В ГК РФ появился термин - кого следует считать "добросовестным" приобретателем квартиры: установлено, что это тот, кто купил или получил жилье, полагаясь на данные Единого госреестра недвижимости (ЕГРН). Исключением из правила станут случаи, когда в судебном порядке доказано, что новый владелец знал или должен был знать об отсутствии у предыдущего "владельца" права на отчуждение квартиры. Как отметил председатель комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, основные сложности с защитой прав добросовестных приобретателей были связаны как раз с толкованием понятия "добросовестности".

Также введено ограничение на истребование квартир у честного нового владельца госорганами (муниципальными образованиями, субъектами РФ, Российской Федерацией). Такое бывает, если выясняется, что жилье было когда-то незаконно приватизировано или зарегистрировано в реестре - к примеру, на основании подложных документов или из-за мошеннических действий самих чиновников. Теперь суд должен будет отказывать в подобных исках, если прошло более трех лет с момента госрегистрации права собственности первого добросовестного приобретателя.

Внесение поправок в ГК связано в том числе с решением Конституционного суда 2017 года. Тогда в КС обратился москвич, купивший квартиру, которая, как выяснилось позже, была оформлена "наследниками" по поддельным документам (на самом деле у собственника наследников не было, квартира должна была стать выморочным имуществом). Спустя двадцать лет после его кончины по иску Департамента городского имущества Москвы районный суд постановил выселить новых владельцев, а квартиру признать собственностью города. Однако КС указал на необходимость пересмотра этого решения и признал, что отдельные положения ГК не соответствуют Конституции.

Предполагается, что поправки в кодекс будут способствовать, в числе прочего, более оперативной работе госорганов по установлению и оформлению прав на выморочное имущество.

Поправки вступят в силу одновременно с введением нового порядка выплаты компенсаций из казны РФ добросовестным приобретателям недвижимости за утрату права собственности. Если квартира оказалась с "криминальным" прошлым и позже была изъята в пользу законного собственника, неудачливый владелец может потребовать у виновника ситуации компенсировать ущерб. В случаях же, когда в течение полугода со дня предъявления исполнительного документа сумму не взыскали или взыскали лишь часть - можно потребовать выплатить эти деньги из казны РФ. Размер компенсации может быть равен сумме реального ущерба либо кадастровой стоимости жилья. Как пояснили в пресс-службе Минэкономразвития, исполнение судебных актов производится в течение трех месяцев со дня поступления документов на исполнение.

После выплаты компенсации право требовать возмещение ущерба от виновников переходит к Российской Федерации. Сейчас Минфином разрабатывается проект постановления, устанавливающий порядок учета перешедших к РФ таких прав.

Те, у кого жилье было изъято в собственность государства до вступления поправок в силу, могут обратиться с требованием компенсации из казны в течение трех лет - до 2023 года.

При этом с января вступает в силу и норма закона о госрегистрации недвижимости, вводящая возможности предъявления регрессных требований Росреестром, если возмещение ущерба Российской Федерацией было связано с его деятельностью. Росреестр может предъявить такое требование, например, к органу власти или местного самоуправления (если такие убытки возникли из-за признания судом незаконным акта органа власти) или к лицу, выполнявшему кадастровые работы и предоставившему недостоверные данные для внесения записи в ЕГРН.

Возможность получения компенсации из казны была у лишившихся жилья покупателей и раньше, но вызывали вопросы ее размер и условия выплаты.

"До принятия этих законодательных решений сохранялась неопределенность в возможности получения компенсации за утрату права на жилое помещение в вопросе о том, связывается ли это с действием или бездействием органа регистрации прав, - говорит руководитель Департамента недвижимости Минэкономразвития России Алексей Бутовецкий. - Кроме того, сама сумма, гарантированная государством лицу, потерявшему жилое помещение - не более миллиона рублей - не давала возможности приобрести жилье". Новый закон, по словам Бутовецкого, предусмотрел возможность получения компенсации независимо от действий органа регистрации прав, а также увеличил размер компенсаций. "Принятые законы практически сводят на нет возможность истребования жилых помещений у добросовестных приобретателей со стороны органов публичной власти", - подчеркивает Бутовецкий.