Напомним, МЦД - новые наземные ветки метро, которые связывают столицу с областью. Первые две линии заработали 21 ноября. Общая протяженность двух маршрутов - Белорусско-Савеловского (МЦД-1 от Одинцово до Лобни) и Курско-Рижского (МЦД-2 от Нахабино до Подольска) - составляет 132 километра. На них расположено 57 станций, с 19 из которых можно будет сделать пересадку на метро, Московское центральное кольцо (МЦК) и радиальные направления железной дороги.

Еще три направления МЦД - "Зеленоград-Раменское", "Апрелевка-Железнодорожный" и "Домодедово-Пушкино" - проектируются и должны заработать до 2025 года. Предполагается, что пассажиропоток на МЦД превысит 90 млн пассажиров в год - почти в три раза больше, чем перемещается между столицей и Подмосковьем сейчас.

За прошедшие с момента запуска МЦД недели цены и ставки аренды жилья заметно не изменились, отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

- Рынок жилья довольно инертен, так быстро реакция на градостроительные изменения не происходит, - рассказал он "РГ".

Цены постепенно росли еще раньше - в течение года, предшествовавшего запуску движения по МЦД.

- В зоне обслуживания станций маршрута МЦД-1 (Одинцово - Лобня) в течение последнего года новостройки подорожали на 10%, квартиры на вторичном рынке стали дороже на 13%. В зоне обслуживания станций маршрута МЦД-2 (Нахабино - Подольск) с ноября 2018 по ноябрь 2019 года новостройки подорожали на 14%, квартиры на вторичном рынке стали дороже на 13%. Это незначительно (на 3-4 процентных пункта) выше, чем в среднем по ближней зоне Московской области, - отметил Попов.

Директор по продажам "НДВ-Супермаркет Недвижимости" Ирина Туманова приводит схожие цифры:

- За последний год, в преддверии открытия первых центральных диаметров, цены на новостройки вблизи новой транспортной системы повысились в среднем на 10-15%, на вторичное жилье практически так же - на 10-12%.

По ее словам, наиболее существенный рост цен зафиксирован в Щербинке, Долгопрудном, Лобне, Нахабино, Подольске, Одинцово.

Что будет дальше?

Как отмечает руководитель управления аналитики, маркетинга и подготовки проектов АО "Мосреалстрой" Екатерина Николаева, рынок недвижимости столичного региона за минувшие несколько лет испытал на себе значительное количество масштабных изменений, в том числе связанных с развитием транспортной инфраструктуры. Именно "подключение" ранее изолированных и неликвидных районов города дало бурный рост предложения внутри МКАД, что привело к падению спроса на недвижимость в Подмосковье.

- Позволит ли открытие "центральных диаметров" областным ЖК отыграть утраченные после 2014 года позиции и значительно вырасти в цене? По нашим оценкам, в краткосрочной и среднесрочной перспективе это не отразится на цене недвижимости в Московской области, поскольку данные локации изначально не были изолированы, - рассказала "РГ" Николаева. - Да, благодаря МЦД пользование транспортом становится в значительной степени более удобным, однако это произошло не одномоментно, а областные ЖК по-прежнему будут уступать конкурентам в Старой и Новой Москве по очевидным критериям, связанным в том числе с отсутствием московской регистрации.

По мнению Алексея Попова из ЦИАН, в ближайшие несколько месяцев вторичка в домах, расположенных в шаговой доступности новых станций, может прибавить еще 7-8% от текущих уровней. Ставки аренды могут вырасти на 10-12%. Рост цен на рынке новостроек, по его оценкам, менее вероятен, так как дальнейшее повышение цен может привести к снижению темпов продаж.

Наиболее заметного роста цен он ждет в удаленных районах Подольска и Красногорска (Силикатная, Опалиха, Хлебниково, Шереметьевский) вдоль трассы нового "наземного" метро. Там рост цен, по его оценкам, может дойти до 20% в годовом выражении.

Не стоит забывать и о других факторах, способствующих росту цен: постепенный переход застройщиков на эскроу-счета, инфляция и т.д, отмечает Ирина Туманова. "В ближайшие 3-6 месяцев мы ожидаем дальнейшего увеличения стоимости жилья в среднем на 5-7%", - сказала она.

Открытие МЦД повлияет на перераспределение интереса региональных инвесторов, добавляет Екатерина Николаева. Один лишь факт упоминания городов-спутников на схеме московского общественного транспорта будет стимулировать инвестиционный спрос именно в таких локациях. Например, инвестор, рассматривавший недвижимость в Мытищах, может поменять решение и предпочесть Одинцово.