Как снизить стоимость жилья
Блоком - дешевле
Крупные воронежские застройщики уменьшают себестоимость жилья, используя собственное производство материалов. У некоторых эти мощности остались еще с советских времен и были модернизированы. Для квартир эконом-класса применяются типовые проекты, без архитектурных и дизайнерских изысков. Стоит учитывать, что дешевое жилье - это, как правило, дома на окраинах города, где качественные подъездные пути, общественный транспорт и социальная инфраструктура на момент заселения не гарантированы. Это дома с очень маленькими дворами, недостаточным (с точки зрения реальных потребностей, а не нормативов) количеством парковочных мест, с крутыми пандусами у подъездов, "отъедающими" половину и без того узких тротуаров.
Эксперты отмечают, что рынок жилья в Воронеже близок к насыщению, покупателей все чаще интересует не только полезная жилплощадь, но и качественное благоустройство, и "дворы без машин". А эти опции неизбежно отражаются на цене квадратного метра.
Самой масштабной за последние годы попыткой оптимизировать строительство квартир в столице Черноземья стало внедрение технологии объемно-блочного домостроения (ОБД). Ее разработали отечественные ученые еще в 1950-е годы. Позже она применялась в массовом строительстве. Один из ведущих застройщиков региона внес коррективы с учетом современных технологий, оформил патенты и возвел в индустриальном парке "Масловский" целый завод, где изготавливают "кубики" с внутренней отделкой. Затем их перевозят на стройплощадку и собирают здание - по этажу в день. Таким образом, 80 процентов работы производится в заводских условиях. Автоматизация процессов позволяет делать ровные полы, потолки и стены. Работа не зависит от погодных условий, качество отделки получается более высоким.
Себестоимость готового продукта уменьшилась не то чтобы резко - на пять-восемь процентов. Однако сроки возведения домов сократились втрое, и это позволяет покупателям серьезно экономить, поясняла "РГ" исполнительный директор компании Алина Цыбань:
- Наши клиенты - обычные семьи, зачастую живущие на съемной квартире. Они хотят приобретать жилье на стадии фундамента: так выгоднее. Когда вы параллельно платите и за аренду квартиры, и за ипотеку, это большая финансовая нагрузка. И одно дело нести ее полтора-два года, пока будет готов монолитно-кирпичный дом, и другое - шесть месяцев, как в случае с ОБД. У нас это максимальный срок, на некоторых площадках и за три-четыре справлялись. С вводом дома в эксплуатацию ставка по ипотечному кредиту автоматически понижается, и человек начинает платить меньше. При этом он уже может вселяться в новую квартиру, базовая отделка такова, что кардинально ничего переделывать под себя не надо.
В таких блоках есть натяжные потолки и пластиковые окна (собственного производства), розетки и выводы под светильники, сантехника и плитка в санузлах, бежевые межкомнатные двери, белые обои под покраску. Перепланировка, в том числе при размещении коммерческих объектов на первых этажах, затруднена. Но, по словам Цыбань, проекты изначально разрабатываются так, чтобы изменения не требовались:
- В квартирах уже заложено необходимое количество розеток, выключателей, выводов под воду. Там же нет кухонь площадью 20 метров - в маленьком помещении очевидно, где у хозяйки будет плита и раковина. Мелкую перепланировку разрешаем после консультаций с проектным институтом. Наш покупатель не переносит стены, он приходит и живет.
Без лифта и балкона
Белгородский жилищный проект под названием "Новая жизнь", кажется, изучила уже вся Россия. Одноименный кооператив предоставил молодым специалистам квартиры в кредит под три процента на пять лет. Первоначальный взнос составил треть стоимости жилья, но самое важное - цена квадратного метра оказалась гораздо ниже среднерыночной. За счет чего так получилось?
Как только региональные власти задумали решить проблему с жильем для молодых, сразу возник вопрос стоимости. Цена "квадрата" в белгородской многоэтажке довольно высока. Жилье за 50 тысяч рублей за квадратный метр без отделки можно приобрести в благоустроенном пригороде, за 45 тысяч - в менее удобных районах. Большая часть застройщиков возводит "однушки" в 40 "квадратов", а ипотечная ставка составляет 9 процентов годовых.
