Рынок жилья на Урале спасут от стагнации программы реновации
- Когда станет ясно, как регионы закончили 2019-й, скорее всего, скорректируют показатели на два ближайших года. Если опираться на плановые цифры, то есть риск столкнуться с дефицитом в 150-200 тысяч квадратных метров уже в 2020-м (от требуемых 2,65 миллиона. - Прим. ред.). Будем стараться выйти на нужный показатель, усиливая работу с индивидуальными застройщиками, - пояснил глава областного ведомства. - Переход на эскроу-счета все-таки наложил серьезный отпечаток на отрасль. Если дальше ставка рефинансирования не будет снижаться, одними "урезаниями" себестоимости достичь целей нацпроекта сложно. Надо открыть шлюзы для инвесторов, создать максимально благоприятные условия для застройщиков в регионе, иначе не справиться. За пределами Екатеринбургской агломерации можно рассчитывать только на расселение ветхого жилья (300 тысяч квадратных метров за пять лет), но в масштабах нацпроекта это особого влияния не окажет.
На конец ноября в Свердловской области ввели в эксплуатацию 1,39 миллиона квадратных метров. Из них 636 тысяч построили юрлица, 751 тысячу - индивидуальные застройщики. Поскольку примерно 70 объектов находятся в стадии завершения, по итогам года ждут 2,28 миллиона. Это на 12 процентов выше уровня 2018-го. Между тем все - и участники рынка, и чиновники - понимают, что нынешний рост был заложен раньше, а эффект от перехода на эскроу рынок ощутит года через два.
Проблема также в том, что львиную долю показателей обеспечивают два десятка компаний, работающих в Екатеринбурге и городах-спутниках. Чем дальше в глубинку, тем меньше и застройщиков, и новостроек. По данным Банка России, на 28 октября в Свердловской области были открыты 932 эскроу-счета на 2,2 миллиарда рублей. Застройщики заключили 20 договоров проектного финансирования на 12 миллиардов. Одобряется около 37-39 процентов заявок, но среди них нет ни одной из Первоуральска, Каменска-Уральского и уж тем более малых городов.
- Екатеринбургские компании уверенно вошли в реформу и не испытывают затруднений в привлечении кредитных средств или использовании собственных. А вот в целом по стране количество банкротов, в том числе потенциальных, выросло с 207 до 498. Средний срок строительства увеличился на восемь месяцев, своевременно сдается всего 26 процентов жилья, - говорит президент Ассоциации строителей Урала. - Особое беспокойство вызывает ситуация в малых городах и региональных центрах-немиллионниках типа Кургана. Если федеральная власть не примет оперативные решения, это повлечет серьезные изменения в отрасли. Высвободятся производственные мощности на территориях, пусть и не очень большие. Как это отразится на ценообразовании и на социальной ситуации, пока сложно судить, но очевидно, что эскроу - главный вызов следующего года.
Слова эксперта подтверждает статистика национального объединения строителей: в сентябре 2019-го на разных стадиях банкротства находилось в 1,5 раза больше компаний, чем в тот же период 2018-го. Лидерами по числу застройщиков-банкротов являются Москва, Московская, Ленинградская и Новосибирская области, Краснодарский край. Также в зоне высокого риска Санкт-Петербург, Нижегородская, Челябинская, Саратовская, Липецкая, Ростовская, Самарская и Ярославская области, Пермский и Красноярский края, Башкортостан.
Сможет ли положительную динамику на рынке обеспечить ипотека? По данным Уральского банковского союза, за девять месяцев в Свердловской области выдано 30 049 жилищных займов - на 16 процентов меньше, чем годом ранее. Прослеживается снижение не только их количества, но и объемов кредитования: общая сумма упала на 10 процентов, до 60,6 миллиарда рублей.
- Суммы по ипотеке снижаются впервые за последние 3-4 года. На это повлиял рост ставок в начале года. Банк России ужесточил требования к резервированию ипотечных кредитов: теперь надо учитывать всю долговую нагрузку заемщика. Проблема в том, что у многих доходы неофициальные, а ЦБ считает их только по данным налоговой и Пенсионного фонда, - поясняет зампредседателя Уральского банковского союза Евгений Болотин.
По его прогнозам, в 2020 году ипотечная ставка снизится до 7-8 процентов, а для льготников - до шести. Это позволит увеличить спрос. Сейчас ставка по ипотеке в регионе близка к 9,2 процента. В среднем свердловчане берут кредит на 18 лет в размере 2,2 миллиона рублей.
- Демографическая ситуация такова, что, если не запустить программу реновации морально устаревшего жилья, дальше наращивать продажи мы не сможем. А без участия государства такую программу не реализовать, - подчеркивает Болотин.
- Ипотека, конечно, поддержит спрос, но не окажет значительного воздействия, так как экономическая база для развития рынка жилья все еще остается крайне низкой, - считает Илона Соболева, президент Уральской палаты недвижимости. - Резкого роста сделок в 2020 году мы не ждем, хотя, если сильно удивит ключевая ставка, это всколыхнет рынок.
Кстати
В 2019 году Екатеринбург достиг исторического максимума по объему жилья в стадии строительства: 3,1 миллиона квадратных метров. На конец третьего квартала индекс работающих строительных кранов составил 144 штуки. Объем предложений в новостройках приблизился к рекордным 24 тысячам квартир. Большая часть из них - компактные, до 47 квадратных метров. На вторичном рынке предлагалось 9 тысяч квартир со средним сроком экспозиции четыре месяца. Причем 38 процентов из них - не "сталинки" или "хрущевки", а квадраты в новых, но уже сданных домах. В целом новостройки за год подорожали на 6-8 процентов, вторичное жилье - на 1-2.