Миллион на фасад

Несколько лет назад семья Екатерины Волковой купила квартиру в бывшем купеческом доме в центре Костромы. Здание явно требовало ремонта, но молодую семью прельстило наличие отдельного входа и небольшого собственного палисадника под окнами.

- Покупая квартиру, мы радовались выгодной сделке: цена квадратного метра была не очень высокой. Но тогда мы даже не догадывались, в какую сумму нам обойдется ремонт и текущее обслуживание дома, - рассказывает костромичка.

Вскоре после новоселья к Волковым пришла комиссия, которая объяснила, что дом-памятник, куда они переехали, - объект особой охраны и ему требуется не просто ремонт, а реставрация, причем делать ее имеет право только лицензированная организация. Приведение в порядок одного лишь парадного фасада, выходящего окнами на проезжую часть, обошлось Волковым почти в миллион рублей.

- Если бы мы знали обо всех условиях, то, наверное, не решились бы на эту покупку, - сетует Екатерина. - На деньги, которые мы вложили в дом, можно было купить новый коттедж с большим участком. Но сейчас мы настолько привыкли к жизни в особняке с высокими потолками в центре города, что уезжать отсюда не хотим, несмотря на серьезные траты на содержание. Мы начали планировать свою жизнь так, чтобы нам не приходило претензий и штрафов со стороны контролирующих структур.

Заложники охранной грамоты

В отличие от Волковых, добровольно тратящих деньги на содержание дома-памятника, жители многих старых зданий в центре Костромы оплатить реставрационные взносы не в силах. Заложниками ситуации оказались и обитатели бывших барских особняков. Сами дома-памятники без должного ухода стремительно разрушаются. В облпрокуратуре подсчитали, что за последние 20 лет регион лишился каждого десятого из поставленных на учет 3577 объектов культурного наследия.

В этом году у жителей исторических зданий появилась новая головная боль, из-за которой обслуживание комнаты в дореволюционной развалюхе приближается к стоимости аренды суперджета: костромские суды начали выносить решения о принудительном ремонте многоквартирных домов-памятников за счет собственников.

Как рассказали в Свердловском райсуде Костромы, одним из таких зданий стал десятиквартирный дом на улице Шагова, построенный в стиле позднего классицизма и некогда принадлежавший мещанке Мясниковой. С XIX века в особняке сохранилась парадная деревянная лестница с точеными балясинами, двери с фигурными цветными стеклами, а также прекрасная печь с белыми кафельными изразцами на втором этаже. С иском о ремонте памятника истории регионального значения, построенного в 1820-е годы, в суд обратилась областная инспекция по охране объектов культурного наследия.

"По мнению инспекции, объект культурного наследия находится в неудовлетворительном состоянии, необходимо его полное инженерно-техническое обследование и разработка проектной документации на выполнение работ по его сохранению, - пояснили в суде. - Однако  данные меры собственниками дома не принимаются, ни предписания, ни привлечение их к административной ответственности положения не меняют".

Владельцы квартир возразили, что обследование дома должно проводиться за счет самой инспекции, а деньги на ремонт памятника следует брать из "общего котла" региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

- Когда я покупал эту квартиру, мне никто не сказал о том, что этот дом - памятник, - возмущается один из жильцов, попросивший не называть своего имени. - Я плачу за услуги ЖКХ и в Фонд капремонта, который устанавливает предельную стоимость работ. Почему за историческую развалюху, где дует изо всех щелей, я должен вносить платить больше, чем жители новых добротных домов? Дом не признан аварийным. Почему от нас требуют его реставрировать? Мне вся эта лепнина вообще ни к чему. Главное - чтобы крыша не текла.

Однако суд пришел к выводу, что именно собственники - соразмерно своей доле в праве - обязаны разработать и согласовать с инспекцией по охране объектов культурного наследия проектную документацию на проведение работ по сохранению объекта. Все работы жители должны выполнить за свой счет и отчитаться перед инспекцией в течение 24 месяцев с даты вступления решения суда в законную силу.

