Как челябинские застройщики обманывают покупателей квартир
Страховка от претензий
"Делаем как для себя!" - под таким лозунгом компания "Столица" продает квартиры в жилом комплексе "Заря" в Тракторозаводском районе на ул. 2-я Эльтонская.
"Огромным плюсом жилья в ЖК "Заря" является улучшенная качественная отделка квартир", - пишет в рекламных буклетах застройщик, подробно указывая, какие материалы и надежные конструкции используются при отделке квартир.
Продажа жилья оформляется подписанием одновременно двух документов: первый - договор участия в долевом строительстве, второй - дополнительное соглашение к договору, где прописан объем работ по чистовой отделке. Ее стоимость обычно уже заложена в договор долевого участия, и по допсоглашению покупатель оплачивает лишь тысячу рублей, независимо от площади квартиры. Рисков, по утверждению застройщика, нет, а заключение двух договоров - вынужденная мера внутреннего документооборота компании.
Но проблемы возникают, когда покупатель обращается с претензией о некачественно выполненной отделке сначала к застройщику, а потом в суд.
- Из-за того что в момент покупки квартиры дополнительное соглашение регистрируется не всегда (в том числе по инициативе представителя застройщика), то его как бы и нет, чем и пользуется застройщик, заявляя, что продавал квартиру без отделки, - комментирует начальник юротдела юридической компании "Ореол" Ольга Карпинская.
Нераспроданные до сдачи домов в эксплуатацию квартиры "Столица" переоформляет на ИП Михаила Зискина, одновременно являющегося директором компании, и все последующие продажи осуществляет ИП Зискин. На предъявленную претензию о возмещении убытков за некачественно выполненную отделку застройщик на фирменном бланке компании за подписью директора отвечает следующее: "Вы приобрели квартиру у ИП Зискин М.М. Вместе с тем претензия предъявлена вами в адрес общества "Столица", которое стороной по договору не является. В соответствии с п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон".
Далее в ответе на претензию застройщик пишет, что передавал квартиру ИП Зискину М.М. без внутренней отделки и внутренних инженерных систем.
На вопрос в суде о том, почему спорная отделка как две капли воды похожа на ту, что в соседних квартирах, которые были проданы застройщиком клиенту напрямую (минуя ИП Зискина М.М.), представитель застройщика ответить не смог.
"Никс" стоит в стороне
Более сложную схему проворачивает строительная компания "Никс": выигрывает торги под застройку участка, передает участок в субаренду другому застройщику с уставным капиталом 10 тысяч рублей, который возводит дом и выполняет отделочные работы. "Никс", у которого уставный капитал более 100 миллионов рублей, стоит в стороне. Далее готовые квартиры продаются директору компании "Никс" и поступают в продажу по схеме застройщика "Столица" с ИП.
Качественно иной способ избрал застройщик "ЧГС", который просто не выдает акт приема-передачи квартиры, пока покупатель не откажется от претензий.
- Я купила жилье с чистовой отделкой, - рассказывает Эльвира Исламова. - Подписала у "ЧГС" все документы, получила ключи и въехала в квартиру. Заметив недостатки, обратилась к застройщику с заявлением.
Далее в квартиру пришли какие-то люди, без предъявления документов стали все измерять, снимать на видео.
- С составленным актом о недостатках я согласилась, - продолжает Эльвира. - При этом следить за тем, кто и что делает в моей квартире, возможности не имею. Попросила возместить мне стоимость ремонта, на что получила ответ: пока не устранены недостатки, акт приема-передачи я не получу. Сейчас идет суд. В квартире я живу, а оформить в собственность не могу. Не могу подать декларацию, застраховать жилье.
Компания "ИНВЕР", застраивающая многоэтажками Чурилово, чтобы не исправлять недоделки, решила просто ликвидироваться.
- В феврале 2016 года я приобрел квартиру у "ИНВЕР", - поделился один из пострадавших Михаил Троянов. - Через некоторое время стали отваливаться обои, натяжные потолки пошли в складку, стеклопакеты сильно промерзают, а стена около окна треснула. Не получив никакой реакции на претензию, мы обратились в суд. Выиграли обе судебные инстанции, но, когда пошли с исполнительными листами в банки, где открыты расчетные счета застройщика, денег на счетах не оказалось.
