Ограничения по лимитам "Семейной ипотеки" (из-за чего осенью банки приостанавливали выдачи) сняты, отметил Хуснуллин. Сейчас есть другой вопрос - по дополнительным ограничениям по кредитованию, отметил он. "Вот над этим мы сейчас работаем. Два дня назад проводил совещание с Центральным банком, с крупными банками. Завтра буду с ними встречаться. Как снять вот эти ограничения? ... У нас нет лимита, сколько мы будем давать, а вот как настроить вот эту работу, мне еще нужно 2-3 дня, чтобы проработать", - сказал вице-премьер.

Получить "Семейную ипотеку" к концу года действительно стало сложно. Банки вводят дополнительные условия для заемщиков.

Просто получить кредит под 6% по "Семейной ипотеке" сейчас невозможно, говорит член правления Ассоциации деревянного домостроения Артур Хафизов. Либо нужно заплатить комиссию банку, либо оформить комбинированную ипотеку (то есть оформить кредит минимум на 7 млн руб, сверх лимита "Семейной ипотеки" в 6 млн в большинстве регионов). В среднем получается кредит на 7 млн руб под 13%. Хотя при нынешних рыночных ставках и это - очень хорошее предложение, отмечает Хафизов.

На бумаге "Семейная ипотека" существует, но на практике возникают сложности, подтверждает руководитель компании "Валдайский Мастер", эксперт Ассоциации деревянного домостроения Александр Логинов. Первая важная деталь: минимальная сумма кредита на индивидуальное жилищное строительство, установленная банком, превышает сумму льготной ипотеки по госпрограмме. В таком случае применяется средневзвешенная ставка. Это означает, что на сумму превышающую лимит, установленный государством, банк может установить ставку, близкую к 30%, что в итоге приведет к средневзвешенной ставке по всему кредиту в районе 12-13%.

Вторая деталь, говорит Логинов, - банки требуют от подрядчика комиссию в 15-20%, что автоматически увеличивает стоимость самого дома на эти же 15-20%. Третья деталь - льготную ипотеку "лимитировали" введением минимальной стоимости дома: 6 млн руб. для регионов и 12 млн для Москвы и Санкт-Петербурга. Это оставляет за бортом тех, кто планировал покупку небольшого дома или не может себе позволить более дорогое жилье, говорит эксперт.

"Дополнительно стоит отметить, что процесс получения кредита стал более сложным и процент одобрения значительно снизился", - отмечает Логинов.

У семей, которые подпадают под требования "Семейной ипотеки", к концу 2024 года есть две главные проблемы с одобрением заявок, поясняет исполнительный директор финансового маркетплейса "Выберу.ру" Ярослав Баджурак. Первая - жесткие требования ЦБ и банков к долговой нагрузке будущего заемщика. Если человек уже набрал долгов (потребкредиты, "кредитки") и отдает по ним половину зарплаты, то почти со стопроцентной вероятностью ему откажут в ипотеке. Иначе банки должны будут создать повышенные резервы, так как ЦБ установил макропруденциальные надбавки для ипотечных кредиторов.

Банки стали тщательнее проверять доход, требовать дополнительные справки и созаемщиков, говорит основатель "Бюро недвижимости Пруцаков и Партнеры" Антон Пруцаков. Например, недавно семья из Подмосковья предоставила все документы, но банк потребовал созаемщика, на поиск которого потребовалось дополнительное время.

Вторая проблема, отмечает Баджурак - завышенные требования банков к первоначальному взносу по "Семейной ипотеке". Вместо стандарта в 20% от цены недвижимости, прописанного в условиях госпрограммы, многие кредитные организации требуют 50%. "По нашим оценкам, такие требования есть почти у трети кредиторов, включая ипотечных лидеров. Повышенным первым взносом банки фактически отсекают малообеспеченных людей от льготы государства, стремясь кредитовать с минимальным для себя риском наиболее надежных клиентов", - говорит Баджурак.