"Новая жизнь" предложила беспрецедентный вариант. Студии по 37 тысяч рублей "за квадрат" бронировались еще до того, как будет вырыт котлован на месте будущего дома. Люди вносили в кооператив треть стоимости - 400 тысяч рублей. Подкупило будущих пайщиков и то, что площадь студий предложили довести максимум до 30 с "хвостиком" квадратных метров. Получилось, что каждая квартира продавалась примерно по 1,2 миллиона рублей - таких цен на белгородском рынке на новостройки не было и нет.
За счет чего получилось снизить стоимость "квадрата"? Руководитель Дирекции Юго-Западного микрорайона Александр Славкин уже в рамках первых экскурсий по благоустроенным по последнему слову ландшафтного дизайна дворам и свеженьким пятиэтажкам, обращал внимание на очевидное:
- Лифтов в домах нет, балконов тоже, - пояснял Александр Славкин. - Это позволило существенно снизить стоимость строительства.
Кроме того, позаботился застройщик и об экономии для жильцов. Остекление подъездов позволяет включать там свет только глубокой ночью. Панорамные окна тогда становятся настоящим украшением двора, а в оставшуюся часть суток берегут деньги жильцов. Благодаря этому плата за общедомовую электроэнергию минимальна. А на вопрос о том, как живут без привычных удобств в виде лифта, обитатели "Новой жизни" лишь посмеиваются:
- Так же, как и в "хрущевках", - улыбаются они. - Только у нас красиво, светло, планировка удобная и ипотека под три процента на пять лет.
Скооперировались
В ближайшее время в Костромской области появится сразу несколько новостроек, возведенных на средства участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).
По данным администрации региона, с 2014 года улучшить жилищные условия благодаря вступлению в ЖСК смогли уже более 150 семей. В основном это нуждающаяся в собственном жилье молодежь, работники образовательных и медицинских организаций.
Как рассказали "РГ" в администрации Костромы, в рамках нацпроекта "Доступное и комфортное жилье" на территории областного центра были созданы три жилищно-строительных кооператива: "Новый дом", "Здоровье" и "Молодежный". Первой новостройкой, которую удалось ввести в эксплуатацию по этой программе, стал 58-квартирный жилой дом ЖСК "Новый дом" на улице Китицынской в областном центре. Стоимость квадратного метра в нем составила 27 750 рублей. Затем в 2016-2017 годах в поселке Волжский выросли 28 индивидуальных домов ЖСК "Здоровье", участниками строительства стали 19 врачей и девять учителей. Стоимость 1 квадратного метра в их домах составила 26800 рублей.
В марте 2017 года в эксплуатацию ввели 91-квартирный жилой дом на улице Соловьиной, возведенный силами ЖСК "Молодежный". Членами ЖСК стали горожане в возрасте от 18 до 35 лет. Это молодые семьи, студенты и нуждающаяся в улучшении жилищный условий работающая молодежь. Чтобы войти в программу, участники должны были предоставить документы с подтверждением, что площадь жилья, которым они владеют, составляет менее 12 квадратных метров на человека. "Для снижения стоимости квартир администрацией города Костромы разработаны меры социальной поддержки в виде субсидии, возмещающей ЖСК "Молодежный" стоимость арендной платы за земельный участок, предназначенный для строительства жилого дома. Таким образом, стоимость 1 квадратного метра жилья составила 29 150 рублей", - рассказали в мэрии.
Опыт строительства домов силами ЖСК на льготной муниципальной земле власти признали успешным. В ближайшее время новые дома, возведенные по этой схеме, появятся в поселках Волжский и Новый в областном центре. На встрече в комитете по делам молодежи в августе 2019 года новые участники ЖСК "Молодежный", молодожены Александр и Анастасия рассказали, что для них молодежный кооператив - это "отличная возможность купить квартиру по выгодной цене и в экологически чистом районе".
Сейчас помимо Костромы земля для нужд ЖСК выделена еще в десяти муниципальных образованиях региона.Средняя цена жилья при таком строительстве получается в полтора -два раза ниже рыночной и составляет около 30 тысяч рублей за квадратный метр.