От чего зависит себестоимость жилого "квадрата" в Сибири

При общей тенденции к снижению темпов ввода жилья в СФО цены на него неуклонно растут вслед за себестоимостью строительства. Что влияет на этот процесс?

По данным "Авито Недвижимость", квадратный метр в новостройках Новосибирской области в первом полугодии 2019-го стоил почти 56,3 тысячи рублей - на 7,3 процента дороже, чем год назад. В Алтайском крае к этому времени цена выросла на 9,4 процента, в Иркутской области - на 12,5, а в Красноярском крае - на 12,19. Но больше всего - на 22 процента - подорожали новостройки Кузбасса. К слову, на начало ноября здесь сдали в эксплуатацию почти 451 тысячу квадратных метров (в 2018-м было 411,4, а в 2017-м - 674,7 тысячи). При этом жилье на первичном рынке СФО в среднем продавали по 50,6 тысячи рублей за "квадрат", что на 11 тысяч меньше средней цены по стране, хотя темпы удорожания и перекрыли общероссийский показатель (5,7 против 4,2 процента).

Между тем эксперты констатируют: в России уже несколько лет наблюдается увеличение себестоимости жилищного строительства. За последние три года, как выяснили аналитики федеральной компании "Талан", она выросла в среднем на девять процентов. И СФО - не исключение. Так, по данным АО "ХК "Сибцем", в Кузбассе себестоимость строительства жилых домов массового спроса в течение пяти лет увеличилась более чем на сорок процентов и сейчас превышает 44 тысячи рублей за квадратный метр (в среднем по РФ - около 45 тысяч, а в пятнадцати регионах - 50 тысяч рублей).

Именно из себестоимости строительства, отмечает руководитель департамента развития ГК "ПСК" Сергей Мохнарь, на 95 процентов складывается конечная стоимость квадратного метра. А рентабельность в среднем по России оценивается не более чем в шесть процентов. По одну сторону планки - истощение ресурсов застройщика вплоть до ухода с рынка, по другую - дальнейшее удорожание "квадрата". И на этой грани строительная отрасль балансирует не первый год.

Но из чего же складывается себестоимость жилья? Переход на эскроу-счета, по мнению Сергея Мохнаря, пока заметной роли не играет: большинство новостроек возводят еще по договорам долевого участия. Эксперты в один голос утверждают, что прежде всего себестоимость формируют затраты на покупку земельного участка, проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы, подведение коммуникаций и подключение к сетям, а также налоговое бремя и расходы на обслуживание кредитов. Рост любой из этих составляющих увеличивает итоговую цену "квадрата".

Что касается региональной специфики, то в Москве и Санкт-Петербурге максимальный вклад в себестоимость возведения объектов вносят затраты на присоединение к сетям и подземное строительство. А на Севере и Дальнем Востоке - использование специальных технологий и удаленность от мест производства стройматериалов. Видимо, выпуск последних на собственных заводах в сочетании с дешевым подключением к сетям дает возможность тридцати регионам РФ укладываться в себестоимость менее сорока тысяч рублей за квадратный метр. Однако и в относящихся к этой группе Иркутской области и Красноярском крае, и в не вошедших в нее Туве, Хакасии и Кузбассе рыночные цены на новостройки оказались ниже средней стоимости строительства. Так, в Кемеровской области, по данным Союза инженеров-сметчиков, на август 2019-го разница составила тысячу руб-лей за "квадрат".

В регионе, напомним, производят железобетонные изделия, кирпич, кровельные материалы и цемент. Плановый рост себестоимости последнего, как уточнили в АО "ХК "Сибцем", в нынешнем году превысил прошлогодний на восемь процентов. Дело в том, что доля условно постоянных расходов на производство растет: электроэнергия в последние годы подорожала на 60 процентов, уголь - на 38, газ - на 20 процентов и так далее.

Кроме того, цементники на фоне сокращения емкости отраслевого рынка продолжили расширение ассортимента продукции, модернизацию мощностей, повышая надежность, экологическую безопасность производства и обеспечивая стабильное качество. Учитывая рост издержек при снижении объемов потребления, находить средства на все эти цели нелегко. Однако, как уточнил первый вице-президент АО "ХК "Сибцем" Геннадий Рассказов, динамика изменения цены на цемент с 2013 по 2018 годы составила одиннадцать-четырнадцать процентов. И лишь в начале строительного сезона-2019 отпускная цена увеличилась, в зависимости от марки, фасовки и способа отгрузки продукции, на 6,8-8,2 процента. Но в связи с падением спроса уже осенью цены были снижены на десять-одиннадцать процентов.

И все же, какова доля условного цемента в структуре полной стоимости строительства жилых домов? Специалисты Союза инженеров-сметчиков провели исследование и установили, что в Кемеровской области она составляет в среднем 5,23 процента. В свою очередь, как подсчитали аналитики компании "СМПРО", шестипроцентное повышение цен на цемент влечет рост себестоимости жилья не более чем на 0,23 процента.

Тем временем

По данным аналитиков, актуальной остается тенденция к постоянному росту цен на прочие строительные материалы. Скажем, в 2014- 2019 годах закупочная цена на металлическую арматуру (один из основных материалов для любой стройки) увеличилась на 65-70 процентов. И аналитический отчет о деловом климате в отрасли в первом квартале 2019 года, подготовленный Национальным исследовательским университетом Высшей школы экономики, говорит о "разворачивании инфляционной динамики в части ускорения темпов роста цен как на строительные материалы, так и строительно-монтажные работы". Рост отметили 73 процента участников опроса, на результаты которого ссылаются авторы отчета, 26 процентов сказали, что цены не изменились, и лишь один процент заявил об их снижении.

Фото: Максим Иванков/РГ