Уменьшить себестоимость жилищного строительства может подготовка участков под застройку за счет бюджета и снижение ипотечных ставок.
 Фото: iStock  Фото: iStock
Фото: iStock

Председатель правительства Михаил Мишустин заявил, что нужно снижать стоимость жилищного строительства для повышения доступности ипотеки. Для этого он предложил создать дополнительные стимулы для развития жилищного строительства. В частности, повышать эффективность использования земли, обеспечивать своевременную инженерную подготовку территории. По словам премьера, необходимо больше использовать современные технологии и упрощать доступ компаний на строительный рынок.

По мнению президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Глушкова, сильнее всего снизить себестоимость жилья может подготовка инфраструктуры участков под застройку. "Сейчас около 7-8% цены квадратного метра жилья - это стоимость инженерных присоединений и создания транспортной инфраструктуры", - говорит Глушков

Осложнила ситуацию реформа на рынке долевого строительства. Раньше застройщик мог перераспределять средства между несколькими своими объектами: брать деньги с домов, которые уже почти построены и хорошо продаются, и тратить их на подготовку инфраструктуры для следующего дома. "Сейчас у застройщика такой возможности нет: он работает в рамках бюджета проекта конкретного жилого дома. Чтобы построить первый дом в микрорайоне, вся магистральная инфраструктура должна быть уже готова, без этого не может существовать дом. Но той рентабельности, которую компания может получить из одного проекта, точно недостаточно для обеспечения магистральной инфраструктуры", - подчеркивает Глушков. Если подготовкой участков - прокладкой водопроводных сетей, сетей отопления и канализации, созданием транспортной инфраструктуры - частично или полностью займутся местные власти, это может снизить стоимость квадратного метра на те самые 7-8%.

Правовые аспекты строительства жилья эксперты "РГ" разбирают в рубрике "Юрконсультация"

Еще один способ увеличить объемы жилищного строительства - предоставить для застройки участки, находящиеся в федеральной собственности. "Сейчас почти в любом муниципалитете с учетом действующих ограничений очень сложно найти свободные земельные участки, которые можно предлагать застройщикам. Даже в малых городах их уже нет. Вместе с тем большое количество земель остается в собственности различных федеральных ведомств - к примеру, минобороны, минобразования. Эти участки нередко пустуют, используются ненадлежащим образом. Конечно, их нужно вовлекать в оборот", - уверен Глушков.

Второй "блок" мер, которые могут снизить стоимость жилья, связан с финансовой стороной строительства. Чем дешевле новостройки и доступнее ипотека, тем больше спрос. А растущий спрос на жилье позволяет снижать себестоимость строительства. Застройщики сейчас, получая в банке кредит на проект, платят за него по двум схемам. Помимо базовой ставки по кредиту есть специальная ставка - за заемные средства, равные тем, что лежат на эскроу-счете, застройщик платит банку примерно вдвое меньший процент. Чем больше дольщиков вложились в проект, тем дешевле кредит застройщику. Если квартиры расхватывают как горячие пирожки - сокращается срок кредита, застройщик опять же выигрывает на процентах.

По оценке ДОМ.РФ, ипотека по ставке в 9% доступна 47% российских семей. Когда ставки по ипотеке снизятся до 8%, доступность ипотеки вырастет до 60%. Кстати, это примерно совпадает с общемировой практикой, которая свидетельствует, что снижение ставки по ипотеке на один процент приводит к увеличению спроса на квартиры на 10%. По мнению ДОМ.РФ, в 2020 году ожидается выдача 1,5-1,6 млн ипотечных кредитов на 3,4 трлн рублей. Средняя ставка выдачи опустится ниже 8,7%, причем достичь этого показателя удастся уже в первом полугодии 2020-го.

Величина ставки по ипотеке зависит в том числе от стоимости денежных средств, отмечает Глушков. "Сейчас 6% - это стоимость денег, проценты, под которые банки занимают деньги на межбанковском рынке. И 3% - связаны исключительно с администрированием кредита, с работой с документами у заемщика. Возможность снижения ставки - в пределах вот этих 3%", - говорит он. "Снизить стоимость фондирования для банков позволит развитие рынка ипотечных облигаций. Сократить операционные издержки банков по выдаче ипотеки позволят меры по стандартизации и цифровизации ипотеки, а также развитие электронной закладной. В совокупности эти меры позволят снизить ставку на 1-1,5 процентных пункта", - полагает Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ.

Застройщики готовы внедрять инструменты, связанные со снижением оценки рисков, которые закладываются в эту процентную маржу, говорит директор департамента финансов ГК "Инград" Петр Барсуков: "Определенные резервы существуют и в системе оценки кредитоспособности клиентов и снижения стоимости операционных процессов, которые связаны с выдачей ипотеки. Они связаны с вопросами цифровизации и оптимизацией процессов обмена информацией".

