Комната на сдачу

Доходы от банковских вкладов стали проигрывать аренде жилья

Сдавать квартиры в аренду стало выгоднее, чем открывать банковский депозит, уверяют аналитики, изучающие рынок жилья. Они проанализировали доходность этих инструментов за прошедший год. И не исключают, что такой тренд сохранится и в 2020-м.
 Фото: iStock  Фото: iStock
Фото: iStock

Например, по расчетам компании ЦИАН, получается, что жилье в среднем принесло его хозяину 7,8 процента в год, а рублевый депозит - всего 5,8 процента. У аналитиков федерального портала "Мир квартир" разница еще более завлекательная - аренда жилья дала в среднем 10 процентов годовых.

Корреспонденты "Российской газеты" решили проверить. И отправились по адресам "Мира квартир". Аналитики этой компании наибольшую доходность "присудили" купленным для сдачи комнатам в Ульяновске (13,8 процента годовых), Кирове (13,5) и Череповце (13,4). Их окупаемость составила всего 7 лет - самая быстрая в стране. В Топ-10 доходности также вошли Вологда, Челябинск, Рязань, Мурманск, Тольятти, Брянск и Воронеж. Здесь комнаты дают по 13 процентов и окупаются за 8 лет (в среднем за 10 лет).

Увы, в Кирове нас ждало разочарование. На практике ситуация выглядит по-другому. По словам хозяев комнат, большую часть времени они простаивают. "Однушку" в Кирове можно снять от 5,5 тысячи в месяц (комната - минимум 4 тысячи). А учитывая, что абсолютное большинство сдаваемых комнат в больших (3-4-5-комнатных) квартирах, понятно, что выберет наниматель. Как сообщила "РГ" президент гильдии риелторов Вятки Светлана Чешуина, такие арендаторы агентствам не интересны, поскольку стоимость аренды невысока и комиссия минимальна. Поэтому, считает эксперт, рассматривать покупку комнат как способ заработка крайне рискованно.

Вот и в Воронеже это мало распространенный вид инвестиций. Там простаивают или сдают по невысоким ценам даже новые "инвестиционные" квартиры. При этом, если в Москве или Петербурге снимать комнату, например, для одинокого человека нормально, то воронежцы стремятся иметь пусть и скромное, но отдельное жилье. Риелторы отмечают: даже студентам, приехавшим из соседних регионов, родители стараются не снять квартиру, а купить. Так что коммуналки занимают незначительную долю на рынке. Общежитий больше. Но и в них комнаты зачастую переоборудованы - есть туалет, кухня, иногда даже душ.

Побывали мы и в городе - лидере рейтинга по доходности сдачи в аренду комнат. В Ульяновске. И снова - увы!

Аналитики наибольшую доходность "присудили" аренде комнат в Ульяновске и Кирове. Их окупаемость составила всего 7 лет. Но так ли это?

Аналитики местного рынка вообще усомнились в методике рейтинга. "Рассчитывать рентабельность только из стоимости комнаты и стоимости аренды нельзя", - заявила эксперт рынка недвижимости специализированного агентства в Ульяновске Светлана Пономарева, назвав подобные расчеты "сферическим конем в вакууме".

"Квартиры, где сдаются комнаты, - пояснила она, - как правило, "долёвки", здесь много собственников. У них, как правило, проблемы с оплатой коммуналки. Нередко они не могут четко выделить свою долю платы за общие зоны - кухни, туалеты, ванные. Кроме того, в нашей коммунальной практике господствует принцип делить недоплату на всех".

Вот и считайте, предлагает эксперт. Коммунальный платеж, по ее данным, - 5 тысяч в месяц. Но его не всегда удается "повесить" на арендатора. Арендная плата - 4 тысячи 987 рублей (по данным "Мира квартир"). Да, доход от сдачи внаем стремится к нулю.

Приобретать комнату, связываясь с долевой собственностью в расчете на окупаемость, по мнению Пономаревой, не следует. Она будет постоянным источником расходов. Видимо, отсюда и ее дешевизна, и, как следствие - "выгодный" рейтинг, резюмирует эксперт.

И снова удивление. Севастополь не входит в Топ-10 самой доходной аренды комнат, даже наоборот - один из замыкающих рейтинга. Но сдача комнат здесь оказалась востребованной и прибыльной! "Срок окупаемости действительно большой - до 20 лет, - говорит член ассоциации риелторов "Недвижимость Севастополя" Российской гильдии риелторов Наталья Массальская. - Но спрос на недорогие комнаты остается. У покупателей не всегда хватает денег на квартиру". К тому же, несмотря на высокие цены, недвижимость в Крыму россияне считают надежным вложением средств. Малогабаритные квартиры и комнаты в 10 "квадратов" нередко покупают в качестве альтернативы банковского депозита, для сдачи внаем и дальнейшей перепродажи". "Это все равно выгодно: можно и самому отдохнуть, и детям на будущее оставить, - говорит эксперт. - И даже большой срок окупаемости не останавливает от покупки летней резиденции".

Так стоит ли после этого прислушиваться к рейтингам? Стоит, говорят опрошенные "РГ" эксперты. Чтобы знать общую тенденцию на рынке. Но когда придет время вкладывать деньги, все следует проверять на месте. Есть нюансы, которые могут внести коррективы в рейтинги. Дьявол, как известно, кроется в деталях.

Инфографика "РГ" / Антон Переплетчиков / Михаил Шипов / Ольга Бухарова

Сейчас читают