По решению суда застройщик должен был компенсировать Михаилу недостатки на сумму 64,9 тысячи рублей и судебные издержки.
- На сегодняшний день нас 11 человек - тех, кто обратился с претензиями по качеству отделочных работ к "ИНВЕР", - говорит Михаил. - Представитель застройщика изначально участвовал в судах, недостатки не признал, просил назначить экспертизы. Спустя некоторое время мы узнали, что компания ликвидируется. С коллективной жалобой обратились в ОБЭП Центрального района и уведомили налоговую инспекцию о судебных делах, ликвидацию приостановили.
В ответ на коллективное обращение 30 декабря 2019 года УМВД РФ по Челябинску вынесло постановление об отказе в возбуждении уголовного дела по следующим основаниям: "Общество "ИНВЕР" свои обязательства по строительству недвижимости перед дольщиками исполнило надлежащим способом. Коллективный спор между участниками долевого строительства и руководителем общества "ИНВЕР" Истоминым В. В. носит гражданско-правовой характер, в связи с чем в действиях Истомина В. В. отсутствует факт мошеннических действий".
Знать ГОСТы и СНиПы
По замечаниям юристов, челябинские суды не всегда вникают в суть споров застройщиков с покупателями. В качестве примера эксперты привели решение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 2 июля 2019 года. Рассмотрев требования С. Глобенок по выявленным строительным недостаткам к обществу "КПД Заказчик", судебная коллегия отменила решение суда первой инстации по взысканию денежных средств с застройщика на основании того, что все заявленные г-м Глобенок недостатки являлись видимыми, сторонами согласована цена квартиры с учетом ее качества на момент приобретения, замечаний со стороны истца не высказано.
О том, что перед оформлением сделки покупатель должен получить строительное образование, знать ГОСТы, СНиПы, купить специальные приборы и досконально проверить квартиру, суд в своем решении не указывает. Почему не исполняется требование ФЗ № 214, обязывающее застройщика обеспечить покупателю пятилетнюю гарантию, также непонятно.
Что же вынуждает застройщиков массово прибегать к построению схем и уходу от ответственности? Юристы отвечают просто - жадность.
- Представитель застройщика мне как-то говорит: вы понимаете, какими объемами мы строим? Отделку подъезда стандартного многоэтажного дома выполняем за одну неделю, - вспоминает Ольга Карпинская.
Владимир Мосин, ведущий юрисконсульт консалтинговой компании "Лигал Эксперт":
- Создание застройщиками "серых" схем стало трендом последнего времени. Это выглядит так. В рекламе покупателям обещают золотые горы: сдачу объекта в срок и качественную отделку. Однако, когда дело доходит до оформления документов, оказывается, что или чистовая отделка не входит в обязанности застройщика, или ее якобы выполняет компания-однодневка, или после сдачи дома застройщик начинает процедуру ликвидации и т. п. В итоге претензии предъявлять фактически некому.
На наш взгляд, здесь очевидно злоупотребление правами со стороны застройщиков. Надеюсь, эти истории станут достоянием общественности. А пока участникам долевого строительства можно посоветовать активнее защищать свои права: в судебном порядке требовать признания сделок, которые совершены в обход закона, ничтожными, а при необходимости обращаться в правоохранительные органы.
Анна Кудряшова, адвокат коллегии адвокатов Центрального района г. Челябинска:
- В описанных выше действиях застройщиков усматриваются признаки состава преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ - мошенничество. Уголовные дела по экономическим статьям, как правило, возбуждаются органами предварительного расследования очень медленно. При этом не исключаю, что юристы, изобретшие столь распространенную среди застройщиков схему, придумали объяснения и для полиции. Нужно анализировать материалы проверок и подавать жалобы.
В соответствии со ст. 7 ФЗ № 214 от 30.12.2004 года застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов. При несоблюдении этих требований участник долевого строительства, а проще говоря покупатель, вправе требовать от застройщика либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков. Аналогичные нормы содержатся в ст. 18 закона "О защите прав потребителей".