Поделиться
Схема финансирования жилищного строительства изменилась в прошлом году. С 1 июля застройщики начали использовать специальный счет, на который зачисляются деньги дольщиков. Получить эти средства компания может только после того, как передаст квартиры покупателям. По сути, счет гарантирует исполнение обязательств перед клиентами. Однако уже первая практика применения схемы выявила слабое звено: люди не хотят оставлять свои деньги на долгий период в банках, так как не уверены в их стабильности.
- После заключения договора долевого участия и перечисления средств дольщика на счет эскроу его деньги замораживаются до окончания строительства дома и регистрации права собственности на квартиру, - поясняет представитель одного из крупнейших ростовских застройщиков Леонид Мехтиев. - Часть застройщиков вынуждена брать в банках кредиты, что приводит к росту цен за квадратный метр будущего жилья.
Некоторые строительные фирмы решили не переходить на новую систему. По словам Мехтиева, они выбрали самый безопасный вариант возведения домов, за собственные средства, и продают уже готовые квартиры.
В Аксае Ростовской области скоро будет сдана многоэтажка, квартиры в которой купить еще нельзя. Застройщик возводит ее на свои средства, полностью отказавшись от договоров долевого участия. Продажи начнутся после завершения строительства, и цена квадратного метра остается загадкой. В отделе продаж компании пояснили, что цены даже им до сих пор неизвестны. Можно предположить: они будут выше, чем у других местных застройщиков.
Как правило, готовое жилье стоит дороже, с учетом затрат стройфирмы на налоги. При реализации квартир по договору купли-продажи налоговые отчисления намного больше, чем по договору долевого строительства. Сегодня застройщиков, продающих готовое жилье, не так много. Число тех, кто начал работать по счетам эскроу, растет. Часть из них также возводит новые дома, используя прибыль, полученную от предыдущих проектов.
- Сейчас переходный этап. Пока деньги на счетах эскроу заморожены, используем средства от уже реализованных проектов. Если у фирмы короткий период строительства, к примеру, она специализируется на малоэтажных домах, как мы, ей легче работать за счет своих денег. А если объект возводится долго, скорее всего, придется брать кредиты, - объясняет директор аксайской строительной компании Елена Левченко.
По данным компании "Дом.РФ", на начало года в России возводилось 2,6 тысячи многоквартирных домов с использованием эскроу-счетов и проектного финансирования. Только за декабрь 2019 года их доля в общем объеме строительства многоэтажного жилья выросла на три процента и составила 24,5 процента.
- Организовать работу со счетами эскроу несложно. Для многих людей важно, чтобы застройщик работал по новым правилам, в которых они видят более высокую степень защиты и возможность вернуть средства, если с компанией вдруг что-то произойдет, - отметил Левченко.
У застройщиков, имеющих возможность возводить дома за счет ранее полученной прибыли, проблем с переходом на эскроу-счета, как правило, не возникает. Другое дело, если фирме приходится брать банковский кредит. Проценты по нему лягут в итоге на плечи покупателя, увеличив стоимость квадратного метра.
Как выяснила "РГ", в Ростовской области на старте строительства максимальная банковская ставка по кредиту составляет 12 процентов годовых, минимальная сумма кредита, которую выдает банк, - 120 миллионов рублей. Но чем больше людей заключат договор с застройщиком и положат деньги на эскроу-счет, тем ниже для него будет процентная ставка. Компании, использующие собственные средства, составляют таким застройщикам серьезную конкуренцию, так как не спешат равняться на их цены. В результате у них и покупателей больше, и проектов. Но надолго ли? В новых условиях особенно важно вести грамотную финансовую политику, чтобы правильно рассчитать свои силы.