года, на российский рынок вышло 22 новых бренда - это рекордно низкий показатель последних лет. Для сравнения, в 2018 году российский рынок покинули 12 брендов. О закрытии заявлено пятью ритейлерами (Next, Superdry, Under Armour, Thomas Sabo).
Очень популярным форматом являются аутлеты и магазины-дисконты. Эксперты объясняют это тем, что потребители стали более рациональны. Другим трендом торговой недвижимости являются фудхоллы, они, по оценкам JLL в ближайшие два-три года начнут активно открываться.
Евгения Хакбердиева объясняет это тем, что сейчас рынок ТЦ - это рынок впечатлений. Несмотря на то, что сегодня многое можно купить в онлайн магазинах, в offlinе-retail идут за эмоциями. Например, сейчас, когда хочется ощутить приближение новогодних праздников, можно зайти в любой торговый центр и окунуться в атмосферу рождественской сказки. А еда и развлечения занимают в современных ТЦ доминирующее положение.
Распределение сделок по профилю арендаторов/покупателей складских площадей в 2019 году (Московский регион), % (Источник: Knight Frank):