Цитата

Председатель правительства Михаил Мишустин:

"Нужно создавать дополнительные стимулы для развития жилищного строительства, значительно повышать эффективность использования земли, обеспечивать своевременную инженерную подготовку территории. Следует также активнее использовать пустующие земельные участки, в том числе из федеральной собственности, для жилищного строительства"

Инфографика "РГ" / Антон Переплетчиков / Елена Березина
Комментарии

Андрей Грудин, председатель Клуба инвесторов Москвы:

- Проведение реформы в строительстве и переход на проектное финансирование привели к росту стоимости проектов для застройщиков. Это произошло из-за запрета использования средств дольщиков и роста в 2,5 раза объема требуемого банковского финансирования для строительства. В 1,7 раза увеличился объем собственных средств застройщика, необходимых для проведения всех работ. Возврат же денег из проекта происходит в 1,5 раза медленнее. Таким образом, существенно увеличивается "стоимость денег" для застройщиков, им приходится поднимать стоимость метра. Только за последний год стоимость жилья на первичном рынке выросла на 10-15%.

На ипотеку могут претендовать около 40 млн человек в стране. Но, по оценке экспертов, средняя зарплата позволяет решить квартирный вопрос с помощью кредита жителям только 18 регионам страны. Если даже снизить ипотечную ставку всего на 1%, покупательская способность уже вырастет на 10%, а при уровне ставки кредита до 5% - количество регионов со средней зарплатой, необходимой для предоставления ипотеки, возрастает до 33, охватив 65 млн жителей. Вовлечение 10 млн человек позволяет увеличить спрос на 150 млн кв. м в текущих ценах.

По мнению инвестиционного сообщества и участников строительного рынка, комфортная ставка ипотеки в регионах России должна составлять менее 3,5%. Учитывая, что стимулирование рынка состоит не только в снижении ипотечной ставки, но и в повышении доходов граждан, размер максимальной и комфортной ставки исходя из планов и потенциальных темпов роста экономики будет стремиться к 5%.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК:

- С точки зрения девелопера, снижение ключевой ставки ЦБ с последующим снижением ипотечных ставок банков является для нас крайне благоприятным фактором. По практике предыдущих лет мы просчитали, что снижение ее на 1 процентный пункт увеличивает покупательскую способность на 10%.

Петр Исаев, коммерческий директор Capital Group:

- Снижение ипотечных ставок будет стимулировать спрос, потому что расширит возможности тех, кто хочет изменить жилищные условия - это касается как и самого решения покупки в целом, так и характеристики приобретаемой квартиры (площадь, расположение и пр.). Снижение ставок даст гибкость, больший выбор. Стоит отметить и важность также применения мер семейной поддержки: различные дополнительные программы по субсидированию ипотеки для семей и средства материнского капитала, которые с этого года будут получать семьи и при рождении первого ребенка, позволят покупателям рассчитывать на большие суммы кредита и выбирать квартиру большей площади. Безусловно, снижение ставок простимулирует спрос: при принятии соответствующих решений и с учетом в том числе специальных программ субсидирования ипотеки за счет застройщика рынок получит потенциал к росту.

Подготовила Любовь Проценко

Проекты

Как в регионах снижают себестоимость строительства

Белгородский жилищный проект под названием "Новая жизнь" предоставил молодым специалистам квартиры в ипотеку на пять лет под 3% годовых. Цена квадратного метра квартиры оказалась гораздо ниже среднерыночной: 37 тысяч рублей против 45-50 тысяч. "Лифтов в домах нет, балконов тоже. Это позволило существенно снизить стоимость строительства", - признавался руководитель дирекции Юго-Западного микрорайона Александр Славкин.

В Костромской области в рамках нацпроекта "Доступное и комфортное жилье" были созданы три жилищно-строительных кооператива: "Новый дом", "Здоровье" и "Молодежный". Стоимость квадратного метра в них составила 26-29 тысяч рублей. "Для снижения стоимости квартир администрация города Костромы разработала меры социальной поддержки в виде субсидии, возмещающей ЖСК "Молодежный" стоимость арендной платы за земельный участок, предназначенный для строительства жилого дома", - рассказали в мэрии города. Сейчас помимо Костромы земля для нужд ЖСК выделена еще в десяти муниципальных образованиях региона. Благодаря мерам господдержки и предоставлению льготных участков под жилье средняя цена жилья при таком строительстве получается в полтора-два раза ниже рыночной и составляет около 30 тысяч рублей за кв.м.

В Ленинградской области один из застройщиков вложил 50 миллионов рублей в модернизацию Киришского ДСК в Ленинградской области. "В такую кругленькую сумму обошелся комплекс мероприятий, связанных со строительством и запуском новой линий по выпуску ЖБИ индустриального изготовления для жилищного домостроения, - рассказал "РГ" директор по строительству cтроительной корпорации "ЛенРусСтрой" Алексей Булдин. - Она позволит увеличить производственную мощность предприятия, но основной плюс - в выпуске изделий с идеальной геометрией и высоким качеством поверхности. В среднесрочной перспективе это приведет к снижению себестоимости строительства".

Подготовили Анна Скрипка, Анна Скудаева, Мария Голубкова

Сейчас читают