События года
Рубрика: Экономика

17.12.2019 14:32

Рынок жилья-2019: стройиндустрии прописали антибиотик

С 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых аккумулируются средства граждан.

Строительные компании не могут пользоваться этими деньгами до окончания работ, и вынуждены брать банковские кредиты. Вопреки звучавшим ранее прогнозам, коллапс в отрасли не наступил, стройка не встала. Но эксперты полагают, что об жизнеспособности новой системы можно будет говорить, когда завершатся проекты, которые во время переходного периода реализуются по старым правилам.

Министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев считает, что не все гладко, но "на первоначальном этапе процесс идет лучше, чем мы прогнозировали". Открытие эскроу-счетов в российских регионах идет достаточно активно. По данным Дом.РФ, лидеры по использованию счетов эскроу - Челябинская область (52,9% проектов застройки) Ставропольский край (41.9%) и Самарская область (33,3%). Минимальная доля проектов со счетами эскроу - во Владимирской области (6%), Санкт-Петербурге и Новосибирской области (по 11,9%). По результатам исследования компании "Метриум," в среднем в столице 15% новостроек продаются по новой схеме.

Минстрой разработал ряд мер, чтобы поддержать переход региональных застройщиков на проектное финансирование и счета эскроу. Владимир Якушев считает, что помощь требуется небольшим компаниям в тех регионах, где строительный комплекс развит относительно слабо и нет активного спроса населения на строящееся жилье.

Но есть и проблемы. Так, невелик выбор банков, с которыми можно реально работать. Например, из почти сотни допущенных к работе со счетами эскроу кредитных организаций в Нижегородской области проявляют активность только четыре (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк и Дом.РФ). Такая же картина в Ростовской, Новосибирской областях, в Ставропольском крае. И на Кубани. Здесь выдавать кредиты застройщикам уполномочены 36 банков. О готовности открывать счета эскроу сообщили только 22. А банки, заключившие договоры по новым правилам, можно вообще по пальцам пересчитать.

- На банки государство возложило не совсем характерную для них функцию - контролировать строителей, - считает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. Им по большому счету вся эта история не нужна. К тому же стройка - очень ресурсоемкая отрасль. У банка должны быть очень большие средства, чтобы ее кредитовать. К тому же в таком финансировании заинтересованы те банки, которые активно работают по ипотечному кредитованию. Вот и нарисовались три основных крупных банка и государственный Дом.РФ. Они подбирают под себя стройку чисто из экономических интересов. Все остальные стоят в стороне. Если и участвуют, то только в каких-то штучных проектах, где исторически сложились кредитные линии с застройщиками.

Выступая на парламентских слушаниях, посвященных переходу на проектное финансирование, представители минстроя и Банка России заявили, что негативные прогнозы не оправдались. Застройщики приспосабливаются к новым условиям, банки выдают кредиты, а "квадратные метры" не дорожают существенно. Правда, с таким оптимистичным прогнозом не согласилось ряд экспертов. Заместитель председателя комиссии по территориальному развитию и местному самоуправлению Общественной палаты РФ Светлана Разворотнева отметила, что "эскроу счета можно сравнить с антибиотиком. "В краткосрочной перспективе он болезнь победит, но микрофлору убьет, и в будущем организм будет болеть долго и часто", - уверена она.

На ее взгляд, эскроу-счета существенно увеличивают стоимость строительства за счет того, что деньги для застройщиков становятся дороже, а также потому, что происходит монополизация рынка. Мелкие и средние застройщики, не способные получить проектное финансирование, вынуждены закрываться.

Светлана Разворотнева также считает, что эскроу-счета заставляют граждан переплачивать трижды. Первый раз - когда они берут ипотеку под проценты, второй - когда кладут свои деньги на эскроу-счета без получения процентов от банков, и третий раз - когда платят за подорожавшие квадратные метры. "Эксперты ОПРФ посчитали, что в составе платежа гражданина по ипотечному кредиту стоимость строительства составляет меньше половины. Все остальное - прибыль банков, налоги, плата за землю и инфраструктуру", - заявила эксперт.

Она полагает, что государство сегодня должно подумать о том, как минимизировать стоимость квадратного метра. Поскольку обманутые дольщики зачастую появляются там, где гражданину не хватает средств купить жилье со всеми накрутками. Тогда он ищет дешевые и сомнительные варианты. Для людей, у которых недостаточно средств, должны быть предусмотрены альтернативные способы улучшения жилищных условий, в первую очередь - предоставление арендного жилья.

На начало ноября, по данным Банка России, заключено более 20 тысяч счетов эскроу на 67 миллиардов рублей. Много это или мало пока судить рано, уверены эксперты. "Скорее всего, система сможет стать максимально эффективной, когда распродадутся 70-80 процентов квартир по старым правилам. Через два-три года увидим, насколько жизнеспособна новая система. Если объемы предложения жилья на рынке не будут сокращаться, значит, оно хорошо строится и продается. Если же увидим падение, значит, по новым правилам никто работать не хочет и не может, - полагает Олег Репченко.