Ремонт из-под палки

Сегодня в Костромской области вынесено уже пять подобных судебных решений о принудительном ремонте многоквартирных домов-памятников, расположенных в Парфеньевском и Нерехтском районах области, а также в Костроме.

"По закону бремя сохранения памятников лежит на собственниках, - пояснили в областной инспекции по охране объектов культурного наследия. - В многоквартирных домах вопрос решается на общем собрании. Финансировать работы должны владельцы пропорционально площади жилья, а выполнять их - специализированная организация, имеющая лицензию минкульта. Конечно, на дома-памятники затраты больше, чем на другие здания. Но некоторые владельцы добровольно выполняют требования. Судебная стадия урегулирования спора - это крайняя мера, когда собственники не реагируют на предписания и штрафы".

Свой резон в этом есть. Например, капремонт фасада в доме Мясниковой на улице Шагова запланирован на 2032-2034 годы. Но здание уже все в трещинах. Если ждать десять с лишним лет - сохранять будет уже нечего.

Ольга Кокоулина, начальник отдела по работе со СМИ администрации города Костромы:

- В настоящее время принято два судебных решения о понуждении администрации города к проведению работ по сохранению объектов культурного наследия регионального значения: "Дом жилой М. Ф. Мясниковой" (улица Шагова, 20/2) и "Дом жилой Акатова, 1-я половина ХIХ века" (улица Комсомольская,  31). В связи с отсутствием в бюджете города денежных средств на эти цели идет поиск инвесторов. С 2017 по 2018 год региональный оператор провел капитальный ремонт в 23 многоквартирных домах - объектах культурного наследия на общую сумму 32 010 997,69 рубля. В план капитального ремонта на 2019 год включено 37 таких, из них на 17 разработана проектно-сметная документация. В 2019 году заключены договоры на проведение капитального ремонта общего имущества двух многоквартирных домов на улице Советской.

Иван Богданов, заместитель председателя Костромской областной думы:

- Вопрос капитального ремонта в домах-памятниках пока окончательно не урегулирован. На рассмотрение в Госдуму внесен проект изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия", которым предлагается ввести дополнительную главу, устанавливающую новый вид работ: "Текущее содержание объекта культурного наследия". Благодаря этому собственники смогут поддерживать памятник в надлежащем состоянии без разрешительных документов органа охраны. Если внутри такого дома потекла труба, для ее ремонта не нужно будет привлекать специализированную организацию с лицензией минкульта. На мой взгляд, это правильно. Пока поправки не приняты, муниципалитетам необходимо вести разъяснительную работу с жителями домов-памятников, рассказывать им о механизмах расприватизации жилья - если обслуживание квартиры окажется слишком дорогим. В таком случае гражданин сохранит право на пожизненное проживание в квартире, а бремя обслуживания памятника возьмет на себя муниципалитет, который в дальнейшем сможет распоряжаться этой собственностью.

По данным облдумы, сегодня в Костромской области насчитывается 478 жилых домов - объектов культурного наследия. Из них 334 требуют капитального ремонта. В краткосрочный план на 2017-2019 годы включено 77 домов. При этом количество зданий-памятников, отремонтированных по программе капитального ремонта, уменьшается. В 2017 году был отремонтирован 21 дом, а в 2018-м - всего шесть. Главная причина - проблемы с финансированием работ. Собираемость взносов в таких домах низкая. Как правило, это малоэтажки с квартирами небольшой площади. Их собственники формируют средства в "общем котле". Ремонт 27 домов-памятников обошелся в 29 миллионов рублей. А собственники квартир с октября 2014 года по 1 января 2019-го собрали всего четыре миллиона. Чтобы только окупить ремонт, потребуется более 25 лет. В Фонде капремонта жалуются, что качественно отремонтировать исторические фасады проблематично, поскольку стены украшены сложной лепниной, а применить реставрационные расценки при капитальном ремонте невозможно. Это в конечном итоге приводит к потере качества работ. Еще одна проблема - отсутствие подрядчиков, имеющих лицензию на проведение работ на домах-памятниках. Депутаты предложили создать для таких домов отдельную программу с бюджетным софинансированием, как это сделано в соседней Ярославской области. Однако урегулировать вопрос окончательно пока не удалось.