Что значит для людей завышение ПВ? Допустим, семья планирует купить московскую новостройку по средней цене 22,6 млн руб. (данные "Выберу.ру" на декабрь), приводит пример эксперт. Следовательно, их первый взнос для одобрения семейной ипотеки составит не 4,52 млн руб., а 11,3 млн. "Накопить такую астрономическую сумму вряд ли по силам москвичам со средними зарплатами 141 998 руб. (данные Росстата) даже до 2030 года (срок действия "Семейной ипотеки")", - считает он.

Кроме того, отмечает Баджурак, банки берут комиссии с застройщиков. В результате "ценник" ипотечных новостроек прибавляет. По данным эксперта, сейчас это минимум плюс 15-20%. Свои расходы на "поборы" банкиров девелоперы перекладывают на плечи покупателей, что, в свою очередь, увеличивает сумму льготного ипотечного кредита. "В итоге семьям не по карману ипотека с господдержкой под 6%. Поэтому банки отклоняют заявки. По нашим оценкам, доля отказов к началу зимы в целом по сектору достигла 55%, хотя годом ранее банки одобряли две заявки из трех. Льгота по ипотеке для семей у государства есть, а воспользоваться льготой получится не у всех", - подытоживает он.

Хотя, как отмечает Пруцаков, пока есть банки и застройщики, где все еще можно обойтись минимальным удорожанием до 10% либо даже совсем без удорожания.

Кроме того, и официальных лимитов программы (12 млн для столичных регионов и 6 млн для остальных) обычно не хватает для покупки новостройки, добавляет Баджурак. Из 16 городов-миллионников такого лимита кредита хватает для покупки "двушки" (а "однушка" семье с ребенком не очень подходит) по средней цене только в 4 городах (Пермь, Воронеж, Волгоград, Красноярск). Поэтому семейные льготники вынуждены "добирать" недостающие деньги за счет рыночных кредитов и раскошеливаться больше.

Допустим, заемщик пытается взять "Семейную ипотеку" по условиям госпрограммы на покупку столичной двушки. При средней цене в 22,6 млн руб. и первого взноса в 20% (4,52 млн руб.) нужен кредит на 18,08 млн. Из них, поясняет Баджурак, 12 млн руб. люди получат под 6%, а 6,08 - по ставке 30% (средняя по рынку на новостройки). Однако итоговая ставка в договоре будет все-таки ниже рыночной - порядка 14%. Она более чем вдвое превышает базовое условие госпрограммы (6%), но, с другой стороны, она и вдвое меньше рыночных 30%. При увеличении первого взноса расчетная ставка снижается, добавляет Баджурак. Для покупки "двушки" в лимит госпрограммы не уложатся также семьи, например, из Нижнего Новгорода (превышение суммы на 24%), Краснодара (35%), Казани (28%). Выбор невелик: чтобы не переплачивать банкам по комбо-ипотеке, заемщикам-льготникам придется копить больше на первый взнос либо подыскивать квартиру меньшей площадью и подешевле.

Действительно, на рынке сейчас существует практика, по которой некоторые банки получают вознаграждение (комиссию) от застройщиков за выданный кредит по "Семейной ипотеке", говорит руководитель продукта Ипотека в "Сравни.ру" Дмитрий Сафронов. По-другому схема называется - "с субсидированием от застройщика". "Данные решения необходимы банкам для обеспечения доходности кредитов, но приводят к удорожанию конечной стоимости недвижимости, - отмечает он. - Ипотечный стандарт, который будет запущен в 2025 году, должен минимизировать подобные схемы", - говорит Сафронов.

Стандартом, в частности, запрещается банкам взимать комиссию с застройщика, если это приводит к увеличению стоимости жилья. Однако что получится на практике - пока неясно. Тем более что Минстрой заявлял о планах еще раз обсудить стандарт с ЦБ. Запрет субсидирования может еще более усложнить ситуацию на рынке новостроек.